当年因为一本《投资潮中永不沉没的一条船--房地产》的书，王振华毅然投身房地产行业，随后不久，他便利用在房地产业赚得的第一桶金成立了江苏新城。
经过十余年发展，江苏新城的销售业绩已经突破百亿，目前土储已经超过1200万平方米，90%位于长三角区域。
几乎可以判定，江苏新城已是地产界的一只“黑马”，但是这只“黑马”也毫不避免地受到调控的影响。
限购
9月7日，江苏新城公布8月经营简报透露，8月，公司实现销售面积约9.39万平米，实现合同销售总值约8.33亿元，实现交付结算面积约8.56万平米，结算收入约3.44亿元。
今年首八月，累计实现销售面积约67.18万平米，同比减少10.36%；实现合同销售总值约64.87亿元，同比增长9.33%；实现交付结算面积49.77万平米，同比增长14.51%；实现结算收入约30.25亿元，同比增长28.06%。
换言之，截至目前，江苏新城仅完成年初160亿销售目标的40%左右。江苏新城董事长王振华在接受观点地产新媒体采访时亦承认，公司在销售方面有一定的压力，但鉴于余下几个月将有12个新项目要推出，因此完成年度目标问题不大。
江苏新城大量的土地储备集中在上海、常州、南京、苏州等地，而这些恰恰是限购的主要城市，且限购还有进一步扩大范围的可能。不过，王振华指出，限购的扩大对公司不会产生太大的影响，因为政策已经基本出台，房企的资金链收紧，但销售情况还是不错。
他以江苏新城青浦项目为例，该项目于6月下旬推出，售价为1.68万元/平方米，共推出的房源多达200套，开盘当天就去化九成，剩下的也在短时间内迅速消化掉。
此外，根据8月简报，江苏新城上海尚上城三期项目新开工，其他各在建项目按计划正常进行。而常州清水湾二期项目已竣工交付。随着项目的竣工及交付，这将为新城带来相当可观收入。
事实上，为了应对市场的变化，江苏新城开始制定的一些对抗风险的策略。王振华透露，未来公司将扎根于长三角，逐步向泛长三角方向发展。此外，江苏新城还会参与部分商业项目的开发，让公司的发展业务显得较平稳，有销售、又有持有型商业。
王振华表示，在商业持有方面，基本上，持有物业不会超过10%，这样商业项目的价格及现金流就不会受到调控的影响。
融资
时下，房企资金链收紧已经是常态，如何拓展融资渠道成为各大房企面对的首要问题。作为国内B股上市公司而言，江苏新城在融资上的压力可能更大一些。
2001年，新城借壳江苏五菱实现B股上市。“当时B股可以在A股市场上融资。但是等我们完成借壳之后，这个政策就停掉了。”从2001年后，B股上市企业再融资的闸门就被关闭。随后的六年里，江苏新城未能从资本市场获得一分钱。“B股的融资难度确实很大。”王振华坦言。
“这是很伤心的，但这个就是命运。”王振华表示，目前公司在探讨融资渠道的问题，包括银行融资、信托融资、基金融资、外资及资本市场手段等等。
近日有消息传言，江苏新城地产集团拟于今年第四季度于香港整体上市，其中便包括已在国内B股上市的子公司江苏新城地产股份。
相关报道称，此次上市江苏新城计划筹资3-4亿美元，美银美林为此次发行的主承销商，德意志银行与麦格理亦参与此次上市交易。
但是江苏新城相关人士否认了该消息，表示公司目前并没有这一打算，且新城已经是个上市公司，没有必要再去香港上市。
据王振华介绍，目前江苏新城的融资手段主要还是依赖银行贷款和信托。公司首先会考虑项目贷款，第二考虑信托，至于其它方面的融资公司还会有跟进。
“现在我们的负债中，有部份是信托，信托叫停是两年后的事情了，就算叫停，对我们的资金链也不会有影响，我们会按照现金流来评估现在的不利因素。”
