持有型物业——社区购物中心发展大势所向

在产权式商铺、大型购物中心经营状况不甚理想的情况下，社区商业却在异军突起，据统计，2005年，商业面积在1万平方米以上的楼盘就有140多家，有的是住宅底商，有的是商业一条街。在商业市场前景美好，但经营模式还不太完善的情况下，社区购物中心似乎是商业地产一个很好的突破。

　　社区商业应势而起 空前放量

　　据伟业商业统计，从2005年的供应来看，商业面积在1万平方米以上的楼盘有140多个，包括底商和商业街。而记者了解到，最近两年的新项目更加注重社区商业开发，国美第一城、沿海·赛洛城等新项目都有较大体量的社区商业面积。下表是北京部分项目的社区商业情况：

　　不难看出，社区商业的发展非常迅速，而体量的差距则非常大，从小面积的1万平方米到大面积的20万平方米不等。

　　伟业商业策划有限公司董事总经理蔡宇翔表示，随着更多的大型社区进驻北京，并且居住区逐渐向城市边缘地带发展，完全集中型的商业已经不适应城市发展的需要了。而社区购物中心具有方便、快捷等特征，满足了人们的需求，这正是社区商业发展的有利条件之一。同时，据其介绍，政府也在大力支持发展社区商业，希望借此进行招商引资，发展地区经济。同时，对于开发商而言，商业部分的利润比住宅利润要高，并且商业和住宅可以互为配套，提升项目品质。

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利则指出，经济的发展催生了大量高品质社区；而个性化、多元化的消费需求要求商业业态多样化和丰富化；而从土地资源的利用来讲，开发商必须在特定空间内提供多项消费服务。而这些，正是社区型购物中心发展的可行性条件。同时，社区购物中心更容易贴近市场要求，所以也更有条件保证和实现商家的稳定经营，融合更多社区生活的服务载体，所以其成长性和竞争性与大型购物中心相比，具有明显优势。

　　发展空间巨大 竞争力亟待提升

　　社区商业的市场空间确实很大，据郭增利介绍，其有利因素主要表现在两个方面：一是零售业的全面开放和特许经营条例的颁布，为其提供了更丰富的商业资源；二是商业网点的规划提供了规范的法制环境，无序开发将受到一定限制，准入门槛提高。随着中国城市化进程的不断加快，将有相当数量的购物中心项目主要面向社区拓宽各项服务功能，而这些项目具备很强的成长性。

　　另外，投资者手中也有富裕资金，所以社区商业的销售情况都比较好。但是，郭增利也指出，现有的社区型购物中心一般偏重于底商形式，其业种、业态组合方面的局限比较明显，存在着社区商业业态形式较为单一，多元化表现尚不充分的情况。这些社区商业在面临竞争时，其抵抗能力和发展能力将受到很大的考验。

　　一位观察家认为，现在有很多社区商业都走概念先行的路，着力渲染形象，并且很多开发商都是采取销售为主的模式。据伟业的不完全统计，有82％左右的社区商业都是以直接销售为主，仅有12％是持有型物业，采用出租的形式。

　　蔡宇翔表示，现在各社区商业之间的竞争可能更多的是一种形象、一种概念的竞争，而等到开始运营时，竞争才是最激烈的。届时，包括商业前期的规划、业态的组合、管理水平以及项目的设施设备等，都会在经营效果中有所体现。加上零售业全面开放，外资企业的进驻对其他企业带来的冲击，都会影响到社区商业的整体经营。

　　蔡宇翔认为，从真正意义上说，社区商业主要是满足社区居民的日常生活需求，应立足于服务性。而根据居民的收入和消费水平计算，一个中型社区所需要的零售面积仅为1～2万平方米。据统计，零售业每平方米每年的营业额大约为3.5万元，1万平方米的商业面积营业额则为3.5亿元。而以人均年收入4万元，其中40％用于零售消费计算，每年可用于零售消费的金额为1.6万元。所以1万平方米的零售商业面积可以承受的消费人群为：3.5亿÷1.6万＝21875人，而差不多一个100万平方米的社区才有两万多有效收入人群。

