继住宅项目限贷后，商业地产贷款门槛也被提高，上海部分预售商业项目面临停贷风险。昨天，沪上多家商业地产代理机构向记者透露，由于银监会最新规定，商业地产项目只有成为现房后，才能对买房人发放贷款，因此部分正在出售商业地产项目可能面临停贷，开发商资金压力进一步增加。
预售项目面临停贷风险
上海银监局近日发出商业地产信贷风险提示，要求严格管理商业地产信贷，明确叫停个人消费贷款购买商业用房。同时，还要求本地各商业银行，必须在商业用房竣工验收，成为现房后，才能对买房人发放贷款。而在以前，只需要结构封顶就能放贷。“上海在售的商业地产项目中70%到80%是预售项目，这些已经开售的项目受到政策影响最大。”昨天，沪上一商业地产销售代理机构有关人士向记者表示，目前公司旗下就有一些预售的商业地产项目，有些项目已经接到银行停止发放购房贷款的通知。一旦银行全线暂停该类贷款，公司将想办法弥补政策造成的影响。一方面，政策并未规定停售，因此项目可以开始预售，正常与购房者签订买卖合同，只是贷款合同稍微晚些签订，必须等到项目验收成为现房具备贷款资格后，才能申请房贷。对于开发商来说，由于在预售阶段只能拿到首付，也就是部分房款，因此资金压力进一步增加。
个人难钻商业贷款空子
商业地产项目贷款受限或与今年以来商业地产持续升温有关，据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2011年至今上海全市新建商业、办公项目共计成交套数21101套，同比提升约5%；成交面积262万平米，同比提升15.4%，受住宅限购造成的购买力转移的影响，上半年全市新建商业、办公项目累计成交面积为近五年最高值；成交均价达2.13万元/平米，同比大涨39.7%，更是为历史最高位。
据悉，以往商业项目因其交易时基本首付费用都需占总价的50%，而剩余的50%的贷款部分，其贷款期限最长则不得超过10年。与目前住宅贷款申请难度加大的情况相比，商业贷款申请、审批更为便捷、放贷周期较短，并且因购置商业地产的贷款与住宅贷款不同，其为独立核算，不计算个人住房房贷次数，部分已享受住宅首次购房的购房人在首次购买商业地产时则往往仍可享受商业贷款的相应优惠。“个人消费类贷款购置商业地产的叫停，也意味着继住宅类项目后，商业地产通过消费类贷款购房的擦边球可能性为零，个人消费类贷款购房时代正式终结。”汉宇地产、21世纪不动产有关分析人士均向记者表示，此次商业地产限贷政策的突然出台表明商业地产的风险已为政府重视，不排除未来等同于限购政策跟进的可能，短期内商业地产的可售供应及成交情况或将受到直接冲击。
[业界观点]
对销售为主的公司影响大
■陆骑麟（德佑地产研究主任）
新规对于一些以自己持有的商业地产开发商而言，并无什么影响，反而对于一些以销售为主的商业地产开发商会带来最为直接的影响。
近期诸如SOHO中国等多家开发商频频通过各种方式来上海投资商业房地产领域，尤其是以SOHO中国等以销售为主的公司，项目销售和资金将面临新的考验。
开发商资金压力大增 投资者安全度提升
■宋会雍 （上海中原研究咨询部总监）
对于竣工后方可发放贷款的规定，这项政策对开发企业影响力深重。对于商业地产来说，从结构封顶到竣工验收，还有相当的装配工程量，封顶后续工程的资金消耗在某些高端项目中占比甚至占到3-4成甚至更高。贷款发放时间延后，让原本开发商业物业就面临很紧张的企业资金状况雪上加霜。这一规定不仅会置部分楼盘于烂尾风险之中，更抬高了商业地产的开发门槛，拦阻部分企业进入商业地产开发的步伐。
但对于投资者而言，则相对来说受到了更多保护。竣工现房的项目，招商工作普遍已经进展过半，运营启动也在朝夕之间。呈现给市场的就是一个相对“完整”的项目，留给投资客群更多的权衡评估空间，投资风险也会在更大的程度上得到控制。