以下为新城控股集团有限公司董事长王振华专访实录：
观点地产新媒体：在目前的市场环境下，公司今年完成销售目标的是否有压力？
王振华：有一定的压力，但是应该能完成，问题不大。下半年还有12个新项目要推出，所以，完成销售目标没有太多的悬念。
观点地产新媒体：上海作为公司未来发展的重心，目前的销售情况如何？
王振华：上海今年原定的销售目标与常州一样，但是今年上海可能有个项目会较晚些推出，因为涉及拆迁问题，和政府交接做得比较晚，到现在为止还没有交手，所以搞得我们相当得被动，我们也希望在今后的工作中抓紧时间。反正要完成上海今年的目标应该没有问题。
观点地产新媒体：下半年推售的12个项目主要集中在哪些区域？
王振华：上海、常州、南京、苏州等地均有新的项目推出。总体来说，今年房地产市场的宏观环境不是那么好，但是我们也在反思。由于宏观调控，现在整体的市场总量较去年有所减少，下降幅度大概为30%~40%。但在这样的市场背景下，不少大企业，尤其是规模型企业、品牌型企业，整体的市场占有量还是有所增长，只是增长的幅度不一样。就江苏新城而言，今年上半年就仍有较好的表现。
我认为，今后房地产行业的发展，会逐步变成两极分化。所谓两极分化，就是大的公司会越做越大，品牌公司会越来越具有知名度；而中小企业则会越来越小，并可能会随着市场的发展，在行业不断调整的过程中，被淘汰出局。
这可以从两个数据看出来。以常州为例，去年我们全年的开工量约为1000万平方米，而预计今年的开工量不过600-700万平方米，同比去年的量下降30%左右。这说明，市场的蛋糕在减少。
然而，我们在常州的占有量却比去年增加了。所以，通过对比可以明显看出，品牌公司的后劲越来越强，所占的市场份额会越来越大，小公司的份额则会越来越小。如此一样，房地产行业的发展就会出现根本性的、结构性的变化。
再比如上海，以往二线公司就能解决50%的份额，但是今年却出现总量下降，最重要的原因就是中小企业基本处于停顿状态。
观点地产新媒体：为什么会出现这样的情况？
王振华：因为中小企业没有压力，它们都是以利润为中心。但我们除了考虑利润，同时还要考虑市场份额的大小，不会只考虑利润。
举一个简单的例子，如果一个企业，规模只有50亿的销售，虽然利润高达10亿元，但是没人会关注这个企业。可是大公司不一样，虽然它的利润可能也只有几十亿，但因为它的销售业绩达到几百亿的规模，所以大家都会关注它。
所以，我们首先就要把公司做大，做大之后再做细、做长、做优，而大的前提就是做强。当然，这也不代表我们就会一味地去增加销售或降低利润。
我们公司目前拥有超过1200万平方米的土地储备，90%位于长三角区域，包括南京、郑州、常州、上海、昆山等城市。长沙属于泛长三角区域，我们在长沙有个项目，未来也会在中西部做进一步的拓展，如合肥、武汉、南昌等城市。
众所周知，长三角是全国经济发展最发达的区域，GDP、财政收入分别达到全国经济的20%，同时也是全国高新技术产业及金融服务业的制高点。我们目前的土地储备总量，在全上海的房企中，排名第五。同样的，我们在常州的市场份额也比较大。
我们的土地储备都是在较为富饶的地方，而且我们一旦进入一个城市，就会在这个城市里生根，同时进行多项目多品类的产品开发，不会贸然地向全国进军，虽然进入的城市很多，但每个城市一年能带给公司的销售贡献并不多，这样长期下去意义不大。
观点地产新媒体：换句话说，虽然把鸡蛋尽可能地分在不同的篮子里，可以抵抗风险，但是所带来的效益十分有限。
王振华：因为很难管理。由于距离的差异，管理上还是会有很大的风险。因为管理环境一扩大，我们的管理成本就越高，控制风险的力度也小。
