面对日益高涨的房租水平，手握大量现金的零售企业再也不甘仅停留在利润率微薄的零售业内，纷纷斥巨资进军商业地产项目，做自己的“房东”。“圈地建商业地产”成为本轮零售企业扩张的关键词。
“零售企业进军商业地产，是因为其手握大量资金，而高利润率的商业地产项目恰好是一个不错的投资方向。”中国人民大学商学院教授牛海鹏18日接受经济导报记者采访时表示。
线下、线上都“圈地”
7月4日，全球零售巨头特易购旗下地产集团与国美电器[3.35 -3.46%]签署战略合作协议，明确国美及其关联品牌将进驻特易购旗下地产集团的“Lifespace乐都汇”购物中心。同时，特易购旗下地产集团还透露，未来5年预计在中国投资530亿元进行商业地产的开发。
一贯在地产业务方面保持低调的沃尔玛，也开始进军中国商业地产。据悉，从今年3月份起，沃尔玛公开招聘地产经理。沃尔玛这样描述地产经理的职责：协调组织制订公司新店开发计划，为公司业务的顺利扩张提供专业规划。
这意味着，沃尔玛开始调整投资策略，除了租赁门店，也开始购置地产。这也是迄今为止，沃尔玛发出的进军中国商业地产的最明确信号。
除传统零售企业圈地自建商业地产外，不经营实体店的电子商务企业也加入圈地大军。根据京东商城的规划，其近期获得的第三轮15亿美元融资，将几乎全部投入物流和技术研发的建设项目，未来3年将投资50亿-60亿元进行物流建设。
此外，当当、淘宝、卓越、凡客诚品、苏宁易购等电商纷纷响应，表示要在各地建立自己的物流中心，阿里巴巴[8.72 -3.97%]集团更是宣布斥资千亿元在全国建立仓储系统。
对此，有业内人士质疑，企业圈地的真正目的是为了赌地价升值，想从狂飙突进的地价中分得一杯羹，并不一定是为了企业真正的发展需要。
巧用“沉淀资金”
“零售企业进军商业地产，很重要的一个原因是零售商拥有‘沉淀资金’。”牛海鹏对导报记者解释说，无论是沃尔玛式的百货超市，还是国美式的家电连锁，现代零售业已经演化成为销售代理，厂商把商品交给卖场，商品售出后，卖场再和厂商结账。“这种模式本无可厚非，但由于卖场具有一定的控制力，结账总会晚一些，通常来说，延后3个月是很正常的。”
“商品和资金是不断周转的，从长期来看，这些延后结账的资金就长期沉淀下来。”牛海鹏说，零售商显然不会将“沉淀资金”放在银行里，投资与零售相关的商业地产是一个非常好的选择。
牛海鹏给导报记者举了一个例子，以快餐著称的麦当劳已经不再是单纯的零售餐饮企业，其在地产开发上赚的钱要比卖汉堡多得多。资料显示，麦当劳的收入中有1/3来自直营收入，2/3来自加盟收入。而在加盟收入中，房产增值的收益占很大的比例。
目前，麦当劳已经形成一套成熟的商业模式：其有专门的地产公司负责寻找适合的开店地点，然后通过长期承租或购进土地和店面，再把店面租给各加盟店，从而赚取差价。这种房产增值业务利润巨大，就连其创始人雷蒙德·克罗克都说：“其实我不做汉堡包业务，我的真正生意是房地产。”
进军地产还需谨慎
“一旦零售企业进行地产开发，就不能简单地从零售的角度来看待，而要将其视为商业地产项目。”牛海鹏告诉导报记者，零售企业选择地产作为资金投出方向，主要是看中地产开发远高于零售环节的利润率，而自建自用则是为了通过自身品牌号召力，带动地产项目的开发。
“当然，房租成本上涨也是零售企业自建地产项目的一个原因。”牛海鹏表示。
据中国连锁经营协会调查统计，2010年，连锁企业续约房租成本平均上涨约30%。对优质网点资源的竞争、房地产价格飙升带来房租的大幅度上涨，企业租金成本明显提高，有限的利润被租金吞噬，也导致零售企业新开门店数量的减缓。
“当然，零售企业开发地产也是有风险的，毕竟‘沉淀资金’不是自有资金，一旦所投地产项目出现资金紧张或者销售不畅，将会直接影响其自身资金周转。”牛海鹏说。
据了解，如果采用租赁方式，一家购物中心的投资约为2000万元；若购地自建，则需投入3亿-5亿元不等。在目前绝大多数都是中小型企业的中国零售市场，大多数企业维持单纯的零售业态运转还行，一下子拿出那么多真金白银，还少之又少。
对此，国金证券研究员张彦认为，零售业属于轻资产行业，很多公司自有资金并不多，而租赁物业最大的好处在于可以使投资最小化、现金流更充足，所以租赁经营是绝大多数零售商采用的经营模式。他认为，零售行业不应该将大量的资金沉淀在购地方面，这会严重影响企业的扩张速度。
