世茂并不把影院作为商业项目的配套设施，而是形成独立开发影院经济。
商业地产商发展影院产业已经成为一股新浪潮。继今典、万达之后，世茂股份也开始进军影院市场。
按照计划，2011年，世茂影院预计投入运营的影院总数将达到10家，银幕将达到100块。5年内世茂院线的银幕数量将超过500块，涉及资金为8亿元至10亿元，营业额将达到15亿元。
对于电影产业而言，这样的投资算是大手笔。
相对于其它地产商，世茂股份对于影院的扩张有着不一样的发展思路。世茂并不把影院作为商业项目的配套设施，而是形成独立开发影院经济。
继2010年陆续推出绍兴、烟台两地的世茂影城后，2011年，世茂股份又在昆山、苏州两地成功运作影院项目。
同时，世茂股份也打破传统影院经营模式，逐步形成主题风格影院、i-Cinema（世茂时尚欢乐影城）、DE cinema（世茂动感电影）、星空花园等新型影院模式，通过差异化经营错位竞争，为影院的全面发展奠定基础。
但随着影院的快速扩张，世茂股份自建的商场已难以满足相应的需求。因此，世茂股份除在自建的综合体内布局院线外，已在物色适合影院开发的其他场所。
据了解，世茂股份将在上海环球金融中心底层进驻一家世茂院线旗舰店，成为世茂院线体系中首家进驻写字楼的院线。
但以上只是世茂股份在影院产业发展策略的大概轮廓。为了更为深入地了解世茂股份在影院市场的拓展，日前，观点地产新媒体专访了世茂影院投资发展有限公司总经理刘明。
以下为观点地产新媒体对世茂影院投资发展有限公司总经理刘明的采访实录：
媒体：为什么类似世茂股份这些商业地产商纷纷进入电影行业？
刘明：在2002年实现院线制之前，中国电影只是一个事业，称为中国电影事业。但在2002年，中国电影从事业单位变成电影产业，这对于中国电影来讲是意义非凡的。
随着院线制的改革，各个地方的电影公司变成了电影院线，中国电影从此有了一个很好的发展平台和契机。之后大多数的电影院线是加盟制。自从万达出来之后，一个本来没做过电影的社会资本，做房地产的进入了中国的电影行业，从去年开始，万达院线就变成了中国第一大院线。其实，它的发展也只有短短的4至5年的时间。作为院线制改革的第一条院线，星美成为全国排名前三的院线也只是短短十年不到的时间。这证明了，中国电影市场只是刚刚真正意义上的市场化，且处于发展过程当中。
从去年官方发布的中国电影市场报告可以看出，中国电影票房的比例，第一名是万达，接着是中影星美、上海联合、中影南方新干线，除了联合院线和新影联是老的国有院线之外，其它都是社会资本重新组合之后，通过院线制改革之后所产生的，且在很短时间内获得成功。
这就说明，中国的电影市场正处于一个刚刚起步阶段，面临的机会很多。以前传统电影发展的模式包括资本模式都太单一，所以到现在为止，去年中国电影全年的票房才102亿，还不如一家中型房地产企业全年的营业额，所以中国电影发展的空间非常大，现在中国电影发展空间当中缺少的部分很多，其中一个核心点在于终端，电影票房还是靠电影院这个终端来实现。
预计到今年年底，全国的银幕大概有7000-8000块，2009年才3000多4000块，两年间翻了一倍。现在许多国产影片破亿已经不稀奇了，虽然这不代表中国电影的创作产生了翻天覆地的变化，因为在创作层面上还有很长的一段路要走，但是终端多了，形成的市场环境给电影的创作创造了一个非常好的平台。终端的增加能为好的作品提供很好的市场发展机会。
影院如果按照生存方式来分代的话，影院最早就是一个文化设施，类似于体育场、艺术馆、图书馆之类的，这是第一代影院。第二代影院无非就是从单厅发展到多厅，但还是文化设施。但到了第三代，影院真正发生了变化，成为了商业的一种业态，变成商业主力店。我们国家整个城市化发展过程中最先发展的就是商业，商业项目现在也看中电影能带来大量的人流这一价值，开始从单一的、传统的商业项目走向时尚商业、娱乐商业。