所以，我们的策略是，第一是扎根于长三角，逐步向泛长三角方向发展。
第二，2015年规划。我们去年年底制定了一个5年的规划，也就是到2015年形成控股，变成一个全国性的、优秀的、具有竞争力的品牌公司。
此外，我们还做了一部分商业，从住宅和商业上进行分配。
也就是说，都会在2016-2017年开工，这样公司就会显得比较平稳，有销售、又有持有型商业。这也是我们公司的5年的战略，也就是说7月就是长三角逐步往泛长三角扩张。
第三是产品定位。产品定位就是将中产阶级、中等经济收入的人群作为我们的对象，也就是说，我们把首次置业和首次改善的需求作为近3年的目标。
因为我们也知道，房地产宏观调控政策，可能会延续到2012年，甚至2013年的政策也不会动。也就是说，有可能在两年半以内不会有新的政策出来。
所以说，我们认为这三年中，产品战略要有一个比较高的定位，未来的三年不会有什么其他的发展，有可能的只是在产品品类上进行调整。
举个例子，我们现在住宅有四个产品系列，即四个幸福的试点，叫做幸福启航、幸福乐居、幸福圆梦、幸福畅想。
幸福启航的特征是两口之家，90平米以下的占到80%；幸福乐居的特征是三口之家，有小孩，房型面积在90-120平米之间的占到80%；幸福圆梦是三代同堂，都能够在一起，房型面积在150-200平方米之间的占到了80%；最后是幸福畅想系列，这个城市里面住的都是精英人士、成功人士、高级企业管理人员、企业老板，或者是高层次的公务员。
我们在常州做了一个试点，叫做新城首府，它是常州最好的一个项目，也是大家心目中性价比最高的项目，现在的房子基本上卖到了2.3-2.5万元/平方米。
观点地产新媒体：按照这样的产品结构，实际上新城已经不仅仅是只为中产阶级中等收入的人群造房子了。
王振华：是的，所以我们是有分类的，有启航、乐居、圆梦、畅想四个试点，但是这四个试点都是标准化的产品。
为了做这个标准化产品，我们设立了一个基地，把这四个产品做成一个住宅产业研发基地，到今年6月份，建设部给我们正式授牌，也就是我们新城公司成为了中国建设部下属的一个产业化研发基地。
建设部看了基地以后，给了我们很高的评价，其他公司的基地都不能和我们相比。
基地里面做的是什么呢？第一是公司的标准化，就是要建百年住宅，我们也叫长寿命住宅。
工商联住宅产业商会在上海开会的时候，我作为副会长单位，介绍了长寿命住宅，之后很多人到我们公司来参观、访问。
最近我们的展馆又在进行不断的优化，希望把这个产业化研发基地真正变成国家级的产业化研发基地。
对我们公司来说，产业化研发基地既是研发基地也是培训基地，也是我们公司和供应商之间交流的平台、体验中心。
基地里面设立有五大中心，包括研发中心、培训中心、供应商交流中心、客户体验中心、住宅类型产品检测工程中心。
观点地产新媒体：可否详细地讲述一下你们跟供应商的合作是如何展开的？因为最近看到不少房企在与供应商的合作模式中做了不少的新模式。
王振华：我们每年对供应商会做一个评价体系，也就是说分成A类供应商、B类供应商、C类供应商、D类供应商。D类供应商就全部淘汰，C类供应商是一般的，B类供应商可能是良好供应商，D类供应商就是高端的供应商。
所以，我们汇总的一般性的产品会叫C类供应商去做，中端的会叫B类供应商做，高端的会叫A类供应商做。这样的话，供应商在进入我的供应商体系以后，如果做得好，那么它在招投标的时候，就可以比其他供应商高3-5个点，一节可以高3个点，两节可以高6个点，因为它给我提供的服务不一样，所以我要给它的价值也就不一样。
