花样年控股董事会主席潘军说，商业地产是一个房地产公司的未来，没有商业地产，房企将没有未来。
而香港地产界领袖人物陈启宗则批评内地开发商因避住宅调控纷纷转投进入商业地产，不少城市新建项目没有特色，是“视觉污染”。
“个个都想做城市综合体，你成功过吗？”对于由于资金等原因不得不将商场和写字楼分层或分单位出售的形态，陈启宗直指这是“垃圾中的垃圾”。
对于千军万马齐涌商业地产的现象，从业者见仁见智。但无法回避的是，公认的“钱荒”已经让大多商业地产开发商处于尴尬境地。一些中小房企更是坦言“项目融资”让其很发愁，资金压力已成为这些企业面临的头号难题。
金地集团(600383,股吧)董事长凌克曾表示，未来房地产企业有两个发展方向，一个是向上游发展，进入房地产金融领域，比如房地产私募基金；另一个是向下游发展，做产品线，比如老年公寓、商业地产、旅游地产等。
难点在于，房地产调控政策不断加码，房企向下游发展（尤其是商业地产）所需的资金日趋紧张。此前不久，银监会公开警示商业地产贷款风险，商业地产的信贷闸门再度收紧。
于是，向上游发展几乎成为不二的选择。事实亦如此，在调控不断深化的2011年下半年，房地产金融创新将被越来越多的内地开发商寄予厚望。
在商业地产领域有着深厚经验和强大实力的陈启宗有批评内地商业地产市场的底气，而华人首富李嘉诚的资本运作能力足以让大多数人学习和膜拜。
李嘉诚的长和系在内地住宅地产深受调控政策影响之时，却依然可以分拆北京东方广场，在香港以人民币房地产信托基金——汇贤房托的方式打包上市，成功融资超百亿元，这也使得长和系今年上半年盈利录得数倍增长。
汇贤成为香港也是全球首只以人民币计价的房地产信托基金，显示出其在商业地产运营、房地产金融与房企融资方面的代表性意义。
而从目前国内的情况来看，商业地产开发商的资金来源主要有三块，一是企业自有资金，二是商品房销售回款，三是银行借款等传统融资渠道。
但现实是，从今年的统计数据来看，2011年开发企业资金来源中，银行贷款同比增速不到10%，较2010年46.1%的同比增速，出现较大幅度的下降。
另外，大部分房企负债率偏高，商品房销售状况也不如预期，致使融资难上加难。对于实力较强的房企而言，除了有传统的融资渠道外，还可通过一些地产基金、海外发债、公司债券等多元化方式融资。
但这些均是中小型商业地产开发企业难以企及的，对于它们来说，银行信贷基本堵死，在国内融资渠道过窄的情况下，只有借助高成本的信托、民间借贷等方式“自救”。
维新万隆（北京）投资有限公司董事长骆进德表示，商业地产的融资瓶颈比住宅更严重，基本上难以从银行借到钱。
“在现有条件里，地产商要靠金融机构的融资不大可行，机会很渺茫，比较可行的是，有些企业可以用REITs融资，或者结合多种商业模式共同开发，或者跟流通行业做资源整合。”骆进德说，中国的地产开发企业70%以上都是小型企业，在银根缩紧的形势下，银行方面的融资对于它们来讲是可望不可及的。因此，这些房企急需探索出新的融资渠道，自寻出路。
专家建议，中小型房企在不具备上市、对外增资的条件时，可以尝试多种商业模式共同开发，多做资源整合，而股权收益卖断亦为不失为一种有效的融资方式。
朱晓东：综合体的关键是做多业态整合
记者：我们注意到近两年城市综合体这种商业地产模式有快速崛起的势头，作为较早进入这一领域的开发者，你如何看待这一趋势？
朱晓东：近年来，随着宏观调控下大环境的转变，商业地产行业也涌现出了新的特点。受持续调控影响，住宅产业的政策门槛日益提高，大型地产商开始布阵商业综合体以平滑业绩的周期波动，而中小型地产商则并购商业项目以谋求业务模式转型。
不过，城市综合体这种形式如果开发热度过高、一哄而上追求短期效益也容易出现问题。在条件成熟、经济相对发达的二三线城市发展综合体项目，不失为提振城市经济发展的手段，但切忌一哄而上，要对城市总体的长远规划负责。
在我看来，城市综合体不能仅仅满足于做成一个硬件上的地标，而是要真正打造成一座给客户带来核心价值的地标建筑。
记者：你认为目前中国的城市综合体发展存在着哪些需要注意的问题？应该如何规避这些问题？
朱晓东：目前，在国内做综合体商业地产开发中容易出现的问题及误区主要有几个方面。第一是投资、建设与经营分离。第二是规划、选址中的失误。第三是成本控制以及资源的合理配置问题。第四是项目定位问题。还有就是综合体开发和运营单位是否有足够的融资能力，是否具备给所在地区带来可持续发展的能力。
记者：很多国内的商业地产开发商都存在着严重的招商难题，在与零售商的对接上存在障碍，您认为如何解决这一瓶颈？
朱晓东：知己知彼，定位准确，我认为这是突破这种对接瓶颈的前提。既要一见钟情，也要门当户对，情投意合。就北京银泰中心在招商对接方面的经验而言，就是要相辅相成、优势互补。在形式上银泰集合了精品酒店、甲级写字楼、高端商业和酒店公寓，我们就可以通过对写字楼、商业、酒店、公寓四个环节经营的逐步提升，使彼此之间“化学反应”，在形式和功能上都产生有效的互动，让几方面相互得益。
对于越来越多进入这一领域的开发企业而言，我的建议是“不要把鸡蛋放在同一个篮子里”，这句话是分散投资的金科玉律，城市综合体开发商要根据不同业态的经营特点，整合不同业态的经营优势，获得抗风险能力的优势互补，这是城市综合体较之单一功能体所具有的无可比拟的优势。
