两年内150万m2“综合体”扎堆入市
东莞商业刚刚经历了七年之痒，站在分水岭之间。这七年间，商业体层出不穷，市经贸局统计东莞全市有30条步行街，“步行街”泛滥成了商业的一大弊病；这七年间，哑铃状的人口结构始终如鬼魅般如影随形，时至今日，商业泛滥依然是东莞城市发展不得不面临的大问题。
现如今，商业巨擘争相入莞，综合体井喷式发展，东莞商业是否会面临高负荷运转风险？商家欲以高端消费突围，是否符合消费口味？南都追访本土、国内多位商业地产专家，解读城市商业的危与机。
危
或有超负荷运转的风险
在东莞业内流传着一个说法，东莞商业地产的体量一直呈现超负荷运转的状态。仅目前城区包括世博、华南MA L L、第一国际在内的几大商圈，商业体量已经超过了400万平方米。
“国际上的商业体人口上的商业数量的关系是1：1.2平方米，一个人对应的商业服务区为1 .2个平方米，那么400万平方米就应对应300多万人口对它有消费需求。”瑞峰置业副总经理姚丽军表示，目前仅现存的商业体量，就超过了城区人口消费力。而加上目前已经启动的城市综合体项目，未来两年入市的商业仅综合体，进入招商和销售的体量可能近150万平方米。
而记者从东莞市经信局获得的数据时，东莞常住人口数量仅为佛山的114%，深圳的75%，但是社会消费品零售总额却分别只有佛山的64%和深圳的37%.这体现了东莞人口结构不够优化，同时也表明东莞商业的集聚、辐射能力较弱。
“之前虎门也有个步行街引进好又多百货，但好又多设置在高层，支撑不起，开发商还邀来了天河百货，过了几年还是死掉了，这就说明一些镇区消受不起那么多的商业体，没有足够的消费力来支撑。”联华国际商业地产运营总裁李应聪看来，东莞商业最关键的问题集中在消费力和区域都十分分散。
机
扩容代谢掉“老毛病”
“有新的商业起来，就必然有旧的商业倒下。新旧交替，是个规律。运河边的家乐福，是东莞首个连锁超市店，也曾经红极一时，但最终还是舍弃了那里，搬迁到了花城广场，这就是一个典型的例子。”世纪广场总经理邓学冠，梳理了东莞商业发展的历史，认为商圈是随着城市发展而变迁的，有新商圈出现是必然的，“不能单视为一种竞争，而是一种发展的交替。”
姚丽军也认为，如今商业的继续扩容也是一个新陈代谢的过程。“这是必须的，老商业该死的就活不起来，新商圈就越来越活跃，成熟商圈、见缝插针的商业体都会做旺，并且越来越集中。”
东莞万科商用管理中心总经理高骏用松山湖来形容这个新城代谢的过程，现在的松山湖区域内常住人口少，楼盘入住率低，区域内的商业，都是针对厂区普通职工的中低端业态，以现况来判断，大型综合体进入，可能马上被冷落。但商业配套的投入，对于居住来说，实际上是一个“鸡生蛋，蛋生鸡”的问题。松山湖区域很多楼盘，不少周边镇区的自住客购买，不搬来居住，很大程度上就是因为周边配套差，生活不便利。大型商业体一旦投入使用，生活各方面的需求都可以满足，配套完善了，周边楼盘的入住率自然就高起来，从而满足商业体的消费人群。
采访中，不少正欲在东莞商业分一杯羹的新晋资本，都认为不应该仅仅从一个城市的商业体量来判断是否超负荷运转，而是看具体商业模态的比例。他们将针对商圈原本的业态，做出错位的经营定位，以降低入市的风险。
