2010年11月23日，宝龙地产在重重竞争者的包围之中，摘得位于下沙的杭政储出45-47号地块，耗资22亿元，并以超过1万元/平方米的楼面地价刷新了下沙土地出让的纪录。商业地产大鳄首次入杭，下沙楼面地价突破万元，宝龙此次下沙“飙地”，成了2010年杭州楼市的代表性事件之一。对此，宝龙地产杭州公司总经理李其明将如何理解这“辉煌的过去”，如何赋予它“璀璨的未来”?
李其明坦陈：“如果用常规的房地产开发思路去衡量，我们的地价确实是有点高了，但我们宝龙地产的开发模式跟其他开发商不一样，特别是对于商业地块，我们将会持有大部分商业物业进行长期经营。从长期经营的角度来看，这个价格就不高了。对于杭州的宝龙城市广场项目，我们的大方向是资金收益与成本投入基本持平。对于我们来说，战略意义和品牌落地更为重要。”李其明还透露说，宝龙城市广场有望引进华润万家、麦当劳、肯德基、俏江南、ZARA、UME影院等著名商家。此外，宝龙地产下一阶段将考虑在滨江、临平、五常以及杭州下辖的县市拿地，同时还将进军宁波市场，届时宝龙地产杭州公司将形成“以杭州为主，辐射整个浙江”的城市区域性公司。
“立足杭州，深耕浙江。”经济发达的浙江地区，仿佛是宝龙商业地产战略的绝佳沃土。
宝龙模式如何运作昔日地王?
记者：去年年底，宝龙地产以22亿元的总价拿下了下沙高教园区的三宗土地，楼面地价超过1万元/平方米，创下了下沙土地出让的价格新高。这三宗土地通过“Y”字形的河流紧密相连在一起，其中的两宗土地是商业性质用地，商业地产的体量约15万平方米，占总建筑面积约70%。在住宅开发水准极高的杭州楼市，对于下沙的住宅用地楼面价超过1万元/平方米多少还是处于情理之中，更让业界惊讶的是下沙的商业用地楼面价也突破了1万元/平方米。作为宝龙地产杭州公司总经理，您觉得这个地价是不是有点高了?
李其明：对于商业地产，国内大部分开发商还在采取准住宅的运作方式，快速销售快速回笼资金，这种模式曾被业内专家指为商业地产发展的瓶颈，而像宝龙拥有这样规模的商业地产，并尽量持有物业的企业在业界并不多见。宝龙地产在福州、郑州、洛阳、蚌埠等城市开发的商业地产项目中仅有部分的物业进行出售，而大部分物业都坚持自持并自主运营。宝龙地产步入第三代产品的全新时期后，为把控各种业态的比例，成功经营商业地产，坚持以70%左右商业面积自持为开发原则，走可持续发展道路。就像我们宝龙集团董事长许健康先生所说的，“只有守得住，企业才会做大”。做好商业与做大企业一样，都要长远地去看待一些事情。虽然持有物业的回报周期比较长，需要较长的经营与维护，经营成本与风险会更大，但宝龙的目标是做中国最好的商业地产运营商，通过廉价的租金吸引国际著名的商业巨头麦当劳、肯德基、家乐福、国美电器等商家，并以旺场经营带动商家更快地盈利，使其商业更持续地经营，经过几年后，项目的商业物业价值也就越来越大。经过21年的发展，宝龙已与多家世界500强企业，以及国内众多知明品牌组成商家联盟，只要是有宝龙广场的地方，这些商业巨头必然同步跟进，主力店有了，众多小商家也自然聚集起来。因此，独特的商业资源也是宝龙城市广场成功的关键之一。除了自持物业，宝龙还发展了多个自营业态，包括宝龙乐园、宝龙国际影城、宝莱百货、宝龙美食世界等，这些业态跟随宝龙城市广场遍布全国，如今已经十分成熟。自营业态可以使我们获得稳定现金流，配合宝龙城市广场招商，并保证广场业态的丰富，弥补招商不足空出的面积。
记者：那么我们是不是可以这样理解，作为宝龙地产在杭州的第一个项目，宝龙城市广场对于宝龙地产来说，其战略意义与品牌经营比开发利润更重要?
李其明：就像你所说的，在具体开发层面，对于杭州的宝龙城市广场项目，我们的大方向是资金收益与成本投入基本持平，不赚不亏就可以了。对于我们来说，战略意义和品牌落地更为重要。宝龙地产的战略布局，主要以二三线城市为主，择机进入一线城市，打造标杆项目，提升企业品牌形象，同时结合不同的产品模式逐步向四线城市渗透，最终实现在中国各级城市的全面覆盖。
去年年初，宝龙地产总部从厦门移师上海，这是继2009年10月在香港证券交易所主板成功挂牌上市之后，宝龙地产战略规划布局的又一重大手笔。从厦门到上海，杭州是宝龙绕不开的一座城市。杭州融汇了厦门与上海这两座城市的鲜明特征，堪称是休闲生活与高效创业的最佳复合体。2004年至2008年，杭州市连续五次在《福布斯》“中国大陆最佳商业城市榜”中荣登榜首，宝龙进军杭州，可以说是一场商业地产大鳄与最佳商业城市的高端对话。在宝龙地产的一线城市战略布局中，杭州是第一站。在以品质见长的杭州楼市，我们将在下沙打造宝龙地产的拳头产品——宝龙城市广场，使之成为杭州商业地产的标杆之作。
看好下沙，宝龙将为下沙未来创造最好的作品
记者：很多大牌开发商在进入杭州市场之时，通常都是选择下沙作为第一站，因为以前下沙的地价相对比较便宜，地块规模也比较大。但是杭州的宝龙城市广场规模也不算大，特别是商业地产的体量大约只有15万平方米左右;我们知道，宝龙在其他城市的项目体量动辄就五六十万平方米，其中光是购物中心基本上都超过了10万平方米。为什么宝龙地产也要选择下沙?