原来电影院跟商业是有一个界限，做地产的不做电影，做电影的不做地产，但万达给大家做了一个很好的示范作用，地产商通过做电影可以提高商业的品质，而商业的发展也给电影造就了很好的发展空间。
实际上，院线最初是作为商业配套来发展，来增加商业项目整体的竞争优势。当地产商做了电影之后，开始尝到电影带来的甜头。试想一下，哪个行业能让你在短期内做到全国第一？恐怕电影能给它这样的惊喜。而传统影院的发展也看到机会，因为商业地产做电影的许多优势是传统电影发展不具有的。
首先，电影作为一个商业业态的主力店，它跟饭店或其它品牌店不一样，它对建筑层高是有要求的，包括荧幕、放映间、隔断、土建、阶梯、观众席，这些都叫电影工艺，都有国家的相关的硬性标准。电影院需要规划，不像其他业态可以随时做起来，今天是做服装，明天重新规划一下就可以改成化妆品店。这也就是说，做电影院事先就要进行建筑上的规划，因此，现在基本上是传统院线先找到商业项目或商业项目要去找到传统院线的发展品牌进行合作。
所以，商业地产要做电影，它首先在规划层面的优势就无人可替，随着商业业态的布点，同时也对电影院线进行了合理的布点，从而抢占到市场份额。
其次，作为传统影院，还需要面对同行的竞争，为了获胜，也许影院付出的租金就要比别人多，这也造成现在影院的建造成本、经营成本非常高。因为影院的造价也很高，影院的成本日益增长，其实在影院在未来的经营过程中埋下了许多经营风险。在今后几年，如果看到有些影院因为无法经营下去以致倒闭，其实一点都不需要奇怪，这是在这个市场发展的过程中，一些不明智的竞争所造成的，没有合理地评估相关的一些要素，而盲目地去抢占市场份额。
但是商业地产在规划的过程中，就可以有效地避免这种风险，又能确保院线的发展规模。荧幕的发展投入数量都是有依据的，随着商业项目的发展，每个商业里面配备的荧幕数量，一年的总和是多少，都是有依据的。但传统影院发展是没有依据的，只是一个意向，那么在实施的过程中，可能租金、品牌都弱于竞争对手，那么就会失去了发展的机会。计划与真正的落实是有很大的落差，没办法事前把握的，这是商业地产公司做电影跟传统院线做电影最大的区别。
媒体：世茂股份所做的院线跟一般的地产商做的院线定位有何区别？
刘明：世茂股份作为商业地产公司做电影，可以在自己的商业项目里面选择，像我们已经有7家影院了，全部都在自己的商业物业里。这也是世茂做电影的有力的发展基数、规模的保证。
第二，世茂从一开始就不是把电影简单地作为一种商业配套。有些商业地产商会觉得与其租给别人获得一个较低的租金，还不如自己做，反正投资也不大，世茂做电影不是基于这样的短期利益，更多是从企业的战略转型和长远发展的布局上出发的。
世茂集团在原来的住宅、旅游、商业地产三个业务板块的基础上，又开始宣布走向文化产业，当然还有往其它高科技产业等高附加值的领域发展，这是完全符合整个国家战略发展的需求，或者说产业经济和产业发展的进一步的升级。文化产业、第三产业都是作为这个国家接下来新的五年规划一个重要的发展目标，那么世茂其实也在积极响应国家整个经济的战略决策。
如果商业地产公司把电影作为商业配套的话，一定做不过专业电影公司。这就出现这种情况，有可能把租不出去的商铺给电影院去做，然后本来电影院在商业从体量上、人员结构层面上、需求层面上，都应该担负相关的责任，但是考虑到是配套，就可能把原来10个厅的体量缩减为5、6个厅，因为不是站在电影发展的角度独立发展，那么跟同行的竞争力就失去了。
