近日，一则雅居乐地产南京浦口地王修改规划的消息，在坊间悄然流传。该消息透露，雅居乐于2010年以超过500%的溢价率、经过数百轮鏖战拿下的南京2010G40、G41地块，其容积率已悄然由2.5升为2.7，建筑密度也由≤20%调至≤30%。
虽然从数字来看是“小改”，但业内人士认为，由于这两块地占地面积基数较大，因此在建筑面积上会有不小的提高。
记者获悉，早在今年7月，上述雅居乐地王项目在南京市浦口区环保局网站上的环评公示就露出了调整规划的蛛丝马迹。
公示内容显示，G40和G41地块的总出让面积变为38.43万平方米，总建筑面积变为105万平方米(计入容积率建筑面积82.24万平方米)。
但记者在南京市规划局和南京市浦口区建设局等部门的网站上，并没有找到雅居乐上述项目的规划调整公示。而雅居乐地产给予本报的回复称，设计容积率未突破出让设计要点的控制指标，项目的实际出让面积未有任何变化。
在这些被外界认为“只有雅居乐自己才能说清楚”的数字差异的背后，究竟暗含着怎样的玄机？雅居乐地产位于南京的这个地王项目，是否真的悄然修改了规划指标？此举若属实，又会给雅居乐地产带来怎样的收益？
地王即将动工
回顾一年前，雅居乐地产一日豪掷近60亿元拿地的厮杀场景犹在眼前。2010年10月29日，雅居乐地产面对着18家开发商的竞争，经过近2个小时、350轮竞价，以高达538%的溢价率，耗资21.05亿元拿下了起拍价只有3.3亿元的G40地块。楼面地价高达7411元/平方米，成为当时南京江北新地王。
紧接着，这个地王纪录再度被雅居乐刷新。相邻的G41地块，其起拍价为5.4亿元，经过总计113轮的竞价后，再度以36.3亿元的高价被雅居乐收入囊中。高达572%的溢价率，7813元/平方米的平均楼面地价，刷新了雅居乐刚刚创造的G40地王，创造了“面粉贵过面包”的神话。
近一年之后，据南京业内消息，雅居乐上述地王地块即将动工。地块周边竖起了数块项目的宣传板。正是其中一块宣传板上的内容，泄露了雅居乐修改地块规划的迹象。
据南京业内人士发布的照片显示，该项目暂定名为“雅居乐地产滨江花园”。占地面积为58.8万平方米，容积率为2.7，建筑密度≤30%。
但是，对比一年前地块出让公告，G40地块和G41地块的容积率均为2.5；G40地块建筑密度≤20%，出让面积是113608.1平方米；G41地块的建筑密度部分≤20%，部分≤25%，出让面积是185849平方米。
记者查阅资料进一步获悉，早在今年7月，南京市浦口区环保局网站上的两则“批前公示”也让人生疑。
其中，名为“《滨江雅居乐花园(2010G40)项目环境影响报告书》批前公示”显示，G40项目总占地186575.6平方米，总建筑面积444969.6平方米。其中计入容积率建筑面积353957.6平方米，不计入容积率建筑面积91012平方米。
2010G41项目“批前公示”则显示，G41项目总占地197710.5平方米，总建筑面积605891.7平方米。其中计入容积率建筑面积468426.7平方米，不计入容积率建筑面积137465平方米。
离奇的数字差异
梳理上述数字发现，除了容积率“小改”外，占地面积也有增加。
在地块出让公告中，出让面积合计为29.95万平方米；在南京市浦口区环保局网站的上述“批前公示”中，总占地面积合计为38.43万平方米。
同时，南京市土地市场管理办公室网站登记信息显示，已成交的G40地块规划面积为246331.9平方米，G41地块规划面积为342134平方米，总规划面积约为58.8万平方米。这个数字与项目现场宣传板上的占地面积相同。
显然，南京市浦口区环保局网站“批前公示”中的总占地面积384286.1平方米，代表的应该是土地出让面积，这比出让公告中的土地面积高出约8.5万平方米。
依据出让公告中2.5的容积率计算，总建筑面积应为75万平方米；而南京市浦口区环保局网站的“批前公示”中，总建筑面积合计105万平方米，计入容积率建筑面积合计822384.3平方米，不计入容积率建筑面积合计228477平方米。
