童渊称做房地产职业经理人必须沉得住气，坚持五年才能见成绩。
东莞商业地产正驶入“火车时代”
南方日报：现在东莞正掀起第二波商业地产热。在原有项目大多“消化不良”的背景下，你怎么看待第二波热潮？
童渊：打个比方吧。交通工具的发展，以前是自行车，现在是汽车、火车、飞机。人们生活水平提高的同时，商业地产也会往前走。一些小的士多店是自行车，百货商场是汽车，我们打造的星河城集合购物、娱乐、餐饮、休闲、教育等功能，引进了众多国内外的知名品牌，可以说是火车了。东莞的商业地产正在驶入“火车时代”。
南方日报：对比广州、深圳等一线城市，东莞商业地产还缺什么？你觉得东莞商业地产未来十年会怎么发展？
童渊：还是有差距的，广深等一线城市是飞机、战斗机了，东莞的还是火车。随着东莞产业的转型，高科技创意产业、商贸服务业等会越来越多，工厂会变成精细化的工厂，员工变少，这样，市民的收入会提高，消费会越来越多，去年东莞社会消费品零售总额已经突破1000亿元大关，自然，商业地产的发展也会水涨船高。
同时，从政府城市运营来看，需要商业地产来助推城市化发展，增加就业和税收。从开发商来看，土地资源越来越少，与住宅不同，商业地产作为企业的资产，也有发展的必要。从商贸品牌来看，需要这么一个平台来与消费者见面。
南方日报：本地人是东莞购买力最强的群体，但是他们习惯到港澳、广深消费，未来几年会回流东莞吗？
童渊：就像你有汽车了，但是现在有了更加便捷的高铁，你会坐吗？我想，本地人的消费习惯也一样，如果东莞有适合他们需要的，他们应该会回流。
南方日报：东莞的商业地产一直以来存在重开发轻管理、重营销轻规划的弊病，从而导致经营困难。作为操盘手，你怎么看待这个问题？
童渊：这就是“自行车”时代的弊端。到了“火车时代”，有轨道了，专业运营，就不一样了。
其实，做商业地产必须具备几个条件。第一，所在城市能否容纳这些品牌。第二，开发商是否有这个资金实力。第三，要有成熟的专业团队。第四，品牌、业态的框架、结构是否合理？
星河城与星玺在东城较劲，万科与万达在长安鏖战，虎门国际购物中心、万科松湖中心等项目抢闸面世。时下，东莞掀起21世纪以来的第二波商业地产狂澜。一波未平，一波又起。前期的众多项目仍“消化不良”，新项目却再度涌现，市场能否接纳？
