按照国际惯例，通常把60岁以上的人口占总人口比例高达10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。按照这个标准，我国早在2000年就已经步入老龄化社会。为此，中央政府在2000年提出“福利社会化”，鼓励社会力量参与老龄事业。目前，社会各界都在关注“养老”，有部分公益慈善组织或企业亦已涉足到这个领域。开办养老院俨然成了一个紧俏的行当。“养老地产”概念一时兴起，许多民营资本或公益慈善组织陆续渗入养老事业。由此也引发了“养老地产”是公益项目还是搞房地产开发的争议。
曜阳国际老年公寓引发争议
从2004年开始，中国红十字基金会启动了“曜阳国际老年公寓”项目，制定了《曜阳养老事业发展纲要》探索符合中国国情的公益性和产业化相结合的新型养老模式。
红基会仁爱基金官网在介绍曜阳国际老年公寓这一项目时称：“这一项目是在政府的支持下，动员社会力量，筹集社会资金进行建设，按照‘公益事业，市场化运作’的机制进行运行，所建的老年公寓实行自主经营，自负盈亏。”自此开始，扬州、北京、杭州三地“曜阳老年公寓”依次于2009年至2011年落成。
红基会事业发展中心常务副主任吴昂坪曾在媒体记者采访时表示，“这三个公寓红基会都没有投入资金，而是找投资方一起合作的，项目建成之后，公寓数量的20%用于公益活动，用于为一些老年人提供免费入住，还有一部分以优惠价格租给老年人。”
事实并非如此，中国经济时报记者在密云县工商局查到的档案资料显示：“北京曜阳国际老年公寓”的投资管理人系北京长青国际老年公寓有限公司；长青国际的两个股东分别是红基金下属的北京拔萃双语学校和北京城建(600266,股吧)集团。合作双方分别出资599.9万元、2400万元，共计投入2999.9万元，分别持有20%、80%的股权。法定代表人为红基会副秘书长江丹女士担任。企业注册地址为北京市密云县西田各庄镇龚庄子村。
北京曜阳的会员主管莫小姐提供的宣传资料显示，北京曜阳国际老年公寓由红基会和北京城建集团共同开发建设的，并有中国武警总医院作为社区内独家医疗服务的保障单位。公寓坐落于密云县西田各庄镇龚庄子村，东临密云水库，三面环山，一方临水，占地13.74万平方米，总建筑面积为6.72万平方米，总投资约为4.5亿元人民币。社区内设有不同风格的五大组团：A、一梯两户多层电梯公寓，共计182套；B、34套台地式公寓和24套跃层公寓；C、一单元4户的联排公寓共计92套；D、11套独栋别墅；E、酒店式养老公寓共有82套。
莫小姐带着记者先后参观35号楼的一室两厅和两室两厅的公寓房，室内装修布置很雅致，里面的家具一应俱全。莫小姐称，只要办理好手续便可马上入住。随后，记者还分别前去参观了不同规格的联体和独栋别墅，在弯弯曲曲的小路两边，错落有致的种植了很多好看的花草树木。还看到有的屋里不时有人影晃动。
土地从何而来
据资料显示，在红基会已建成的三所老年公寓中，北京曜阳国际老年公寓规模最大，占地206亩，同时也是最先受到“借公益之名，搞房地产开发之实”的质疑。
中国土地挂牌网显示，2007年6月12日，密云国土局对该块土地挂牌出让，底价为9097万元。最后的成交价也为9097万元。这很容易让人产生联想：这块土地的招拍挂只是一个形式，走招拍挂只是转变了土地的性质，长青国际以底价拿到了该地70年的使用权。
2007年8月7日，龚庄子村委会和北京土地整理储备中心密云县分中心签订补偿协议。征地补偿金为每亩3万元，由长青国际支付。同年9月28日，北京市政府向密云国土局发出《关于密云县2006年度批次城市建设用地批复》，统一征收上述206亩土地。
在密云县国土资源局，负责档案管理的工作人员很耐心的查找“北京曜阳”土地登记情况，费尽周折一直没有找到“北京曜阳国际老年公寓”的相关信息，最终还是在龚庄子村土地登记栏里查到了由长青国际获得的该块土地的相关信息。这块地是以挂牌方式出让，出让年限住宅用地70年、商业用地40年，规划用途为居住。
