高和投资：苏鑫的“铁狮门”

    2010年，高和投资在北京商业地产市场30多亿元人民币的收购，看上去更像中国房地产行业的一个寓言故事。在年销售金额超过5万亿元，占国民GDP总值八分之一以上的房地产业中，高和投资激起的也许只是涟漪，但不可否认的是，寓言往往是一些大事件的隐喻，或能鲜活地折射出某些规律。 　　在美国，铁狮门（TISHMANSPEYER）是最著名的商业地产基金，也是高和投资效仿的对象之一。通过这个完整的案例，高和投资已向榜样迈出了第一步。 　　基金创业潮 　　房地产市场化十余年以来，各路资金的争相涌入及行业产值的迅速增长，使得该行业成为名副其实的“聚宝盆”。但在2008年金融海啸、2009年地产市场罕见的V型反转以及一系列严厉的调控政策之后，中国房地产正在经历一次野蛮生长期之后的深刻变革。无论人们对这种变革的方向存在何种争议，下一个十年，房地产业恐将重新洗牌，已渐成共识。 　　在严厉的调控政策下，资金已超越土地，成为房地产开发的首要条件。在这一背景下，出现了企业经理人向基金管理人角色转变的趋势。最为典型的是，原SOHO中国运营总裁苏鑫、原金地集团（行情，资讯）高管张华纲、赵汉忠，纷纷离开地产公司，而他们的选择惊人地一致，那就是投身地产基金。 　　作为拥有合法身份仅三年有余的新兴行业，地产基金无疑是一个朝阳产业，为开发商融资多元化开辟了新的路径。地产基金的蓬勃发展，不仅折射出中国房地产行业的变化，也折射出中国新富阶层财富观念的转变。 　　2011.0753而不得不投资的“热钱”。它们既非快速炒作的投机性的资本，又非单纯寻求高回报的投资型的资本，其投资房地产的首要原因是为寻求“安全”。 　　“资产精装修” 　　“一个严谨的讲求规则的人。”这是潘石屹对苏鑫的评价，也是很多人对苏鑫的印象。讲求规则，令苏鑫能够公正地管理SOHO中国庞大、复杂的行销体系。但在创业中，他面对的是一个谁也无法预测、常常因政策等因素风云突变的房地产市场。 　　苏鑫创业初期选择的基金运作模式，尤其在为投资寻找出口的营销体系方面，几乎沿袭了SOHO模式。这也是《地产》杂志在苏鑫创业之初，将苏鑫创建的高和投资称之为“SOHO2.0升级版”的主要原因。 　　但是，基金公司与开发公司体系有着本质的不同。 　　基金公司是一种合伙人企业，即由投资者共同私募组建，共同分享投资回报。基金公司没有自己的销售部门，也没有可抵押的固定资产，几乎不依赖银行信贷。基金公司以给予投资人许诺的稳定回报为目的，不单纯追寻利润最大化。 　　2009年底，在苏鑫离开SOHO中国，准备募集第一笔资金的时候，摆在他面前的首个问题是：该投资什么？ 　　与中国本土近年兴起的很多只人民币基金相比，高和投资的资金来源是纯粹的私募。募资渠道几乎全部来自苏鑫个人的朋友圈子，以情谊和信任结成纽带，这与很多规模更大的基金公司，以及外资基金以私人银行为主要募资渠道大相径庭。也就是说，苏鑫是在拿朋友的钱去投资，这也是中国近年民间资本兴起的一个共同特点，其中最具代表性的是浙商。 　　与外资基金公司相比，高和投资显然具有其本土特色。外资私募基金一般是完成一定额度的封闭性募资，然后许诺一个退出期限，即完成募集后，再去找项目。 　　而高和投资最初则是在寻找到合适的项目后，再根据该项目的投资额度来募集资金。 　　苏鑫坦言，这样做实属无奈，因为在创业之初，找到项目再投资，对投资者和基金公司而言都更为安全。 　　2009年这一年，在中国房地产市场化的十余年历史中，显得很不寻常。