8月5日，位于东凤镇的万科金色家园新品发布，宣布将打造成近百万平方米的城市综合体。
万科北部镇区造城的步伐始于去年底，几乎是在同时，越秀地产进入东升镇，拿下了一块商住地，深圳海雅集团则在南头镇打造大型综合商业地产。最近，远洋地产也在横栏拿下一块地，未来将建设50万平方米的城市综合体。
在上述大佬的布局下，以往一直是本土小发展商天下的北部镇区楼市逐步呈现群雄争霸的格局。
万科金色家园首批货量1400套
去年12月29日，万科以3.1亿多元拿下东凤镇的3块商住用地，总面积约23.7万平方米，随即开建万科金色家园。
这是一座新城，与东凤镇政务中心、文化艺术中心仅一墙之隔。总建筑面积近百万平方米，是万科在全国最大的“金色家园”。同时，这也是中山北部首个集省一级小学、10万平方米商业体、五星级酒店以及高端住宅于一体的城市综合体。
“万科金色家园将打造成中山北高尚生活区。”中山万科营销管理部副经理吴雪峰说。楼盘位于珠三角西岸的几何中心，高速、城轨网络发达，有望被打造成为珠三角后花园。同时，这几年东凤镇的城市基础设施发展迅速，为万科造城提供了坚实的基础。
据悉，万科金色家园总共可容纳8000多户。首期预计9月份左右推出，共1400多套，面积为75-118平方米的2房至4房，全部带精装修发售。
远洋横栏落下中山第二子
万科是在北部镇区造城的第一个全国大型房企，但并非唯一。前段时间，远洋地产在横栏拿下一块地，将打造50万平方米的城市综合体。
“通过对远洋城200多万平方米城市综合体的运作，远洋地产在中山有了知名度。我们希望将远洋城的成功经验复制到一些镇区。”近日，远洋地产(中山)营销总监郑黎明在接受黄金楼市记者采访时表示。
据他介绍，远洋地产2006年进入中山，去年销售18亿多元，是中山的单盘销售冠军。今年上半年，远洋城销售额已达到9.5亿元。
相比万科和远洋城，越秀地产进入中山的时间相对较晚，但关注北部镇区的目光几乎是同步的。中山越秀地产营销策划部营销总监叶劭荧介绍，越秀地产目前在中山有4个项目，其中包括去年年底在东升镇拿的一块地。该地块位于东升镇坦背西二马路，总占地面积约12万平方米，住宅建筑面积约32万平方米，商业面积约4万平方米。预计2013年年底推出市场。
事实上，一直是本土小发展商天下的北部镇区，已经越来越受到外来开发商的关注。早在三大巨头入驻之前，去年10月29日，中山市海雅投资有限公司在南头镇将军村拿下近23.5万平方米商住用地，将建大型综合商业地产。该公司的背景为深圳海雅集团，是集房地产开发、百货零售业于一体的大型企业集团。
而广州的广物地产进入北部镇区的时间更早一些，去年国庆，其在南头镇的锦绣东方开盘，楼未建，就先做会所园林，推出豪华装修的样板间等举措，都创下了“南头第一”的纪录。
外来房企抢占“山头”
万科到了东凤镇，远洋地产进军横栏，越秀地产抢占东升，广物地产和海雅集团先后盘踞南头。对于此种局势，一位业内人士戏称：“不少外来发展商以前比较专注于城区或者南部镇区，现在开始加速向北部镇区的扩张，有一点抢占山头的味道。”
该人士指出，在南部镇区，三乡是雅居乐的大本营，南朗和坦洲则是敏捷地产的天下，虽然万科进驻了坦洲，海伦堡也在三乡拿地，但大的格局并无多大改变。
对此说法，吴雪峰表示：“我们进入东凤并没有‘抢山头’的意思，只是恰好遇到了进入东凤镇的契机，几个发展商出现了一定的错位而已。”他表示，万科2003年进入中山，此后五六年一直在南区发展，这一局面与万科品牌的发展不相匹配。2009年万科开始发力，在东部拿下了朗润园、水晶城地块，后来又在东凤镇拿了地。目前，万科在中山已经有4个项目。吴雪峰表示：“万科在中山的战略基于几个板块，今后会以城区为主，积极关注一些有潜力的镇区。”
郑黎明也表示，远洋地产在华南的布局不会局限于一城一地。因为中山的城市特殊，城区对全市购买力的消化量有限。如果要在中山进行战略发展，进镇区是必须的，但远洋地产不会刻意“占领”某个镇区或片区。
