定位为中国首家Living Mall，预计改变区域内70万人的生活方式的华润五彩城距离开业运营已有近两个月时间。但这座由知名房企华润置业运营的总建筑面积达20万平米区域型购物中心，却不得不面对因区域内客群存在明显差异带来的定位难题，及交通不便制约辐射区域深化的现实问题。
2011年6月28日，华润五彩城一期开业，该项目是华润置地继住宅项目华润橡树湾后，再次挺进上清商圈进行开发、运营大型商业，投资达20亿元，目前5层均已满租，入住有沃尔玛及1800平米的真冰冰场。华润五彩城的进驻，使清河区域入驻了首家沃尔玛超市，也使同为华润开发的橡树湾住宅项目有了大型的配套商业，更使整个清河区域的人均商业面积有了一定程度的提高。但实地了解后不难发现，这个表面叫好的living mall受限于区域发展的不平衡性，暗里却面临着不怎么叫座的多重难题。
难题一：档次 近亲还是远邻？
在华润五彩城的东北侧是清河区域内售价最高、面积最大、住户最集中的住宅项目——华润橡树湾，目前已开发至第四期，现有居民达到4800户，最近的居住区仅与华润五彩城相隔一条马路。在华润五彩城的西南侧则是以毛纺西小区为典型的老旧民居。这一新一旧两种不同的居住社区，直接导致清河商圈的居住群体呈现出两种不同的人口结构。这两种极端的客群，对商业有着截然不同的需求。以橡树湾为代表的近两年才定居于此的人群具备相对高的消费能力，以及相对低的年龄层次，对区域内商业有着时尚程度及品牌档次都有一定的要求；而相反的是早前就入住于此的居住人群并不具备很高的消费能力，若想满足这类人群的购物习惯与消费需求，商业项目必然需要主打生活配套的亲民路线。
目前，华润五彩城一期的租金报价为15元/天/平米—20元/天/平米，定位倾向于中低端，购物中心首层入住的商家中客单消费最高的为国际品牌CK，同时也入住了热风、西遇这类客单消费相对较低，多承租在项目地下或中高层的品牌。家住清秀阁的王女士说：“这个区域确实需要一个大型的购物中心，但目前入住的商家都是适合年轻人的品牌，只能陪孩子逛逛，自己要买东西一般还得去市中心档次定位高些的商场。”但尽管如此，原毛纺厂员工孙先生表示：“对于清河区域的很多老居民来说，目前这个项目定位还是有点高了，售卖的商品价格并不便宜，偶尔过来也不知道买点什么，一般只去沃尔玛转转。”
作为同一开发商开发的五彩城，作为橡树湾的重要商业配套，“近亲”的需求必然要满足，但对于那些距离稍远的“远邻”难道就能忽视？对此，华润五彩城的招商人员坦言：“华润五彩城的客群如果只面向橡树湾的居民，客流量很难保障，对于中低收入的消费者的商业需求也不能忽视，五彩城辐射的是整个清河区域的居住人群。” 但就目前来看，“近亲和远邻”的需求很难同时满足，也直接导致了华润五彩城现有品牌档次两边不讨好的窘境。
难题二：定位 特色还是复合？
作为大型的商业项目，复合性是这类商业最根本的属性，但作为living mall华润五彩城定位与面向年轻家庭消费的商业项目，主力店奥运赛道真冰冰场、Snoopy儿童乐园、韩国CGV五星级影院均为体闲娱乐类商家，并承租了3个整层的商业面积。据开发商透露，这么规划主要是考虑到区域内有实验二小、二十中等教育机构。这样的规划虽然突出了项目特色，与区域内的翠微、华联进行了有效的区分，但无形中也损失了大量的具有购买力的客流。
新浪进行实地统计后发现，人流最为密集的沃尔玛超市，在10分钟内共计有25人进入超市，其中以成熟女性占比最多。但以华润五彩城一期现有的商家来看，并没有入住针对这类客群的品牌。“只能带孩子逛逛、没什么可买的”是很多消费者对一期商业的最大感受。
此外，据中原地产橡树湾店的工作人员透露，以橡树湾来说，现有的居住群体相对稳定仅有20%左右为承租居民，空置率也比较低约为10%，购买此处房产的群体，出于自用的需求居多，投资行为相对较少。相对稳定的人口结构，在一定意义上说，需要与时俱进的商业定位，当那些曾经光顾儿童乐园的消费群体需要更多元更丰富的商业内容时，如何与原有客群共同成长就成了需要考量的问题。
难题三：升级 交通成了关键
以70万的预计辐射人口来说，交通是必然是延伸辐射半径的重要条件。就目前来看，距离华润五彩城最近的轨道交通枢纽为13号线上地站，从地铁出口到华润五彩城仅有一站地车程，但并没有公交车通达，步行前往距离又过远。项目招商人员表示：“公交车的问题目前正在协调，具体办法还没有定论。”
这不近不远的距离，制约了南边上地、五道口，北边天通苑这两端人口密集区域内的消费者光顾。虽然，华润五彩城方面已开通了两辆间隔半小时的免费班车往返于项目于地铁之间，但没有发达的公共交通，无疑对辐射区域内的客流仍有不小的减损，也是商圈发展的一大制约因素。