　　所以，从很多社区商业的面积来看，其功能已经不单纯是服务性的零售商业了，而是一个“寄居于社区之内的综合购物中心”，具有购物、休闲、娱乐等多种功能。这就需要从另一个角度来看待社区商业。他认为，1万平方米以上的商业面积就具备了形成商业聚集的基础条件，而总体量在10万平方米以上的项目就可算是北京的商业大盘了，将对其所属区域甚至是整个城市产生较强的商业影响与辐射力。所以大型社区商业其实不仅仅针对本社区的居民，而是要辐射周边的消费群体，这对其业态组合、交通、后期管理等各方面都提出了更高的要求。

　　竞争日益加剧 规划、招商尤为关键

　　虽然目前已经投入使用的社区商业面积比较小，但据了解，未来两三年时间内，大概有400～600万平方米的商业供应面积，竞争将非常激烈。

　　那么，发展社区商业应该注意些什么呢？蔡宇翔表示，规划和招商是关键。

　　规划主要包括商业与住宅的比例搭配，以及整个商业体各功能的分区，同时还有道路、车库等要素的规划。而招商则与其开业有紧密联系，招商必须讲究策略，开业成功才能保证以后的经营，保证小业主的利益，同时提升社区的品质和竞争力。

　　北京北辰置地副总经理于光则表示，社区商业的魅力不仅仅在于商业本身。“要有一些除了商业之外的理由。”也就是说，人们去社区购物中心，不仅仅是为了购物，同时还有休闲、娱乐等一些因素吸引着他们。据其介绍，北辰绿色家园的商业是很早就规划好的，包括哪些是地区级的哪些是社区级的，哪些以底商形态出现等都有预先安排。

　　据了解，国外社区商业的主要形式是购物中心，其主力店基本上都是知名的连锁企业，社区购物中心依靠它们来提升吸引力。郭增利表示，一般来说，社区购物中心要汇聚各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店、餐饮店和服务类设施，经营项目的组合要形成集群优势以增强吸引力。而社区型购物中心同样需要重视对承租户的合理组合，主力店一般占总面积的40％，主要提供的是基本的生活需要和综合的社区服务，所以发展商一方面需要强化基础性配套，包括超市、菜市场、便利店、物资回收点等等；另外一方面还需要在发展型配套上发掘更多的商业资源，以完善社区综合性的服务功能，积极引进特色专卖店、健身设施、娱乐设施、图书阅览室、儿童乐园等商业和休闲业态。可以说，这种集生活、购物、休闲于一体的社区购物中心，将是未来相当长一段时期适合中国国情的最具有竞争力和潜力的生活综合体。

　　发展潜力核心要素——规模适度

　　根据伟业商业的统计，在社区商业中，面积为1～3万平方米的占48％，5～10万平方米的占35％，10万平方米以上的占17％。从目前市场情况看，小体量（3万平方米以下）的商业销售情况比较理想，但3万平方米以上的情况不如预期的理想。而中国购物中心产业资讯中心经过调查发现，2～3万平方米的中型购物中心更具发展潜力。

　　持有型物业——社区商业发展大势所向

　　根据mall china.net对全国64家“出租型购物中心”的运营情况分析，发现普遍具有较高的运营水平，年租金增长率基本可保证在5％左右，有的购物中心甚至可达到20％，表现出很强的竞争力和对商业品牌的凝聚力、号召力。这与“产权式商铺”的惨淡经营形成了鲜明对比。

　　但是，记者在近期的一次商务地产展会上发现，几乎90％多的社区商业都是采取出售的形式，大多都是底商，没有商业的整体规划，对业态只要求“不做餐饮和娱乐”。所以，这是需要改变的，采用出售的形式虽然能较快回笼资金，但对以后的长期发展非常不利，真正面临竞争时很容易被淘汰，最终损害的是小区品质和经营者利益。

　　所以，郭增利指出，用专业化推动产业化是社区购物中心发展的客观要求。概括起来就是“准确的市场定位、合理的商业规划、有效的招商组织、持续的经营创新”，把地产、商业和金融三个环节联合起来。从国外经营成功的社区商业看，成功的商业都具有统一选择和管理的承租户，有设计一致的建筑，并设置了停车空间，实行统一管理。 “专业的事情应该交给专业的人来做。”一位业内人士指出，只能靠有经验有实力的专业团队来进行服务管理，才能凸显本区商业的优势，增强竞争力。