来自戴德粱行的最新商业地产统计报告显示， 2011年上半年大型购物中心或综合体供应量为113万平方米，环比2010年上半年增长近25%，其中，开业的购物中心商业体量约45.5万平方米，主要集中在内外环间及外环的新兴商圈，而下半年内外环间的供应项目将更多呈现处集中供应的趋势，如吴中路附近已集中了新华、万象城等多个项目，其他包括长泰国际广场、东方蓝海国际广场等也将推出，预计未来供应将超过100万平方米。
来自高力国际的商业地产研究报告更是预测，今年下半年市中心商圈的高档购物中心将扎堆入市，其中包括期待已久的位于南京东路商圈的名人商业大厦、雅居乐国际广场，浦东嘉里中心，以及位于淮海路商圈原襄阳路市场旧址上的环贸广场APM。
自持已成开发商主流选择
从供应情况来看，上半年上海新开业的购物中心5个，包括了上海莲花国际广场、万达江桥广场、缤谷文化休闲广场、51生活时区和滨海名邸，其中6月刚刚开业的万达江桥广场商业面积达25万平方米。
第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司董事长刘德扬表示：“从这些新开业的项目来看，上海约三分之二的区域型购物中心由内资开发商持有，与之形成鲜明对比的是，中心商圈绝大多数购物中心由外资持有。”
戴德梁行商铺部华东区主管董事韦泽铭则指出：“随着商业市场的升温，开发商为获取长期回报，正从开发主体向经营主体转变，越来越多的商业项目也由出售模式向租售结合乃至完全持有的模式过渡。”
根据2010年人口普查显示，上海市人口总数超过2300万，人口密度从每平方公里2588人升至2010年的每平方公里3600人，人口持续增长和收入水平不断提高，都对商业地产市场产生积极深远的影响。与此同时，住宅市场的严厉调控，也使得商业地产被普遍看好，万科[简介最新动态]、龙湖、保利等开发商纷纷转型商业地产开发。“今年上半年，商业项目供应明显增加，更多开发商正进入这一领域。自持将成为品牌开发商主流选择。”韦泽铭补充说，“选择同质性较强、可复制性较高的商业项目，进行多产业整合的模式受到市场认可。越来越多的开发商采取捆绑方式为自己的项目带入精品超市、3D影院、家庭娱乐、生活品味等主力商户。
品牌零售商扩张表现活跃
在零售商扩张方面，尽管第一季度上海芭比旗舰店与百思买九家门店结业，但是许多其它零售商扩张的脚步并未有减缓，甚至第二季度，包括多家电子零售商在内的品牌零售商在上海新增店铺，在供应有限的情况下录得表现活跃。
高力国际统计报告指出，上半年瑞典家居公司宜家在上海推出第二家门店，位于位处浦东北蔡镇，营业面积达到49,400平方米，是目前亚洲最大、世界第二的宜家门店，与此同时该公司还公布了其在上海开设第三家宝山大场镇和第四个家门店的扩张计划；消费类电子产品零售商的万得城在宝山区新开了在上海的第三家门店，并宣布年底前将在上海再开设两到三个新门店，计划于2012年年底前在上海建立12家门店以完成2015年前在华开设100家店的发展战略；IT商品零售商宏图三胞宣布升级在上海的30家门店计划，包括其徐家汇旗舰店；国美电器接手在莘庄仲盛商业中心的百思买，日本时尚品牌优衣库在沪增开两家新门店，分别位于普陀区的我格广场与嘉定区的江桥万达广场，优衣库在上海拥有门店24家。
这些扩张计划，无疑给在建的商业地产项目打了“强心剂”。百盛购物中心将迁址于长宁区的长房国际广场，目前改建工程正紧鼓密锣进行中，预计到明年年中开业；长宁区内一些现有的商业项目也正积极重新定位，虹桥友谊商城的改造方案已经确立，并将开始对商场外立面与内部重新改造调整，未来将引入国际一线品牌；吉盛伟邦虹桥国际家具博览中心也将启动新一轮的改造提升将国际知名家具品牌的比例提升至80%；瑞安集团宣布了新天地未来的扩容计划，未来5年间新天地的商业规模将扩展至现有的两倍，此前刚刚揭幕的上海新天地三期新天地时尚，是一座集高档和时尚为一体的购物商场。
韦泽铭发现很多国际品牌登陆上海的愿望迫切：“随着零售额和消费者信心持续走高，越来越多具有经营能力以及品牌整合能力的国外商户开始进驻上海市场，其中来自日本市场的一些时装百货、餐饮、创意家居、生活品味品牌表现尤为活跃。”
下半年租金看涨热点重回市中心
高力国际统计报告显示，得益于第一、二季度稳定的商业需求与业主坚定的信心，2011上半年上海购物中心的租金保持增长势头，第二季度平均底层租金达到每天每平方米人民币41元，增长0.7%。
高力国际华东及西南区董事总经理翁琳预测：“与上半年新增供应集中在新兴区域不同，新供应量吃紧的现状有望在未来几个季度得到缓解，环贸广场APM、雅居乐国际广场、浦东嘉里中心、名人商业大厦等，将为市场带来大量优质零售物业，短期内核心区域的空置率或会上升，强劲的需求以及零售商们对于优质地段商用物业的竞争趋于激烈，预计租金水平整体保持平稳走势。”
韦泽铭则对不同环线的租金走势做出进一步分析：“外环外的未来供应将以超大体量的主题型项目为主，且主要围绕外环环线附近分布，供应日益增多，需求则相对较少，预计下半年可能出现特许经营、联营的特殊租赁要求，使得租金出现小幅下降；相比之下，内外环间商铺供应充足，预计下半年租金变动相对平稳；在市场持续旺盛的需求推动下，预计下半年内环内租金将继续稳步上升。”
（张潇博）
