近日，高和投资完成对博瑞大厦底商部分的并购，成为这支成立不到两年的房地产基金在北京的第4宗收购案。高和投资并未公开披露此次并购所涉及的交易金额。据统计，此前已完成的3宗并购项目，年销售额超过30亿元。
“一方面，在房地产调控和信贷紧缩的背景下，房地产基金正进入快速增长通道；另一方面，住宅市场受到限购等政策的影响，导致商业地产的投资热度正在迅速升温。”高和投资董事长苏鑫如是阐述当前高和投资的发展背景。
据相关机构分析，2011年将是私募房地产基金募资、投资集中发力的一年，而“房地产基金+商业地产”正成为当前调控棋局下的组合。除高和投资外，星浩资本、滨江投资、世贸股份等也纷纷启动了新的基金募集计划，其投向大多锁定在商业地产领域。
资产精装修
据了解，本次高和投资收购的博瑞大厦写字楼底商共约1万平方米，位于北京东三环中路，也是该区域内惟一在售的写字楼底商项目。据透露，苏鑫较为看好博瑞大厦的地段与升值潜力，本有意收购整栋物业，但开发商暂时未有出让写字楼部分的意愿。
苏鑫表示，高和投资在收购博瑞大厦底商后，将对其进行整体改造，并统一招租，在运营一段时间后再行销售。目前博瑞大厦底商已统一定位，起名为“高和萃”。在苏鑫的设想中，这将形成东三环区域内围绕周边密集写字楼定位的商业街区。
此类操作对苏鑫而言并非首次。此前，高和投资对中莎广场、金澳国际等项目的运作均采取这种投资模式，苏鑫将其比喻为“资产精装修”。
例如中莎广场，在完成并购后，高和投资负责项目的整体出租，并许诺月租不低于每平方米5元。而与高和投资签订租务管理协议的客户，可享受购房总价1%的优惠。但要对高和投资承诺，不能将写字楼拆散出租，避免影响到其他业主的利益。
这种模式有别于此前大多数商业项目并购的做法-----将物业整栋收购后重新设计便投入市场销售-----加入资产管理服务更加符合商业地产项目的属性，这也被苏鑫视为高和投资的核心竞争力。
“加入资产管理这种附加的服务，很容易获得客户，特别是投资型客户的认可，因为他们投资的目的即为出租，长期稳定的租金回报能够大大降低其投资风险。”世邦魏理仕中国区总经理金勇说。
调控成就地产基金
信贷、IPO（首次公开募股）、发债、信托等融资渠道纷纷受阻，房地产私募基金获得了空前的发展机会，包括万科、金地、华润、复地等品牌房企也纷纷涉足。据统计，2010年共有10支房地产基金募集18.59亿美元，而2011年仅第一季度，便有5支房地产基金募集到位9.59亿美元。
今年二季度后，房地产基金进入高增长通道。据本报了解，自2010年9月份正式启动的星浩资本，其二期基金正在筹备当中，拟募集资金40亿元。此外，滨江投资也于近日正式成立首支房地产基金，首期募资10亿元；世茂股份在8月5日宣布以有限合伙形式设立私募股权基金，规模将不超过50亿元。
据相关机构统计，目前中国的房地产基金规模已达500亿元，尽管多年来发展缓慢，但其规模已接近房地产信托。特别在当前信托再次受到政策限制的背景下，基金的发展空间备受各方瞩目。
事实上，人民币基金在中国的历史十分短暂。至2007年，《合伙企业法》出台后，基金才具备合法地位。在如今雨后春笋般成立的各类基金中，高和投资成为商业地产并购领域较为业界关注的基金公司。2010年底，高和投资收购金澳国际，业界猜测总额超过20亿元，成为去年北京最大一宗商业地产并购案，目前该项目已完成80%销售。
“目前高和投资在北京收购的4个商业项目均位于核心区，并且后期销售良好，这与住宅市场受到调控后，商业地产触底反弹的大背景有关。”一位业内人士表示，苏鑫本人对于商业地产市场趋势的把握，成为高和完成并购案的关键。
据世邦魏理仕公布最新数据显示，北京写字楼租金近半年上涨超过20%，而价格也出现了快速上涨的趋势。而高和投资统计显示，自2010年第三季据世邦魏理仕公布最新数据显示，北京写字楼租金近半年上涨超过20%，而价格也出现了快速上涨的趋势。而高和投资统计显示，自2010年第三季度由于供应量过大导致空置率接近16%后，北京商铺空置率开始下降，近三个季度的租金一直呈上升势头。
但苏鑫在接受记者采访时表示对当前商业地产投资热的担忧：“一线城市的商业地产可能还有快速上涨的可能，但二三线城市由于城市化进程、人口消费能力及服务产业发展的情况较一线城市都有很大差距，商业地产投资可能隐含着一定的泡沫。”