李其明：杭州的房地产市场已经非常成熟，要在杭州拿到五六十万平方米的开发用地，目前来看是非常难的，或者说是可遇不可求的。相对而言，我们在下沙拿到的开发用地，在我们宝龙地产的项目体系中，规模确实不算大，但是从整个杭州市场来看，它的规模体量已经算是比较大了。在杭州主城区，要拿到30多万平方米的商业地产项目，已经不太可能，不仅因为地价的问题，而是上规模的土地本来就很稀缺。
选择下沙作为宝龙进入杭州市场的第一站，另一个关键原因是我们对下沙的前景是很看好的。下沙不仅是大学城，更是杭州城市东扩的重量级新城，它的规划起点很高，人员构成丰富，特别教师、企业管理层等群体的购买力也比较强。作为杭州的副城，下沙的发展历史并不长，但不得不承认，下沙确实是发展最为迅速的板块之一。下沙从零起步，从零开始规划布局，下沙的发展是跳跃式的快热——从零到有，呈现出爆发性的增长。
下沙拥有众多得天独厚的地理优势，比如先进的市政规划、钱塘江一线江景、两千多亩生态湿地、地铁1号线7个站点、金沙湖、大学城、世界500强集聚地……也正是这些吸引了大量地产开发商的眼光。作为杭州市政府“决战东部”计划的重镇，下沙并不缺少开发住宅的大鳄，缺少的是专做商业综合体的开发商。我们知道，一个城市的升级变革，必然从城市综合体开始。一个一流的商业地产项目，带来的不仅仅是商业收益，更有大量的就业机会、消费能力、商业氛围，甚至能带动一个地区的经济发展。而宝龙地产正是这样一个专业而领先的城市综合体运营商。宝龙地产的发展方向与下沙整体的发展目标不谋而合，可以说宝龙选择了下沙，也可以说是下沙选择了宝龙。与一般的商业项目不同，宝龙旗下的商业地产项目更加注重城市的功能配套，而且具备在娱乐、餐饮、文化、休闲、酒店等行业的丰富经营管理经验和能力，自承经营，持续发展。宝龙来到了杭州，来到了下沙，必将为下沙的新城建设带来难以估量的推动力。
可以期待明年下半年部分商业先期开业
记者：你们提出了“打造下沙武林门”的口号，在下沙的金沙湖板块也有大牌开发商的大型购物中心正在开发，你们的宝龙城市广场和他们有什么区别?
李其明：我们的定位跟金沙湖大型购物中心的定位不太一样。我们是做综合体概念，既有商业街，又有大型shopping mall，不仅仅是一个购物中心或商场的形式，定位更全面，业态更丰富。而且我们的商业模式比较成熟。宝龙地产做商业地产开发已经21年了，我们更清楚下沙人的需求。在规划设计层面，我们对于人流动线设计和业态分布有一套非常成熟的逻辑模式，而且我们每一套商铺的大小形态几乎都是不一样的，比如我们在设计商业街上的单幢别墅式商业时，我们就已经想好了将来它最适合做什么商业。当然，光有想法还不够，我们的招商资源非常强大，比如这栋楼最适合做餐饮，我们就能够引进大牌餐饮店;那栋楼最适合做精品店或旗舰店，那么我们就能够引进对应的品牌。实际上招商工作早就已经启动了。宝龙城市广场将引进的华润万家超市已经基本确定,在餐饮方面，我们正在准备引进俏江南,另外宝龙自有的“龙麦KTV”也将进驻。未来更多精彩将汇聚在此。
我对宝龙城市广场的要求是“快”和“精”。“快”就是速度要快，下沙的政府办事效率非常高，这为我们的“快”提供了非常有利的支持;“精”就是工程要精，品牌要精。从目前的进展来看，“快”和“精”都落实得非常不错。明年下半年，部分商业一定可以开业，现在我们还在争取提前开业。
记者：按照宝龙的战略风格，宝龙地产在杭州市场肯定不会把自己局限在下沙。除了下沙，现在宝龙对于在杭州市场的拿地策略与战略扩张有什么样的考虑?
李其明：既然来了，我们就不会走。我们确实有再拿地的想法，下一阶段将考虑在滨江、临平、五常以及杭州下辖的县市拿地，其中有几块地已经在积极洽谈中。另外，我们还将进军宁波市场。将来，宝龙地产杭州公司将形成“以杭州为主，辐射整个浙江”的城市区域性公司。我这个人很要面子的，既然是我来做，就要做出精品来，我希望将来大家说起来，会说这些做得不错的项目是宝龙做的。当然，这不仅是我个人的期待，更是宝龙地产的期待。
