商业地产“大盘时代”终于到来

今年以来，接连不断的宏观调控政策打向已经连续数年火热的房地产业，土地政策、税收政策、金融政策，虽然这一系列调控政策没有专对商业地产的，但是，属于投资型产品的大型商业地产在此背景下无疑也会受牵连。宏观调控政策下的商业地产走势，也成为了业内关注的热点话题。


据商务部公布的信息，去年全年全国商业地产投资达到1723亿元，比上年增长31.4％，在全部房地产投资比重中超过13％，比上年提高0.3个百分点。商业用地是近两年来炙手可热的“香饽饽”，最近易铺网对北京、上海、重庆、天津、广州、深圳等十大城市的商业地产进行了全面的调查，调查显示，在建、已建的项目规模有增大的趋势。

目前我国在建、已建的项目规模将近3200万平方米，其中北京610多万平方米，上海700多万平方米。调查显示，新增的商业地产项目中，20万平方米以上的上海是最多的，大概有400万平方米，北京有将近200万平方米。调查显示，大型的Shopping Mall和购物中心在中国有很强的投资偏好。

商业地产专家认为，20万平方米以上的商业，无论是大型的购物中心还是配套的专业市场或者是批发市场，规模越大，操作的风险越高，开发商对项目的把握能力越有限，应该引起各方的关注。在国内，正在大规模进行开发建设的大型Shopping Mall项目，在过去两年时间之内进入刚开业的大型的Shopping Mall商家，绝大多数并不怎么赚钱。商家在进驻Shopping Mall的过程当中需要掌控一个节奏，这种项目必然经过市场的前期培育过程，要有亏损的心理准备。

合理开发规模的判断依据

商业地产合理开发规模的问题对于任何项目都是一个重要的决策内容，如果开发商忽视了这个问题，随意对规模进行决策，则项目的投资风险从规划之初就已经潜藏。事实上，绝大多数开发商还是考虑了这个问题，但因为决策思路的原因，最终的规模往往是规划容许条件下的最大化。

关于商业地产合理开发规模的判断依据，商业地产专家、东方赛睿投资顾问有限公司董事长陈建明认为， 消费市场可以支撑的开发规模是可开发规模的基础 。尽管在商业地产整个开发过程中，除了开发商之外，还有投资者以及经营商户的参与，但是鉴于商业地产最终服务的是消费者，所以消费市场的需求必然成为开发商规模决策的依据。

消费市场的需求不仅包括消费市场的消费倾向、消费水平，更要包括消费者到该商业地产项目可能发生的消费总量，该消费总量可以支撑多大的开发规模将产生对该商业地产项目开发规模的初步判断。比如望京地区，按照规划，2010年前后开发完成，居住人口最终近30万，根据易铺网市场调查，望京地区2004年人均每个月生活消费820元，假设人均每个月生活消费水平保持8％的增长，同时假定这些消费80％在望京地区发生，这意味着望京地区2010年的消费总量为：820×(1＋8％)6×80％×12×30万=37.5亿。如果商家依然保持目前的利润率，望京地区市场可支撑的商业规模为:37.5亿/15000=25万平方米。如果商业地产规模大大超过这一数字，将意味着商业单位面积营业水平的降低，商业零售行业的利润率降低将成为必然;投资者所期望的投资收益以及商家的经营利润都会降低，市场风险成为必然。就商业地产个案项目规模而言，还需要考虑项目定位、招商、商家品牌价值及运营管理等专业问题解决的效果，这些问题解决的程度，直接决定市场份额以及可行的开发规模。

中国房地产业协会秘书长顾云昌认为，城市中商业地产较合适的规模是人均面积1平方米左右，最多不超过1.5平方米，但现在我国的许多城市已超过标准。他说，商业地产并非越大越好。国外认为，购物中心10万平方米以内为“最佳规模”，中国人口多，15万平方米应该是上限。