第三，如果把电影作为配套，那么在电影投资层面，商业地产公司做的电影跟传统电影就不会产生太大的区别，从装修、设备都尽量找便宜的，那么商业地产公司做电影的优势就失去了。
房地产公司有强大的资金实力、人才优势和品牌优势，所以世茂做电影具备一定的先天优势。但相对于万达、金逸，世茂股份走进电影行业的时间比较晚些，别人的规模已经变成行业数一数二的企业，我们才刚刚从零开始，所以我们开始定的战略不是在规模上急进发展，而是致力做优质影院。
优质影院要体现在好几个层面，第一个，我们给自己的行业定位就是引领时尚科技。数字化之后，在发展过程中，技术、科技的应用变成了一个非常重要的课题，因为现在电影产业在终端层面上来讲还是有限制的。终端是没有选择商品的权利，全国所有的院线，放的是一样的电影。那么相距较近的电影院之间唯一的竞争就是价格，现在很多电影院开始搞团购活动，但这样长期下去，容易做坏市场。
媒体：在院线发展的过程中，世茂股份的竞争力体现在哪些方面？
刘明：世茂股份从一开始在进入电影产业的时候，就提出体验式这个差异性竞争。我们的商业是时尚商业，一站式生活广场等，不是做社区商业，我们所有的影院定位非常清楚，就是时尚影院。每个影院都有一个主题，当世茂股份有100家电影院的时候，就有100个精彩的故事，这本身带来的也就是一个巨大的效益和话题，然后又变成了新的传颂故事。
我们不是把电影做成像麦当劳、肯德基似的，容易复制。世茂要做优质影院，所以它在所有的战略细节层面上，跟别人做法不一样，要做到每一个影院都是一个作品、都是精致的。所以我们的绍兴影院是好莱坞都市主题，苏州影院是太空主题，昆山影院是小人国主题，烟台影院是爱琴海的主题，前不久开业的福州影院是威尼斯主题、徐州影院以赛车为主题、沈阳影院是中国风主题，另外未来要开的芜湖影院是海上钢琴师的主题。
另外就是科技的应用，我们要做科技先锋，所以我们第一个影院--绍兴国际影城开业时，就已经有了这方面的储备和打算，世茂是全球第一个采用7.1杜比标准技术的影院，另外，我们在绍兴、苏州已经按照11.1的布线布好了，等到杜比十二声道的技术一宣布，我们马上就可以投入使用。我们在技术层面是领先的，打的是组合拳，我们的策略是应用一代、研发一代、关注一代。
我们在烟台做的行业第一个世茂动感电影，就是DE cinema，也就是以前俗称的4D，但是DE cinema在4D的基础上做了很多改良，因此我们还注册了DE cinema的商标。从我们的商标就可以看出DE cinema的内涵。商标是一只蝴蝶，其实它代表了蝴蝶效应，通过各种环境氛围的营造来加重对电影情节的理解。让科技帮助消费者更好地观赏电影。
还有，从影院的管理层面上，我们也进行了技术化的管理，不光是在表现手法上，比如说在传统的电影院，从胶片到数字，它不是简单地改变了放映方式，一旦到了数字平台，它后面的经营内容，也随之可以改变了。那么，以前都是一个放映间配一个放映员，但是现在就没有放映员了，取而代之是放映技术员。这本身在行业内也是一支革命。
我们现在实行了影院智能化管理系统，只要在一个控制室里就可以控制所有的影厅的播放，换句话说，我们经营者排片排完以后，就不用去管电影的播放了，每个厅都会根据排片顺序进行自动的放映。这在行业内是率先的所有影院数字化的管理、自动化的管理、智能化的管理。
我们今年年底将会推出第二代的TMS，智能化管理的范围会更大，这对我们营运人员来讲，就是更进一步解放劳动力，让我们的一线的员工，更多地去关注市场，关注服务。电影院做得好与不好，有三大要素：服务质量、放映质量、营利能力。
