在广州城区地底下，正涌现一股地下商业开发热潮！数据显示目前广州地下商业总面积已达109.1万平方米，规划建设和即将开业的新增地下商业面积还有58平方米，加起来总量近170万平方米。广州能容得下近170万平方米的地下商业吗？目前广州地下商业新项目招商情况如何？而已开多年的地下商场人气旺不旺？为揭开广州地下商业发展的实情，新快报记者特别展开了调查。
新中轴线地下商业90万m2
广州商业正埋头向下发展，地下商业面积庞大得惊人！最新统计数据显示，目前广州地区叫得上名的地下商业项目有15个，总面积达109.1万平方米，规划建设和即将开业的新增地下商业面积还有58平方米，加起来总量近170万平方米。从珠江边的广州塔地下商业到珠江新城花城广场地下的花城汇广场，再到天河体育中心一带的宏城广场、天河又一城和时尚天河商业广场，再向北还有东方宝泰广场，这条“潜伏”在广州新中轴线地下的“隐形商圈”规模接近90万平方米，其中新增体量就将达58万平方米。
广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，目前世界上还没有出现一处面积如此大的地下商业群。因此，广州新中轴线北段的地下商业规划，堪称“全球第一大地下商业群”。
值得一提的是，目前世界上运营成功的商业面积最大的地下商业项目是日本的东京八重洲地下街，其商业面积仅14万平方米。而广州地下商业项目中，东方宝泰广场、时尚天河商业广场、花城汇广场等商业面积都已经超过了日本东京八重洲地下街。
新商场招商压力大
但广州能容得下近170万平方米的商业面积吗？太阳新天地董事总经理杨军艇坦陈：“广州的地下商业项目主要有三种类型。第一种是‘人防通道改装’，最典型的如南方大厦、流行前线。第二种是政府有意识规划的，如动漫星城。第三种是在地下过街通道上建设的，如天河又一城。不管是哪一种形式，广州的地下商业都存在不少‘先天不足’和后天问题。我们7月刚做过调研，调查广州9家地下商业项目，发现至今为止，广州的地下商业，基本上是失败的多，成功的少。”
上周末，新快报记者系统调查了广州9家已开业和即将开业的地下商业项目，也发现当中运作成功的案例确实不多。在记者调查的7家已开业的地下商业项目中，包括柏德来商业城（原康王商业城）、地王广场、流行前线、动漫星城、天河直通车商业广场、天河又一城、东方宝泰广场，只有流行前线和天河又一城，无论是客流量还是商家反馈情况都理想。其他地下商业项目，有的项目经营多年仍人气寥落，如柏德来商业城；有的项目虽然人气充足，但旺丁不一定旺财，如新开业一年的天河直通车商业广场；更多的项目，如地王广场、动漫星城、东方宝泰广场等，他们人气冷热不均，负一层和负二层通常人气都较旺，但负三层往往人气骤降，空铺多，使商场出现冰火两重天的现象。
而因为项目本身商业体量巨大，加上原本天河地上地下商圈商业就已严重饱和，新项目时尚天河商业广场和花城汇广场目前招商情况虽然都对外宣称“不错”，但招商压力却“如人饮水，冷暖只有自己知”。为吸引商家进驻，花城汇广场被“一拆三”引入三家“二房东”分别招商，而时尚天河商业广场开业时间一再延期，还不得不打出最长7个月的免租期优惠来吸客。
地下商业发展五大困境
广州地下商业项目经营为何失败多、成功少？王先庆认为最大原因就在于无论是政府还是企业，都缺乏对地下商业的正确认识，规划建设中的“全球第一大地下商业群”，更充分显示出广州地下商业非理性扩张的盲目性。综合对各地下商场的调查结果和业界专家的观点，新快报记者发现，除了因短期新增供应量大、市场竞争加剧，导致项目招商难、生存难外，广州的地下商业项目还普遍面临以下五大困境：
困境1 产权不清晰困扰经营
产权不清晰令地下商业“先天不足”。广州地下商业项目大多由人防工程或过街隧道改造而成，其开发商实质上只是“二房东”，向政府租下20年左右的经营权，再经过包装分租给商家，有的项目甚至出现“三房东”。这容易令项目长期经营主动权缺失，招商时“二房东”、“三房东”只求快，开业后容易出问题。还有些地下商业项目虽然有产权，但开发商为求快速回笼资金，将产权散卖给小业主，令后期招商管理难统一，商场也难旺起来。
困境2 大品牌不愿“钻”地下
地下商场的空间展示不够，光线不通透，视野不好，令人感觉压抑，商铺面积再大也难让人感觉宽敞。尤其在商业动线布局上，站在这个店铺门口看不到远处有什么店，消费者去其它商铺购物的动机不大，客流、公共资源都很难共享，容易各自为政，所以大品牌都不愿意到地下商场经营。时尚天河商业广场总经理助理盛勇坦言：“我们一共有3000个铺位，现在小铺都租完了，但面积大一些的却还空着，因为很多大品牌商家都不太愿意入地下，大店特别难招租。”
困境3 业态受限多，负三层最冷
受结构影响，地下商场配送功能欠缺，排烟、排污、排水都不方便，业态有限，难实现多元化、立体化布局。花城高德汇总经理雷晓琳坦承，因消防问题，娱乐项目也很难进入地下，餐饮店更不允许下到负三层。“进负一层、负二层的餐饮店，也需有特别严格的烟道设计，所以招商并不易”。东方宝泰广场的副总经理卢广也特别有感触，项目定位经历过三次大调整，最后引进吉之岛等主力店才成功转型，不过目前受限制更多的负三层商场，招商仍遇问题。记者调查发现，目前广州已开业的各地下商场中，负三层确实还没有一个商场能真正做热做旺。
困境4 租金、管理费比地上项目高
与地上商业项目相比，地下项目虽然没有了地价成本，但其工程造价比地上项目至少要高40%-50%。据了解，为满足消防要求，地下商场装修用的防火耐热材料造价比地上项目高上三四成。而为收回投资，开发商往往只能提高租金招租。据了解，广州不少新的地上商场前期租金不到300元/平方米/月，但一些新地下商场的报价却高达1000元/平方米/月。
另外，地下商场的通风、采光全部都要用电，电费远比地上商场高。所以地下商场的管理费通常要50-70元/平方米/月，而普通商场铺通常也就20-40元/平方米/月。根据经验，地下商场较适合做主题商业，以中低端商品为主。但中低端品牌商家的经营能力有限，难以支付高额的租金和管理费、电费等运营成本，令地下商场招商遇瓶颈。
困境5 地上难做招牌，市民找不着
对消费者而言，虽然有些年轻人热衷逛地下商场，但也有不少市民表示地下商场层高矮、通道窄，让人感觉很压抑，而且空气不好，流行感冒盛行季节更不敢“入地”消费。楚睿商业有限公司董事总经理沈正印表示，广州地下商场更多要依靠地铁和地下通道的资源，毕竟从消费心理看，市民能主动“入地”消费的不会太多，只有地铁和地下通道才能带来更多客流和商机。
如何能把人引入地下消费，也是地下商场能否成功的关键，因此商家都希望多做些指示牌和户外广告加大商场知名度，拉动人气。盛勇无奈地说：“地上的物业我们没有份，城管又管得严，我们想在地上做点指示牌都很难。经常有第一次来商场的商家或市民打电话咨询我们商场的出入口在哪里，这简直成了地下商场的一大‘痛脚’了”。