寻找合适的运作模式

巨库、第五大道被认为是2004年北京商业地产的失败案例，其中运营模式存在弊端、定位不准、规划不当等是业界对其共同的评价。因此，2005年商业地产的运作模式、经营业态成为投资者关注的焦点。

据分析，商业地产投资开发赢利模式具有多样性选择：一是只售不租，出让产权，很快收回投资。二是只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润；还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。

选择商业地产赢利模式需要把握以下几个方面的问题：一是把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化，不要跟风，也不要想当然。有关专家表示，许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商对项目的市场研究不够，市场定位不准。二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖还是租，或是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。

陈建明认为，商业地产的类型很多，不同商业地产的类型投资价值和价格也有区别。万达广场的问题是出在商铺出售，没有采取统一招商及经营管理，很多项目经过商铺销售卖得很辛苦。金源MALL的经营和东方新天地、广州天河城一样需要市场的培育期。金源MALL虽然采取出租方式，但是出现了几大批租商，新燕莎集团租下18.2万平米，餐饮也是出现了批租商。在金源MALL里面每一个批租商对这些进行统一管理，所以金源MALL并不是一个统一经营管理的项目。北京的东方新天地包括广州的天河城是由开发商委托专业公司统一进行管理。陈建明认为，商业地产出租方式中由开发商委托专业公司统一进行管理效果更好。

中国商业地产联盟研究中心的胡昕指出，2005年商业地产运作的新趋势是聘用一个实力雄厚的商业运作团队，可以解决经营中的盲目性，实现所有权与经营权的分离，这样既可以满足发展商迅速回笼资金的要求，也可以使得经营具有整体性。

总之，商业地产成功与否，市场运作是关键，除了上述的原则与要点之外，在具体的运作环节中，后期的经营管理会成为其可持续发展以及地价提升的关键。只有做到商业物业整体合理经营，才能极大提升物业商业价值，使得开发商、投资者、运营者以及消费者四方受益。

京城大项目仍有空间

记者了解到，今年以来北京的商业地产项目仍然过大，10余万平方米的中关村文化广场重点项目“第三极文化主题商场”、总建筑面积近60万平方米的国际轻纺城等项目都是体量大、开盘手笔大。以大盘入市的商业项目还不止上述两个，意欲填补崇文门商圈高端业态空缺的“国瑞购物中心”的面积规划达到了近10万平方米；投资30个亿的“大钟寺商业广场”因总面积达35万平方米的体量而拔得北三环区域的大盘头筹。上海绿地已计划在2005年拿出十几个亿进军北京的商业地产……种种迹象表明，各路开发商都已嗅到了商业地产中蕴含的巨大商机。


众多商业地产大盘的相继入市，利弊如何?商业项目的集中放量是否会产生地产泡沫？相对于投资者的疑虑重重，业界的观点则比较乐观。空置率与价格虚高曾是泡沫论发起者的理论依据。据有关部门统计，截至2004年底,北京市空置一年以上的商业营业用房面积达20万平方米左右。是北京的商业用房太多了吗？而来自中国商业联合会专家的说法是，商业用房面积远未饱和。北京商业地产虽然过于集中、规模过大，但是，北京商业地产仍有一定的需求量。据专家分析，北京商业地产存在潜在需求空间，一方面，从今年1月1日开始，跨国零售商在中国进入了全方位扩张时代，对商业地产的有效需求大大增加；另一方面，2005年北京人均商业面积将预计达到0.9平方米，相对于0.7平方米左右的现状还有一定的发展空间。

专家认为，由于目前大部分京城商业地产还处于一个培育期，因此做好产品定位尤为重要。是否会产生泡沫，不在项目的集中放量，而是要做好项目。商业大盘项目的扎堆入市并非巧合，而是商业地产发展到一定阶段的必然趋势。随着央行一系列政策的出台以及政府对土地出让政策的变革，使得商业地产市场得以重新洗牌，最终政府调控、市场竞争的结果是：“小盘时代”终结，地产大鳄浮出水面，“大盘时代”开始，房地产行业的无序竞争得以遏制，品牌竞争成为商业地产市场的主流。

中国商报