日前，久负盛名的王府井百货落子佛山，在商业繁华的季华路拿下一宗旧改商住地。王府井此番布局佛山，是各路商业巨头不断进军佛山的延续和发展，一年以来，太平洋、广百百货、天河城等响当当的商业巨头，纷纷进驻佛山市场。
到王府井此番拿地为止，已经有近5家在业界知名的商业巨头确定进驻佛山发展，这种商业巨头抢滩佛山的势头更是前所未有，这和2005年之后，抢滩佛山的几乎都是住宅房地产开发商，形成了鲜明的对比。
南都记者调查发现，这些新引入商业项目普遍路段出色。不论是此次拿地的王府井，还是借助地铁金融城发展的天河城百货，几乎都是位于佛山市区黄金路段或者广佛同城的一些热门片区，商业巨头看好广佛同城后佛山消费潜力由此可见一斑。
但业界人士也担心，一些热门区域的商业承载力已经饱和，新引入商业项目需经历更长的市场培育期。而作为风险分担的一种策略，这些新引入商业项目几乎都是清一色的商住“混搭”，以旺盛的住宅消费力来抵消商业发展的风险。
王府井、广百、天河城佛山聚首
从今年3月份开始，各路商业巨头抢滩佛山之势愈演愈烈，3月份广百百货落子里水，到5月份天河城透露进驻地铁金融城，再到此次王府井百货高调挺进佛山市场，一年以来商业巨头以前所未有之势进驻佛山。
王府井百货此次拿下的旧改地，位于城南黄金路段的季华路上，其现有建筑是将要拆迁的佛山华艺装饰市场，是禅城“三旧”改造的重点区域，这一区域临近季华五路黄金商业路段，距离地铁季华园站非常近，因而受到王府井青睐。
无独有偶，5月份对外透露进驻位于南海的地铁金融城项目的天河城，看重的也是具备地铁优势的南海金融城项目。这一项目位于千灯湖金融高新区发展范围内，紧挨着地铁金融高新区站，而此前曾有意进驻佛山IC C的友谊商店，所处片区也有地铁出口。
除了瞄准地铁沿线之外，一年来进驻佛山市场的商业巨头，也把拓展目标定为广佛同城一些热门片区。今年3月份广百百货在南海里水拿下一宗地块，计划开设佛山首家广百百货，除此之外，今年5月份，位于陈村的太平洋百货也举行了奠基典礼。
在本地商业地产资深人士叶辉宇眼中，商业巨头抢滩佛山和广佛同城带来的后续利好密切相关。他认为，广佛同城给佛山城市在交通利好和发展潜力上起到了拉升作用，其发展价值吸引商业巨头关注和青睐。
广佛同城机遇与风险并存
但在一些商业人士眼中，同城发展对商业地产而言既是机遇又是风险，是把名副其实的双刃剑。业界人士则认为，对新引入商业项目来说会是一个不小的压力。
叶辉宇就举例说，佛山近几年也兴建了不少大型商业项目，因此从人均占有面积来看，商业占有率已经比较高，因此对一些已建成和将引入的商业项目会形成一个大的压力。但他也认为，目前佛山仍然需要大规模、综合性的购物中心，满足本地市民不断升级的消费需求，本地商业消费潜力依然“后劲十足”。
但地产经济学家邓浩志则认为，二线城市商业升级在全国都很明显。他认为，目前作为省会城市的广州，其商业正在不断高端化，包括引入很多奢侈品牌，而包括佛山在内的商业，也在经营模式和品牌价值上不断升级，因此包括广百百货在内的不少广州知名商业巨头，都在向珠三角拓展。
而桂城一家商业项目负责人对诸多巨头抢滩南海表现了自己的担忧，“现在很多周边镇街的消费人群也要在保利水城这样的城区新兴商业中消化，而南桂路附近城市广场等项目经营都不那么理想，新引入商业如果不做出特色，恐怕也有不少风险。”
混搭住宅之谜商业培育周期长综合体项目受捧
外来商业巨头进驻佛山市场，拿地之时不少地块都兼容居住性质，商住兼容的综合体项目几乎都是外来商业巨头进驻佛山的首选模式。在业界人士看来，纯商业项目市场培育周期长，混搭住宅性质可以分担新建商业项目的市场风险。
此次王府井在季华路拿下的旧改地块，就是商业兼容住宅性质。但这一地块的土地拍卖文件中也规定，其住宅比例不得超过计容总建面的25%；而广百百货年初在里水拿下的项目，也规定经营商业面积不得少于3万平方米。
有业界人士透露，这些新引入的大型商业网点，多数都是此前已经确定了合作意向后引入的，因此地方政府对其主营的商业项目也提出了工期和开发优先度方面的要求，这也在一定程度上保证了这些新引入大型商业项目“不变质”。
记者调查后发现，广百百货年初在里水拿地的拍卖文件就规定，“必须引入2012年度全国排名前100的百货零售(只限百货零售)企业进驻”，但不包括电器、家居等专一性强的企业，也不包括连锁超市；同时须于2013年12月1日前开业，至少连续经营10年。
但一些大型商业项目，则把商业项目开发和住宅建设同时推进。三水奥特莱斯项目，其大型购物中心目前已经在积极推进，同时其一期住宅项目也有望近期推出市场，这也意味着在奥特莱斯落成之际，这一项目的住宅同样也可以对外销售。
