北京区域内大体量的shopping mall经营状况普遍吃力，比较典型的有几经调整、易主的华熙乐茂，养商多年现在才有些起色的燕莎金源MALL，加上现在的大钟寺中坤广场，是什么原因导致这类的大体量购物中心发展屡屡受挫？
潘好龙：最主要的原因还是因为这类购物中心体量过大，超出了一般商业项目的经营面积，大体量对项目影响人群、辐射半径，甚至对交通的都有了更高的要求。除此之外，随着体量的增大，对业态规划、入住品牌也需要有更合理的定位和考量。但面积太大的话，难免会出现业态、品牌重复，需要瞄准的人群也很难做到特别的精准，覆盖的群体层面相较于常规购物中心不得不更加广泛，如此一来错位经营的实现就相对困难了。
其次，由于辐射面积、影响人群范围的增加，区域内的竞争对手也会随之增多，如何进行差异化的经营，也是运营中的难点。以目前市场中现有的项目来说，相比较于国际成功的案例，大多数的项目存在体闲、娱乐功能薄弱，想对应的业态、品牌比例过低。仅有百货、超市等常规商业项目具备的功能的话，仅仅能吸引项目所在区域周边的核心商圈，对于次级商圈、辐射商圈的影响力都是十分有限的。
业态过于割裂不符合全业态运营规律
记者：具体到大钟寺中坤广场这个项目，从建筑设计上分为B、C、D、E四个独立的建筑体，每一个建筑都集中了一种业态，各个业态相对独立，这样的规划虽然规整，但会不会影响客源潜意识的重复消费？
潘好龙：这样的设计并不是特别符合购物中心全业态的运营规律。大型购物中心最大的特点就是业态的复合型，满足消费人群的多种需求，以不同的业态特色吸引人流，有的业态贡献租金，有的贡献客流，在功能的实现有明显的差异。如果过于割裂的话，相对来说是不太符合规律的。
突出自身优势避免正面竞争是解决同质化关键
记者：像中坤这样百货+影院+超市+家居的模式越来越普遍，功能上貌似多而全，但单独看其中任何一种业态，区域内都有其他的商业项目已经涉及，这种状态是否存在同质化问题？
潘好龙：具体来说，家乐福的属于大型超市卖场，这样的业态在任何地方都会有一定需求，从区域供应来说算不上重复，但百货、影院、家居的功能在区域内已有多个商业项目。所以，突出自身项目的优势，避免正面竞争就十分关键，这就要求对业态规划、品牌安排有仔细的衡量。像西单大悦城就是一个比较成功的案例，它的成功之处在于对目前消费群体进行了细分，锁定18-35岁的消费人群，加大了体闲娱乐业态的比例，引入了众多时尚的品牌。
大体量购物中心起码需要2—3年培育期
记者：中坤广场的建筑面积达到43万平方米，这种体量级别的购物中心一般培育期需要多久？在您看来，养伤多年的金源燕莎MALL现在能算成功了吗？
潘好龙：一般来说10万平米以上面积的购物中心都需要2—3年的培育期，体量更大需要的时间可能更长。在培育期间，开发商应该多站在消费者的角度，商家的角度去考虑运营思路，在租金上给予一定的培养空间，一味的追求过高的租金收益，与杀鸡取卵无异。金源燕莎目前来说，算是比较成功的，当然这要看站在什么立场，以投资方来说，这个项目的现金回报比较充足，租金上的收益也不错，从这点来说还是比较成功的。
培育期需有足够的资金及心理准备
记者：长时间的培训期，可能让一些承租商家难以消受，对他们有什么建议？
潘好龙：一般来说，连锁品牌对于新开业的项目的选址还是比较谨慎的，反而是那些小面积的个人承租者，往往容易比较冲动，对项目前景有过高的预期，对培育期时间没有足够的资金和心理准备，很难挨到项目真正成熟的阶段。项目比较成熟的时候又有可能被“调整”出去，无异于充当了炮灰，对于这个问题没有实质的解决方案，只能建议在选址时对商圈、项目做出充分谨慎的考虑。
