2011年，成都的商业地产从来没有像今天这般备受瞩目。成都的综合体市场全面开花、活力四射。限购令下，以一线房企为代表的众多开发商纷纷调转船舵，从住宅驶向商业地产这块热土。面对着目前成都商业地产大体量、增速惹眼的现状，到底是遍地开花、蓬勃发展？还是一哄而上、暗藏隐忧？本期楼市三人行为你全面解析商业地产火热背后的欢喜与忧愁。
市场现状
一、2011年，多家一线地产品牌房企转战商业地产领域，蓝光、保利持有的商业物业已超过百万平方米。华润则释放出“五六年内加码商业地产，至整体业务四成”的愿景，您认为这是偶然还是必然？这将为成都的商业地产格局带来怎样的聚变？
袁林：这是必然现象。一线房企进军商业地产，正说明了商业地产门槛较高，对于技术、资金、对于整个商业运营的上下游产业都要有深刻的了解和把握能力，而随着大型房企的进入，他们有能力集合更多商业品牌和商业资源，也能够帮助快速形成区域内新的商圈和新消费热点。
万茂华：目前成都的商业地产主要集中在东、南两个方向，尤其是天府大道南延线，天府新区经过了多年的打造因为商业的缺乏仍然有入住率不高、区位优势提升不明显等问题，而商业的集中呈现势必会促成该区域板块活动的加速，推动区域整体发展。
蒋鹏：这是绝对的必然。商业的开发首先是意识，其次是资源，最后才是资金。地产开发的规律就是持有，这种形态只能存在于商业地产范畴，有资本运作这个载体才能最终得以成型。总体来看，央企优于一般企业的优势并不在资金，而是对资源的整合及获取信息的能力，换句话说，倘若其他企业能有这样的资源，也一定不输央企和上市公司。
二、商业综合体的开发对区域内整体发展和规划都有很高的要求，目前成都郊县综合体全面开花，郊县商业地产环境是否成熟？对成都城市发展有何影响？
蒋鹏：目前来看，郊县商业地产的发展环境很不成熟。商业地产运营存在的风险较大，失败率大概在60%以上，保守估计郊县的失败率将达到70%，一哄而上的结果将导致——一是破坏市场，二是破坏土地资源——以后有更好的物业需要呈现时没有空间。但郊县商业项目又是必须去做的。
袁林：郊区商业地产发展的背景是居住的郊区化以及区域城市中心化，大量的人口居住的郊区，催生了更多商业的产生。随着郊区基础生活配套的日趋完善，对中心城区的依赖性减少，相应的消费成本也会下降，交通也会更为便捷。
万茂华：商业地产的良性发展需要有强劲的消费力和消费人群来支撑。所以郊县商业地产发展有一定的难度，长远看，随着城市进程的加快以及城市辐射半径的加大，大成都的环境正在成熟，此外，限购令使得郊县成为热点，在郊县购买住宅的人口量增多，但投资郊区商业仍有风险，投资者仍需冷静。
市场隐忧
三、限购之后，成都的商业地产开发以井喷的态势火速发展，对比开发商的一致看好，众多机构和专业人士却普遍看空，您怎么看待这个现象？
万茂华：商业地产的开发门槛较高。开发商看好的原因有二，其一是投资者的追捧，其二也是城市发展的需求所在，有需求自然就会有增加。而机构和专业人士看空也有一定的道理，商业地产属复合型产业，投资回报周期长，对资源整合的要求极高，一个项目的成功需要资金、管理等多方面因素的支撑，对于开发商来说，不解决长期资金问题也不可能做得长远。
蒋鹏：我认为这两个提法都不够准确。开发商之所以看好是之于现金收益而看好，比如成都写字楼的兴起，开发商开始大举进军写字楼市场，因为写字楼需求量大好卖，诸如此类，都是从现金角度出发的。