混搭住宅项目在这些新引入商业项目中，曾引起一些质疑。但有不愿具名的发展商就提出，在佛山开发大型商业网点培育周期相当长，即使拿千灯湖的保利水城等项目为例，其从落成到形成成熟商业氛围起码也需要3到5年时间，因此新引入商业项目混搭住宅，更多是从资金回笼的角度考虑的。
此外，业界分析称，佛山市场房地产消费潜力巨大，一些商住兼容的城市综合体项目开发颇为成功，使得这些新引入商业项目，普遍也位于房地产消费的热点区域，因此以商住综合体形态开发，也有很好的基础和潜力。
商圈之变从“蜗居”老城到四面开花
商业巨头纷纷抢占佛山，和佛山城市升级、广佛同城等诸多利好有关。与此同时，佛山城市格局的变化，也给佛山商圈带来了不小的冲击，短短20多年城市核心商圈已经经历了多次变化。
早在上世纪九十年代，整个佛山中心城区的商圈都集中于老城区，升平商场等几十年的老字号一直都是佛山商业的象征。而随着上世纪八九十年代兴华商场、玫瑰商场兴起，这一区域作为佛山核心商圈的地位，被越来越多的市民认可，除了这几个标志性的商场外，还带旺了周边商业业态的发展。
家住澜石的黄先生今年30岁，他回忆起那一段老城区祖庙商圈的辉煌依然印象深刻。“我从澜石骑车半个小时，到福贤路一带买碟，因为当时只有那里才有得买，好的影像店都开在那了。”黄先生还回忆起佛山第一家“大家乐”(位于人民路)开业的盛况，“当时真是人山人海。”
祖庙商圈的辉煌一直持续到2000年之后，而随着城南和桂城城市发展，一些新兴的商圈由此形成。在季华五路一带，随着东建世纪广场、顺联国际等大型商业网点落成，形成了季华五路商圈，而在桂城，南海广场经过近10年的发展，在南海大道沿线形成了又一个成熟商圈。
这些经过10年培育发展而来的商圈，目前已经相当成熟。就拿南海广场来说，过去几年一直都是佛山营业额最高的商业项目，在新鸿基接手之后，其经营业态又得到了进一步的优化，吸引了诸多高端品牌进驻，目前准备扩建二期项目，相对年轻的顺联国际近两年人气也不断攀升。
佛山城市在2000年之后向南和向东发展，新兴居住区也日渐形成，这又成为培育新兴商圈的有利因素。在2005年前后，能兴、三盛、万科等多个发展商进驻桂城东之际，百花时代广场和南海新天地两大新兴商业项目也随之兴起，前者营业已经进入正轨，后者已经完成招商，两大项目连同城市广场，在南桂路地铁站周边形成又一个较具规模的商圈。
而一些有先见之明的发展商，也加入到新商圈的构建中。2005年后，保利地产在千灯湖畔重金打造的保利水城，经过2年多营业已经聚集了不少人气，在吉之岛这一主力商家带动下，吸引了诸多周边的消费人群。
在此之后，保利地产在布局佛山新城的过程中，也把高档商业作为城市综合体的主要业态来构建。保利地产在东平新城打造的东湾项目，其商业比重占据一半左右，计划打造又一个类似于保利水城的大型高档商业中心，作为东平新城主要的商业支撑。
●上世纪80-90年代及其之前
佛山核心、祖庙商圈：升平商场、兴华商场、玫瑰商场
●2000-2005年
季华五路商圈：东建世纪广场、顺联国际
南海大道商圈：南海广场
●2005-2011年
南桂路地铁站商圈：城市广场、百花时代广场、南海新天地
千灯湖板块：保利水城
●未来
东平新城：东湾项目
业界观点
新操作模式更易成功
本地资深商业人士叶辉宇
从目前佛山一些新开发的商业项目来说，其操作的模式和以往购物中心的运营模式有了不小的差异，因此其资金回笼方面的难度已经减少了很多。
以往佛山做大型商业中心，都是单纯的商业业态，但现在新引入的商业，几乎都是地产操作模式，发展商拿地之后既可以卖房又可以卖铺。比如东平新城的东湾项目，其住宅销售已经回笼了不小资金，其商业运营的压力就小了很多。
本地消费潜力也在放大
房地产经济学家邓浩志
广佛同城确实会让一些消费人群流向广州，但本地消费潜力同样也会因为商业升级而有放大的空间。佛山的一些商业可以提供以前没有的商品和消费的场所，这样同样会让更多的消费人群留在本地消费。因此，二线城市的消费能力也在经历更新换代，佛山是这样，国内很多二线城市也是如此，这让商业巨头看到可观的空间。
零售商业更易取得政策扶持
周颖舟 旺地发展顾问总策划 商业地产专家
目前一些大型商业项目进驻佛山，主要还是看好佛山这个二线城市的发展空间，作为G D P全国前十的城市，消费零售业发展空间得到了商业巨头的肯定。
在全国，从拉动内需的发展趋势，商业零售业的发展趋势向好，而且更容易获得政策、资金层面的一些扶持。正是这种大背景，让一些商业巨头不断从一线城市转向二线城市，促使当地商业升级和发展。
