2011年已过大半，在住宅限购政策不断发挥作用的形势下，一场由商业地产引领的投资热潮仍在昆明集聚。
顺应市场需求，商业、商办类物业的供应也不少。近段时间，七彩俊园临街商铺、云上城学府广场5A甲级写字楼、红星国际精装修公寓、益龙万象城、版筑·后街等新盘纷纷放量，吸引了大量投资需求的关注。
透过红红火火的市场表象，供需两旺的昆明商业地产上，还存在哪些值得投资者、运营商们警惕的风险存在？什么是推动商业地产走向火爆的根本原因所在？商业地产的未来发展之路，又将面临怎样的危与机？商业地产模式创新的出路在哪里？
在上周六(8月20日)，由云南信息报主办、中渝置地协办的《洞见昆明商业地产发展投资趋势论坛——CBC社区商业时代即将到来》上，上述疑问都有了答案。
言论
很多城市目前的发展还不成规模，由小城市到大城市的发展过程，不只是简单的复制，而是包含更多更复杂的需求。——住建部政策研究中心副主任秦虹
根据昆明主城CBD一主三次的规划方案，昆明以往长期采取的“摊大饼”式的发展格局被打破。——云南财经大学不动产投融资研究中心主任
商业地产成了目前政策调控下，投资者的避风港，但也有一些风险，比如，存在新项目扎堆、业态同质化等问题。——云南信息报社副社长周斌
不足：“傍大款”本身就是风险
红红火火的商业地产背后，透露出了一丝丝隐忧。
“商业地产成了目前政策调控下，投资者的避风港，但也有一些风险，比如，存在新项目扎堆、业态同质化等问题。”云南信息报社副社长周斌介绍，现在开发商、消费者多方都很纠结，如何实现共赢局面，是目前市场各方需要思考的问题。面对商业地产投资出现的热潮，市场各方也应理性。
云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研教授介绍，昆明商业地产总量很大，但投资消费能力不容乐观。“之前公布的数据是‘昆明人均商业面积1.6平方米’，这个数据超过了深圳的1.38平方米，香港的1平方米，但事实上，昆明的人均GDP、可支配收入等指标，是低于深圳、香港的，这就是矛盾所在。不仅如此，体量庞大、平均60%较低的销售率、同质化现象，也是商业地产面临的问题。”
昆明事必达商务有限公司董事长李力也介绍说，昆明主城区有336个城中村要改造，4000万平方米的改造量，其中，商业地产的开发量在800-1000万平方米。这对昆明商业地产而言，量大还不是唯一问题，主要的问题是，大家都在做大卖场，都在吸纳家乐福，“傍大款”本身就是风险。
据了解，目前昆明市场上的商业地产体量非常庞大，顺城、世纪中心、南亚之门、葡萄街区、益龙万象城、同德昆明广场等都是纯商业地产或配套大量商业地产的项目。
“2008年那一轮房地产调控之时，我当时就说，商业地产将迎来一次机会，只是没有想到会这么快。但也有个不好的现象，很多商业地产项目是顺势被商业地产的，采取的是快建快卖的方式。”李力表示，在目前的市场环境下，他并不看好没有理念，且没有准确定位的商业地产。
供应量大增，日趋激烈的竞争态势成为必然。
瑞丰和(中国)地产顾问有限公司董事长邓毅敏表示，昆明人均商业面积已超过发达国家，而随着大规模的商业体上市，1.6平方米的人均商业面积可能超过2平方米，人口的增量显然达不到商业快速增长的速度。“这说明昆明各大商业体之间不是在共享市场，而是在分享这个市场，竞争日趋激烈。”
面对商业地产面临的诸多问题，邓毅敏甚至表示，大规模体量的面市，在未来的3-5年内，很容易将昆明的商业地产推入过剩时代。
推动力：民间资本+城市规模增长
民间资本的高度关注，是商业地产持续发力的重要原因所在。
股市、房地产市场，这两大市场一向备受民间资本青睐。但由于股市存在较高的投资风险，因此，尽管房地产面临中央调控，但仍有不少民间资本在关注住宅物业之外的商业地产等地产投资。住建部政策研究中心副主任秦虹介绍，越是高档的楼盘，一次性付款购房的比例越高。这在一定程度上说明，民间资本富裕程度较高。
秦虹分析，短期内，民间资本可能不会大规模从房地产市场撤出，中长期仍会继续参与房地产业。
商业的发展机遇更来源于大城市规模的快速增长。“很多城市目前的发展还不成规模，由小城市到大城市的发展过程，不只是简单的复制，而是包含更多更复杂的需求。”秦虹表示，伴随着这个过程，对于商业地产而言，也是一个机会。大城市的商业不是仅仅一个商圈，一个商业中心，而是多个商圈，多个商业中心。
