身为“全球最大地下空间”项目广州花城汇的运营方，由香港传奇商人盛智文领衔的兰桂坊近期却饱受质疑。开业时间延期、总经理的辞职、运营大权分包给当初的竞标对手，一系列不可思议的商业运作，让业内不禁揣测，这家被寄予厚望的香港公司是否准备“淡出”。
“我看了很多报道，大家都还没有求证过我的说法。”7月26日，专程从香港赶到广州的兰桂坊控股有限公司主席盛智文在接受记者专访时表示“我的名字已经押进这个项目，怎么会淡出？”
据他透露，兰桂坊目前正在做一区商场9月28日前的开业准备，绝没有退出这回事。而对于业内反应最强烈的花城汇一分为三、分包给高德置地与海印集团的做法，盛智文称另有隐情。
先天的规划硬伤
2010年4月，GreatGrow thDevelopment Limited及盛智文从广州友谊、捷丽房地产海印集团等众多对手中脱颖而出，获得花城汇的经营管理权。“我们和广州市政府签了5年合约。”盛智文坦率回应，从中标到现在才过去一年多，合同还没到期。
“从最终的中标结果看，政府倾向于境外的运营商。目的很明显，就是希望通过外资品牌为C B D核心区增添国际化元素。”曾参与竞标的广州惠润商业地产经营管理有限公司董事长欧小卫表示。
记者了解获悉，“花城汇”是广州新“城市客厅”花城广场的地下商城，位于珠江新城C B D核心区。花城广场建有三层地下空间。负三层是旅客自动输送系统。负二层是以小车为主的停车场，共有3000多个车位，与周边38幢建筑地下停车场相通，可提供5000个车位。负一层是地下市政通道，包含隧道、掉头车道、车行通道，与周边项目连接，以及这个15万平方米的地下购物商业城。
不过，“花城汇虽然被当做广州商业地标，但其硬件条件工艺粗糙、规划设计糟糕。”另一家参与此前竞标的企业负责人向记者透露，花城广场及花城汇由广州城投集团投资建造，其之前没有任何高端商业的运作经验，商场最初的建筑设计完全不符合商业用途。比如，商场立项当中有超市和餐饮的功能配套，但物业却没有预留超市的卸货平台，餐饮的排烟、排水、排污等设施也没有。“花城汇的物业使用率只有50%以下，分摊面积较大，租金却没有什么优惠。”
而记者了解获悉，今年以来，由于前期施工工艺粗糙、施工工期紧张，花城广场曾接连出现排水管道严重堵塞、道路塌陷、A P M站点和花城汇出现严重漏水等问题。
规划设计推倒重来
“花城汇在设计上有很大问题，整个商场的规划完全没有考虑到商业的用途和定位。”作为授权使用方，盛智文没有回避这一问题。据他透露，为弥补这一基础性错误，他自掏腰包聘请澳洲知名建筑设计公司WO O D SB A G O T在现有结构基础上，对花城汇一二三区进行了重新规划和功能定位。“我们把以前深色的地砖换成了浅色，增加了商场景观绿化设计。依照新的平面布局，修改了客流动线、出入口位置、手扶梯位置、公交配套系统以及货场后台等。”
盛智文说，这是一个漫长而痛苦的过程，所有的设计从规划到施工、再到消防都要进行二次申请和审批。当时又恰好赶上广州亚运，从去年9月到今年1月所有工程停工。“我们的项目施工进度一下就被拖延下来。这也导致花城汇不能如当初政府当初预期的那样在今年5月开业。”
不过新的设计规划获得了租户的认可。据盛智文透露，当时有超过55%的商铺与品牌签订了进驻意向书，其中U A在华南第一家旗舰影院抢先进驻。“当时业主方也推荐过几家电影院，但我们觉得U A是香港最大的连锁院线，拥有国际运营经验。他们将有11间放映厅，其中一间是IMA X，装修比香港更靓。”
业主方决定分包租赁
然而，商业项目所有权与使用权的分离，始终回避不了利益各方的博弈。
根据花城汇招商公告的要求，商场开业后第一个经营年度年出租率不低于70%，年营业收入不低于1 .3亿元人民币；第二、三经营年度的年出租率不低于85%，年营业收入不低于1.6亿元人民币；第四经营年度的年出租率不低于95%，年营业收入不低于2.2亿元人民币。
但由于重新规划改造后，花城汇投资成本增加。与此同时，部分在竞标中失利的运营商还没有放弃进入C B D核心商圈的想法。“有很多不同的运营商就找到业主方，提出包租运营，同时可承担商铺和公共区域的装修。而业主方认为，这种方式可以减少成本开支，于是跟我们多次沟通。”盛智文表示，如果商场产权由兰桂坊所有，他们不会同意这么多；但这个商场归广州城投所有，他们之前与内地政府多有合作，了解其想法，最终同意配合运作。
于是，除U A电影院外，由广州颐丰投资有限公司投资的U U PA R K分包一区7000平方米物业，由10多个首次进入中国的日韩品牌为主打的8090荟潮坊分包一区另外8000平方米物业，华润万家入主一区负二层1 .8万平方米物业，兰桂坊餐饮酒吧、美食天地等也进入一区。而高德置地、海印集团则分别包租其余二、三区物业。
国际化运作本土元素
分包之前，花城汇的运营由兰桂坊独立运营；但分包之后，兰桂坊的角色发生微调。“今后我们会和仲量行合作一起管理花城汇。而之前有合作意向的品牌我们会推荐给高德置地和海印集团。”盛智文透露，花城汇一区预计将于9月28日国庆节前开业，希望二、三区能在年底前陆续开业。
“物业分包多个运营商，花城汇一分为三，有可能形成内部竞争。”业内人士表示，这也是业界对分包的普遍担忧。
“其实，整体商场整体规划经由兰桂坊操盘，即使分包后，个别运营商进行小的调整，但大的格局不会受到影响。”盛智文认为，这有点像香港的海港城，一个商场分好几个区“我们有租务团队，每周都会与高德、海印开租务会议协调关系。分包并不会阻碍我们将花城汇打造成广州新商业地标。”
而针对外界对花城汇可能由于分包流于“本土化”的质疑，盛智文表示，去年底开业的成都兰桂坊，当地政府曾希望把香港兰桂坊的品牌全部复制到成都，但他考察成都之后，发现当地人很喜欢火锅、打麻将、喝茶，如果简单复制香港兰桂坊，只会死掉。广州也是如此“香港很多时尚人士都是我的朋友，我可以邀请邓达智来做服装秀、组织魔术表演、引进香港的嘉年华，利用国际化运作与本土元素融合，将这些时尚元素搬来广州，打造具有广州特色的花城汇。”