我们毕竟还是服务性的行业，直接针对的就是个体消费者或者群体消费者，所以服务是第一要素。其次，因为我们供应的产品跟其他供应产品不一样，我们是影像产品，所以放映质量就要保证画面和声音的完美，这也是它的生命力核心。
第三个是营利能力，就是经营能力。我们在每一个项目都有预算制，这跟其他影院也不一样。我们影院凸显的就是，一开始在设计规划的过程当中，就已经站在经营的角度去考虑这个项目要做成什么样，能够带来哪些层面收益。所以我们从开发、建设、经营都是整个团队来完成，最大的目标就是实现零误差，保证盈利能力。我们希望开业第二年就可以实现盈利了。
我们最近提出第四代电影院的概念，商业地产跟传统电影两者可以做跨界营销，最终实现影院的利益最大化。四代影院有三个“泛”，泛电影科技的应用，科技的应用可以促进内容的革命、延伸；泛电影消费的平台；泛市场促销手段。这三个泛就是四代影院的核心手段。
第四代电影院主体以电影院经营主体为主，其他的物业来跟它配套。在三代影院中，电影院是作为一个业态出现，它是一个配角。但第四代影院从配角变为了主角，而其他的变成了配角，跟它配套，直到影响其他业态的发展。
所以四代影院未来是非常有号召力的，也是非常有市场的。那么当然它不能作为未来商业的一个普遍的形态，但它一定给到现代商业带来一个新选择，一种新形态。明年我们会在芜湖、济南、上海等地做出不少于三个到四个的四代影院的示范点。
这样能够解决、降低经营风险，扩大票房之外的收入。因为传统影院的盈利主要来自于票房收入，其它周边商品只占到很小一部分，但如果利用电影去做跨界营销，那部分的收入会远远超过于原来传统手段做的那部分收益。
媒体：能够详细地讲述一下四代影院的具体操作？
刘明：举个例子，如果优衣库到我们四代影院里来做的话，它每一件新品的衣服都可以像做首映式一样，在电影首映式上来操作。
对影院来讲增加了人气，对产品来讲扩大了影响力。因为它有故事点，那么就像加勒比海盗系列，产品可以配合电影上映，如果不上映的也可以单独去做。
这样市场操作的空间就更大，做的时候可以用电影科技手段，也可以创造更大的消费平台。不光是衣服，还可以在衣服之外获得其他的授权。把授权的这部分都集中起来，跟电影公司可以形成一种联盟。
我们做四代电影院不是一个主意、不是一个观念，后面更多的是准备寻找战略合作伙伴。
世茂这一部分正在做，也已经具有成效，也就是说我们已经跟相关的一些合作伙伴达成了共识，而且世茂今年下半年很可能要成立相关的电影娱乐公司。
不是为了拍电影，而是为了推广在国内的四代电影院合作，这个工作我们都已经在规划之中了。
另外一个还在内部的操作过程当中，既然是定位于产业，那么我们现在实际上也是立足于电影终端，就是电影院的终端，然后逐步向电影的延伸产品、电影的技术升级。
比如说我们明年会升级其他科技层面的应用，比如推出世茂自己的IMAX，当然我们不会叫IMAX，另外，我们会推出影院头等舱概念的电影院。
明年还有一个，我们明年还有i-cinema概念。i-cinema今年不做宣传的重点，重点放在明年，而这个又是一次革命，它的影响力要远远超过四代电影院。
目前我们注册了两个品牌，一个是世茂国际影城，一个是世茂时尚欢乐影城，玄机在于英文，一个是city cineplex城市影院，另一个就是i-cinema，是更智能化、更强调互动，体验感更强的影院。
而这个靠我们一家是做不出来的，我们正在跟一个非常大品牌商进行合作。这个合作一旦签订，那世茂时尚欢乐影城就将全面铺开。我们的电影院在烟台、昆山、沈阳、徐州、福州都是i-cinema，就是为明年的翻牌做好准备。
