阳光新业李睿：未来三年将会有一批商业项目倒掉

    去年以来，许多住宅开发商都高调宣称进入商业地产，纷纷加紧在全国范围内“圈地”布局商业地产的步伐。如国内实力开发商保利、金地、万科等先后宣布了自己的商业地产开发计划和目标。崇文门成就北京新地王、CBD200亿元的出让总额让人叹为观止，商业地产可谓火热异常。

　　商业地产新老混战，看似百家争鸣的情况，背后却潜藏着巨大的风险。近日有业内人士预测，未来三年左右，将会有一批商业项目倒掉。

　　众多住宅开发商转型商业地产

　　万科、保利、龙湖、世茂、哇哈哈、雅戈尔……众多的住宅开发商和其它行业企业，纷纷转型商业地产，让原先的老牌商业地产开发商感到如芒在背，却也不甘示弱。商业地产大佬万达集团发布消息，上半年销售收入大增已成定局。另一家资深商业地产开发商阳光新业，今年以来也动作不断。继年初青岛南京路商业项目亮相之后，日前该公司旗下的北京分钟寺新业广场也已正式开业。据悉，阳光新业位于天津的友谊路新业广场、东丽新业广场两个商业地产项目，也将陆续登场。一面是新人辈出、一面是老人加速，商业地产新老混战。

　　三年内将会倒闭一批项目

　　“那么多企业进入，未来的商业项目供应量肯定会大幅增加，供应增加意味着竞争加大。”阳光新业总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿认为，目前商业地产貌似火爆的现状，对行业的健康发展来讲并不一定是件好事。

　　李睿告诉记者，短期大量激增的商业地产相较于人才储备、零售业发展等现状情况存在极大的不匹配，这必将出现恶性竞争的状况：大量企业的进入，对土地需求量自然增加，地价必然上涨，导致开发成本增加，在本身就融资渠道狭窄的环境下，企业将承受巨大的资金压力；大量项目的出现，必然引发人才大战，高薪挖人的现象现在比比皆是，导致工作的稳定性受到影响，无法正常运作，这也直接影响了项目的服务品质；大量项目的短期激增相较于有限的零售品牌资源，也必将导致商业项目的严重同质化，而且因彼此间的恶性竞争不仅增加招商难度并使得项目收益缺少保障。“目前的招商环境已经比较困难了，某些项目为吸引商户甚至出现极低租金和免租、免物业费的现象。”

　　“商业地产整体的经营理念和各操作环节都与住宅开发有着巨大区别。商业地产需要通过长期经营收益和物业增值来实现投资收益，涉及投资人、运营方、经营者和消费者等几方关系，需要通过调研选址、定位策划、设计建造、招商实施、规范运营、持续调整等各环节依据统一的经营理念，通过专业团队来予以实现，开发商需要具备许多与住宅开发不同的能力。然而，目前许多转型的企业，在没有完全具备以上要求的情况下，贸然挺近商业地产，风险很大。”李睿预测，在未来1-2年时间内，就有很多商业地产项目陆续出现问题。在3年左右，必然会出现一批倒闭的项目。“那时候也会有商业地产大鳄涌现，同时会引发并购潮。”

　　开发商应对策略各不相同

　　然而，商业地产如何避免危机，走出“恶性竞争”的怪圈呢？有业内人士称，在目前商业地产的割据战中，为避免危机、最终取胜，开发商采取了各种不同的策略。以万达为代表的大佬级商业地产开发商，走的是快速、规模扩张路线。万达广场的扩张从未停止，而且有愈演愈快之势。而首创芭蕾雨奥特莱斯、宝龙等新秀也在紧跟老大们的步伐。“越大越大，越强越强，资源正向龙头企业快速聚集。兼并加速，资本与土地规模成了制胜的关键。”李睿说。

　　相比前几位大佬，同样是资深商业地产开发商的阳光新业，则更趋于稳健。这家在商业地产不温不火的时候搞出大动作的企业(如在2008年一口气收购了家世界18个项目资产包)，却在当下显得格外谨慎。“正因为现在的商业地产太火，未来一些项目肯定会出问题。所以我们在拿地、扩张的时候，就更要谨慎。”

　　李睿分析，商业地产资金投入大，回报周期长，这对开发商的经营能力和资金状况都是较大挑战。在目前商业地产的割据战中，对于老牌商业地产开发商来说，在商业地产开发和运营上保持谨慎，未免不是一种以退为进的策略。对于以上两种战略，阳光新业高层则表示：商业地产发展无定式，每个企业的战略不同、发展阶段不同，那么它在开发商业地产时，则需要根据自身情况找到适合自己的模式。