近年来，中山商业地产迎来新一轮开发热潮，城市商圈多元化发展日益明显。尤其是以利和广场、凤鸣商业城、金鹰广场为首的商业项目的崛起，使得商业地产一再成为房地产市场的热点。
那究竟该如何评估中山商业地产发展需求潜力？近日，天睿地产对中心城区市民进行问卷访谈，结果显示，有过半受访者希望买商铺进行投资，但仅有5%的受访者会选择写字楼；城区仍是商业物业的重点投资区域，超过七成的受访者认为5%－10%的年回报率方为理想水平。
倘若投资，市民会选择什么类型的商业地产进行投资？
在天睿地产本次调查的619位受访客户当中，选择写字楼的客户仅有5%左右，产权式公寓首选比例占28%。另外，有55%的受访者表示，如果有条件购买商业类物业的话，将会以商铺作为首选产品。其中，有35%的受访者选择商业中心的铺位，有20%的受访者选择临街商铺。
“从本次调查当中，我们发现商铺依然属于客户主要目标消费产品。尤其以30-40岁比例客户对于商铺的需求比例较高，以私企客户为主；选择产权公寓客户更趋向于25-30岁的年轻一族，占总体比例的66%，且自用的需求更大；另外，写字楼则由于面积大、总价高、从而导致投资成本较高、存在的风险较大、投资目的不明确等因素而遭大众市民‘冷眼’。”天睿地产分析道。
城区为市民投资重点区域
与住宅一样，商业物业的置业区位对购房者的影响相当大，城区由于商业氛围浓厚、各项配套设施完整、消费水平较高的优势，使得52%的受访客户选择在城区置业。其中石岐区、西区等旧城商业区占27%，东区新商业区占25%。
城轨沿线片区也是消费者选购商业物业的重点考虑区域，有16%的受访者表示看好城轨商业潜力片区。另外，有13%的受访者选择开发区、沙溪、港口等受城区经济辐射较强的泛城区；有11%的受访者喜欢古镇、小榄、三乡等重点的经济重镇。
“从本次调查当中，我们发现客户选择商业底子较好的城区依然是首选的重点。从调查数据反映，客户对于新老城区的青睐程度各半。而城轨片区作为市场炒作的热点，商业物业同样引起消费者的高度关注。”天睿地产市场总监陈彬艺说：“整体而言，随着离心型城市化的加快，加上泛城区各综合体项目的崛起，商业类物业的分布将趋向广泛。整体市场放量的背景下，居民可选择空间加大。以往，消费者区域局限性的特征有望被逐步改变。”
大多要求年回报率在5%以上
与投资住宅不同，选择投资商业物业的市民更注重物业的升值回报率。在访客户对于投资年回报率的预期方面，有74%的受访者认为5%－10%的年回报率方为理想水平；另外，有接近两成人认为商业物业的年回报率必须在10%以上，只有不到一成的客户可以接受3%-5%的年回报率。
在各业态的回报率预期方面，选择铺位投资的客户回报率预期主要集中在8%—10%阶段，占总量的36%；如果选择产权公寓，则有39%的受访者预期回报在5%-8%之间；写字楼预期回报同样以5%—8%比例为多。
此外，在消费者对商业市场后市发展预期上，有超过五成的客户认为中山商业市场正处于加速阶段，对市场前景持乐观态度；而27%的客户则认为目前市场开发的项目太多趋于饱和，对前景不看好；而观望情绪较浓的客户则有20%比例左右。
“可以预期，目前通胀预期依然看高，在住宅受到政策严打之下，加上股票市场波动较大，缺乏投资渠道的本地消费者对商业物业的需求依然较大。”陈彬艺说。