我们需要不同科技的技术都应用在不同的电影院，比如说绍兴有露天花园影院，这个也是全国首家。世茂作为首家的东西太多了，我们还有独立创作的平台叫世茂星空花园。我们让看电影变得更轻松，然后也是看电影消费更好的一个平台。
另外一个关键是赢利模式，对于高端客户，我们是不卖票的，只卖会员卡，这张卡最多只能预约六个人。比如说是金卡的话，储存五万块钱可以同时订六张票，十万块钱可以订二十张票，就是用这种来授权的。
根据不同的卡，最多可以带多少人来，来的话必须是预定，预定方式是网上、电话都可以，或者专员服务。这些都是我们明年一些大的规划，i-cinema很精彩，但暂时还不能透露，是我们一张大的王牌。
媒体：但是如果仅是在自己经营的商业场所做电影院，是没有办法在两三年内实现大规模的院线发展的。
刘明：我们的影院不光在自己的商业里头做。因为我们把影院作为产业，所以也不排除在体系之外做电影院。我们在昆明市中心正义坊的一个商业项目中拿了一个电影院。
租赁别人的商业物业做影院和在自己的经营物业里做影院没区别。因为在自己的物业里也是要租的。但如果完全依赖于外面租的话，我的优势就没有了。不过，完全只在自己的物业做，不租外面的，也是资源浪费、品牌浪费。
我们现在下属的几个影院的票房都不错。世茂每年都会给行业带来一定的惊喜。接下来我们有世茂的大视野了，有体验中心了，有其他的第四代电影院了，而这些带来的整体经营的效益，现在市场还没有验证我不能妄加评估，但一定是在跟传统的电影院是质的飞跃。而只有靠这一部分能够拉动整体电影市场收益的大跃进。
媒体：那如果这样的话，电影票价格会比一般的会高多少？
刘明：电影票定价一般都是遵循市场原则，但现在电影院票都是往下弹。我们希望保持这个现在的基数不受其他外界影响往下弹。现在团购稀释票房很厉害，但因为我的差异性竞争，我就不用参与，他们跌了我不跌，就保证了、降低了我的经营风险，我不降，其实就是涨。
观点地产新媒体：但是撇开团购而言，现在电子商务的应用越来越广泛，未来世茂怎么去做电子商务的实践？
刘明：我们电子商务主要目的无非是给到顾客更大的方便，而不是去做低价促销，这是我们的策略。
观众怎么样方便，我们就怎么样做。比如说从现在开始到今年底，我们影院会全部实现自助售票系统。
这个自助售票系统其实也是电子系统，可以做到整个商场里面，现在不光是在电影院，还可以做到商场的入口，或者说是一些有广告栏的地方。
因为电影院往往不是在最高楼就是地下室，进来在方便的地方比如说有取款机、有服务区的地方设立电影院的售票机，买完以后可以逛商场。
自助售票系统，这个是很好方便的电子商务，甚至我们还可以做到异地买票。中原区后年达到一定规模以后，我们在一个城市里头影院多了可以使用这样的系统。
我们现在已经在研究这样的一个技术手段了，正在做异地的售票系统，包括异地订票、异地退票。通过在地铁站、其他的商场、街门的商场，去放这些售票系统。另外，还有电子商务系统。
从中国消费者的角度来分析，中国人看电影计划性不强，不像美国人等一些外国人。但我们也没有把电子商务看得那么神奇，我们只是将电子商务作为经营过程当中的一个辅助手段、很方便的一个手段。
我们对待电子商务只是一种平常心，更实用、更务实，让观众得到方便，但我们绝不利用电子商务来做低价经销的一种手段。我们跟其他的电影院经营理念不一样，我们觉得没有必要。
媒体：反正就是不会团购？
刘明：团购是可以的，但是不会把团购作为经营的重要手段，只是作为经营的辅助手段。现在的团购热渐渐退消了，因为团购有时候会侵害消费者的利益。
首先是便宜没好货；第二是团购有陷阱，先给你一些好处，觉得团购便宜，去了以后，给你的东西有时候不是你想要的。所以我们对团购这一块有一个更深的认识。