“有好的机会，万科也会进入东升，越秀也可能进入东凤，并非是占山头。”叶劭荧说，各个发展商对市场的评估不同，着重点也会不同。
看好融城前景
过去很多年，北部镇区的楼市一直相对落寞。而南部的坦洲、三乡等则比较发达。究其原因，三乡是雅居乐的发家之地，坦洲则主要依靠珠海的强劲购买力。
“中山东、南两个片区的房地产发展比较成熟，北部则相对比较缓慢，这是因为大家的关注点还没有到那里。”叶劭荧说。他认为，中山与广州不同，中山城区的辐射力不够，所以坦洲、小榄等镇区会形成中心点向外辐射。北部镇区的工业经济强劲，财富基础很好，具有房地产崛起的现实基础。
这一点得到了郑黎明的认同。“市场有个平衡效应，比如坦洲，市场已经先行。”郑黎明说，融城是一种趋势。中山北部相邻的顺德房价比较高，必然会把承受力相对较弱的购房者向附近房价较低的地方挤压。而中山的房地产确实处于价格洼地。在中山古镇，由于经济发达，又没有土地可供开发，迫使不少古镇客跑到江门去购房。如果与之相邻的横栏镇有高素质的楼盘供应，古镇购房者也可以“不假外求”。
中山楼市未来的健康发展也需要镇区楼市的表现。事实上，北部镇区楼市发展的苗头已经初步显现。根据中山市国土局官方网站的网签数据，7月份东升和东凤的商品房网签分别为383套和366套，位于镇区的第三和第四，均超过了东区、西区、南区和三乡镇。
“万科、远洋、越秀纷纷进驻北部镇区，与单独一家大房企进入的意义完全不同。不但意味着对这些镇区的看好，而且众多大发展商形成的合力，也是一家发展商无法比拟的。”中山一业内人士说。
预测
Q
中高端产品入市推高镇区房价？
A
供应量加大反而遏制上涨。
从目前看来，万科、远洋、越秀在北部镇区的项目，均定位为中高端产品。那么，这些产品的入市是否会推动北部镇区的房价上涨呢？
“万科一向的定价原则是凭自身的品质，制定客户接受的价格。”吴雪峰介绍，东凤镇目前销售的主要楼盘均为毛坯交楼，而金色家园将是精装修房，价格可能会高一些，但产品的品质将更为优良，配套更完善，安全贴心的物业管理也一直是万科所为人称道的。
郑黎明也表示，大家的产品定位都比较高端，恰恰说明北部镇区有相当大的提升空间，这也是吸引大发展商进驻的原因。一线大发展商进驻镇区，确实会对当地的楼市有比较大的促进和提升，但更多的是产品质量和成交量的带动。
也有业内人士指出，房价并不具备完全的可比性。比如在南区，恒 大绿洲、万科城市风景的在售产品均包含2000元/平方米的精装修，即使单价去到六七千元，也不能说是房价本身的上涨。同时，今年以来北部一些镇区的房价上涨比较快，与供应不足也有一定的关系。如果供应量大幅增加，或许还会遏制这种上涨的势头。
Q
货量巨大市场消化不良？
A
给发展商带来新的机遇。
根据中山市国土局官方网站统计，截至8月9日，东凤镇今年共有1435套商品房取得预售证，其中待售有773套。也就是说，前7个多月，1435套新批预售商品房仅仅成交了662套。而万科金色家园一期就要推出1400多套房，这是否会造成当地市场的消化不良？
而就在万科进入之后，今年2月15日，中山市玉峰房地产发展有限公司以5.5亿多元拿下东凤镇穗成村61.7万平方米商住用地和一块约5.3万平方米的商业用地。项目入市后又是一个庞大的体量。
对此，吴雪峰说，万科金色家园立足于东凤镇，针对的群体将是来自小榄、古镇甚至顺德的购房者。
“镇区的消化量和速度确实是一个问题，但对开发商而言，既是挑战，也是机遇。”郑黎明说。届时，镇区楼市的竞争会比较激烈，但这会促使开发商提升自身的竞争力。没有竞争力，就没有量的突破。
叶劭荧则表示，正是因为北部镇区的楼盘不多，当地人的选择比较少，是很好的机会。“要用发展的眼光去看，成交量不大，也带来新的机遇。”
王美江是中山市合 生宏景地产的策划经理。虽然合 生创展尚无进军镇区的计划，但在他看来，北部镇区的购买力甚至比城区都大。“我的一个朋友在南头的锦绣东方工作，那个楼盘卖得很好。”他说，“与当地的一些小楼盘相比，同等区域，高品质楼盘高1000元/平方米，也是可以接受的。”
北部镇区