房地产市场在经历2008年的首度下跌后迅猛反弹。尤其是北京商品住宅市场，很多区域价格涨幅均超过50%.作为以快速完成周转为首要目标的第一笔投资，苏鑫抵御住了住宅市场的诱惑，仍将投资聚焦于商业地产这个他更熟悉，但也一直不温不火的领域。而事实证明，对投资而言，对大势判断是否准确，往往造成天堂与地狱，目前，围绕在全国工商联房地产商会会长聂梅生周围的众多开发商，都在寻求运用基金的方式取代单一的信贷，解决项目开发的融资问题。盛世神州董事长张民耕创建的地产基金的投资者中包括易小迪等知名开发商，而易小迪、潘石屹近年来运作房地产项目的模式，与基金运作有相似之处。 　　而拥有丰富融资经验的职业经理人，则在传统的开发公司中大展身手。北京万科总经理毛大庆当初从国际知名地产基金凯德置地改投万科时，曾向笔者坦言，其在凯德置地供职期间，最大收获即掌握了以金融手段运作房地产项目的经验。他来到万科的目的，正是要在中国乃至世界最大的房地产公司中运用这一经验，以突破北京万科的发展瓶颈。 　　基金创业潮中的一个代表人物是蓬钢，他在美林主管中国房地产业务期间，曾冒险投资银泰中心与恒大地产，并最终化险为夷。从美林离职后，他开始独立创建一只人民币基金。 　　正如英国《金融时报》所概述的那样，中国金融界的精英分子已经不满足于给外国老板打工，他们拥有独特的资源优势，他们现在会说，“把钱拿给我，我来投。” 　　与此同时，一些赫赫有名的外资基金也开始转型，试图在外汇管制的枷锁中，寻求创建人民币地产基金的新路径。例如，普凯率先创建的人民币房地产基金，已经完成了两个投资案例。 　　而2008年金融危机之后的两个事件则加速了中国房地产业向基金模式的转型。 　　一是为应对金融危机，中国政府投资4万亿以上，央行一年内新增信贷近10万亿，新增贷款是此前十年之和，导致流动性过剩；二是在房地产市场出现V型反转后，政府出台了“史上最严厉”的调控措施，并开始收紧信贷。 　　以上两方面均为地产基金创造了难得的发展机遇，因为，如果没有民间充裕的流动性，基金不可能募集到资金；而另一方面，如果开发商依然能够取得便宜的贷款，也就不需要基金这一融资方式。 　　于是，基金面临的唯一难题是——成功募资并投资后，该如何退出？在阴晴不定的中国房地产市场中，这恐怕是基金创业潮下，众多创业型基金至今未能完成一个完整的投资案例的症结。 　　作为首家专注于一线城市核心区域商办物业的私募基金公司，苏鑫创建的高和投资独辟蹊径，找到一条与安全性资本对接的道路。对此，苏鑫常说，钱和人一样，是有属性的，有的保守，有的激进，在中国尤其如此。 　　也许，只有在中国，才存在如此大量的为寻求“安全” 　　而只有一线之隔。 　　2010年初，高和投资收购其首个商业地产项目——凯德华玺3000平米底商。尽管这笔收购的价值，可能还比不上SOHO中国一个大客户的投资，在市场上几乎没有任何反响，但是，高和投资的标志首次出现在北京商业核心地段。而且，高和投资对底商实施的整体收购、整体包装、整体出租的资产管理模式，在北京商业地产圈也显得与众不同。 　　“作为商业的投资客户，最关心出租收益问题。最影响收益的是在商业散售后，没有统一的形象和统一的招租管理，导致互相压价，而且租户水平参差不齐，最终，租户水平越来越差。”苏鑫说，“基金公司的优势不是钱，有钱的公司太多了，基金公司的优势是专业管理，通过专业的资产管理，解决投资客户的难题。” 　　为了能够令投资客户理解这种价值，苏鑫把这种资产管理模式，概括为一个更形象的词汇——“资产精装修”。