上海最大整体开发区长风生态规划首次全景披露

昨日，长风地产集团有关负责人透露，上海市区最大整体开发区域长风生态商务区，将于今年下半年相继推出全部商务及办公地块。

　　除已经出让的2号及部分4号地块之外，还有规划总建筑面积近90万平方米的商业、办公、宾馆和交通枢纽等综合用地将陆续于年内推出。

　　开发总建筑面积逾300万平方米

　　昨日，竞投长风生态商务区绿地规划的数家景观公司，刚刚向长风地产进行了设计思路的中期成果汇报。

　　而此前，长风地产已对长风生态商务区整体景观规划进行了国际招投标，确定由美国排名前四的NBBJ建筑设计公司担纲该区域整体景观设计。按照设想，沿苏州河2.7公里岸线景观将酝酿出台“城市设计导则”，所有地产项目将在导则指引下各自规划。

　　据介绍，长风生态商务区东起长风公园、南临苏州河、北以金沙江路为界、西至真北路中环线，实际可开发土地面积3300亩，开发总建筑面积达319万平方米。

　　今年初，该地区刚刚被列入《上海加速发展现代服务业实施纲要》，成为上海市重点发展的十大现代服务业集聚区之一。在整个商务区规划蓝图中，分为现代服务区以及配套的高尚居住区两大区域。规划建设150.5万平方米写字楼和商业娱乐设施；云岭东路以北中部地块为高尚居住区，规划兴建144.6万平方米酒店式公寓和中高档住宅，并规划建设23.9万平方米的公建配套设施；地块绿地面积总计近2000亩。

　　种种迹象表明，对于逾300万平方米的总建筑体量，普陀区政府期待的并不仅仅是个“赢利的地产大盘”，更在意于商务区未来进驻企业带来的长远税收。

　　“整体土地运营上，我们希望能达到收支平衡就可以了。依靠商业和办公面积，引大企业进驻，为区政府引来长期税收，才是最终着眼点。”负责土地运营的长风地产集团有关人士表示。

　　为此，普陀区政府须付出巨大的先期投资资金。而今年的重点任务，则是建设以组团式写字楼为载体的生态商务港，以高科技国际娱乐中心和滨河绿色休闲长廊为特色的都市娱乐休闲时尚圈。

　　“请好设计、引大商户，形成良性循环、扎堆效应。”昨日这位负责人还透露，公司总部、营销结算中心、创意研发中心及各类中介服务机构都将被一一引入。“整个区域的土地运营，我们计划持续到2010年，那时正好是世博会召开的时候。”

　　中外联姻“价高者得地”

　　事实上，在近两个月不到的时间内，这片位于上海西北区的4600亩土地，已引起了诸多“超级大鳄”的高度关注。

　　3月13日，来自洛克菲勒、富顿集团、美国铁狮门房地产公司和Intel的房地产基金的有关人士，组成豪华外资地产阵营，造访长风生态商务区。

　　3月26日，北京天鸿集团联手美国蓝马克娱乐集团（Landmark Entertainment Group）亮相“长风2号地块国有土地使用权出让合同”签约仪式。

　　3月30日，普陀区人民政府在香港举行“现代服务业项目推介会”上传出消息：李嘉诚旗下的香港长江集团正筹划在普陀区展开长远的投资计划，其中长风生态商务区1号地块进入李嘉诚视野，并有意携手上海的复地集团共同开发。

　　知情人士透露，同时对1号地块有兴趣的，还有世茂集团、嘉德置地等同级巨擘。


一时间，全球资本的密集攻势、胜负难明，使长风生态商务区资料成为诸多在沪谋地企业案头的重要功课。关于“长风生态商务区开发涉及投资额500亿元”的说法随即不胫而走。


尽管长风地产有关人士对“500亿元”的说法不予置评，但表示：“价高者得地，这是最重要的。”他指出，长风的每一幅地块都涉及十几亿元乃至几十亿元的投资额，需要发展商拿出真金白银。


“其实，我们并不只盯住外资，现在，内地有许多真正有钱的企业。”昨日这位人士还谨慎透露，长风1号地块很有可能落入一家“超级海外巨鳄”囊中。


天鸿与蓝马克的联手，在某种程度上为以上理论作出了“实际演绎”。成立于1983年的北京天鸿集团原名北京市房地产开发经营总公司，总资产规模超过百亿元。而在全球，蓝马克曾成功策划好莱坞、迪斯尼等大型主题乐园，是“娱乐经济”的主要倡导者。由于2A地块功能定位包括文化娱乐、商业、办公、金融和宾馆，因此，天鸿联手蓝马克，被业内普遍视为一场资金和技术的联姻。


“天鸿与蓝马克正是区政府有意促成的完美模式。”这位人士介绍，当时，蓝马克原计划在无锡启动的一个大型主题乐园项目进展不顺，而天鸿虽对长风项目兴趣浓厚，却苦于缺乏娱乐场所的运营经验。经普陀区政府引荐，双方“一拍即合”。“在长风项目今后的招商中，我们非常欢迎房产开发企业和专业商业运营团队联盟投资。”他强调道。而长江集团和复地集团的联手竞投，也如出一辙。


不过，尽管中外资本对长风生态商务区紧盯不放，也有人表示，运筹这一盘棋局，并非等闲事。曾经亲临长风地块的某韩资发展商，则明显流露出谨慎观望的态度：“现在还很难说，毕竟是普陀区，高档商业办公环境，需要时间培养。”


即使是已传出为长江集团合作伙伴的复地集团，其有关负责人也谨慎指出，长风地块投资规模较大，并且包含复地没有涉足过的大型商业地产项目，还需进一步研究论证。


2005年计划推出的地块


1号地块功能定位：商业、办公、金融、酒店等综合用地。重点规划建设大型中高档商业设施。2-A地块功能定位：文化娱乐、商业、办公、宾馆等综合用地。重点规划建设以高科技和室内项目为特色的大型娱乐设施。3-A地块功能定位：商业、办公、创意研发等综合用地。


3-D地块功能定位：商业、办公、创意研发等综合用地。


4-C地块功能定位：办公、商业等综合用地。


5-B地块功能定位：办公、商业等综合用地。


商务交通枢纽地块


功能定位：交通、商业、办公等综合用地。把商业开发和交通枢纽建设结合起来，使之成为中环线的一个重要换乘中心和长风生态商务区的重要交通配套设施。