房地产行业正在限购、调控等“寒流”袭击下跨越分水岭。八月以来房企的销售成绩进一步显示，大型房企业绩不断创下新高，强势企业的占有率进一步提高。随着“金九银十”传统销售旺季的来临，房价将呈现怎样的变动？年底推近，保障房大张旗鼓的建设将对商品房产生何种影响？南方都市报为此专访了中原集团主席黎明楷。
南都：今年以来，国内领先的几大房企占有率一直在稳步提高。各项调控、限购等政策对房价的影响似乎还没有很明显的表现，您怎么看？
黎明楷：总的来看，房价会有松动，但很轻微。一线城市已经限购很久了，到现在价格才有些许松动，二三线城市要更慢。二三线城市采取了较有弹性的处理办法面对政策调整，因为过分打压对政府本身的财政收入也有影响。
目前来讲，最影响市场的还不是限购，是银行的按揭，因为银行把银根抽得很紧。政府调整准备金率，就需要在配额方面想办法提高基本的利润，所以利息提高了。举例说，原本首期贷款基准利率打八折，后来打八五折，实际上你要付一个高一点的利率，或者参与特定的理财计划，成为V IP客户，总之你有了存款才能去贷。从这个角度来说，银行按揭政策对市场影响远远比限购大。很多二三线城市具有刚性需求，需要银行贷款买房，不贷就没钱买，这样银行也给了开发商压力。
南都：那么调控政策下半年会否继续加大？
黎明楷：原本是不需要加大的，但政府可能还是会加大。政府主要看自己定下的指标，价格压不下去，一方面对老百姓没交代，另一方面也影响政绩。限购这种政策将持续到楼价下跌的时候。目前大城市有些开发商价格已经有松动，愿意降价，但幅度比例不大，二手方面一直没有降。二三线城市没有限购，这样平均一算，全国的楼价还在升，由此看政府的压力还是非常大的，不会这么快松手。
但价格的松动还是可以预期的。政府对开发商资金的渠道在一道一道地关闭，信托也开始限制，原本的境外融资也在关闭。政府不希望开发商有资金来源，所以逼迫房企卖楼套现，保证现金流。
南都：有观点认为保障房需求正处在最庞大的五年，随后商品房市场将回归正常水平。是否可以从人口结构角度和需求解释保障房供应和商品房上涨的原因？
黎明楷：目前不会影响，因为量还不大。理论上，保障房要先照顾最贫穷的人，这就不影响对商品房的需求。
但我们的社会对保障房的需求仍然是庞大的，而且要求越来越多。总有一批夹心层，既买不起商品房，又住不上保障房，政府只有推出更多的保障房才能满足这部分人的需要。这样商品房的价格早晚降到夹心层，他们也可以负担，那就解决问题了。要么加推保障房，要么降下商品房价。实际操作来看，核心区域可以不降，周边城市可以降，所以整体房价是可以降下来的。
南都：保利、万科等大型房企都在悄然扩大商业地产的比例，目前商业地产可谓量价齐升。市场是否有这么大需求？会不会有偏热的可能？
黎明楷：住宅市场受到各种政策抑制，确实导致资金流进商业地产。我倒不觉得商业地产过热了，我认为是以前过冷。正如钟摆，它很难摆在适中的位置就停，总是在冷和热之间波动的，现在我觉得商业地产正是从冷到热的阶段。
商业地产现在很多都是持有者和使用者分离。大型企业持有的大型物业很多是存在投资性质的。比方说中远不买物业自己用，只用来投资，因为买下来就没法动，这就限制了企业的动态发展。所以大部分企业不会把物业买下来自己用。投资可以储存租金，用的话自己可以寻租。
不同层次商业的回报差距很大，比如，大城市回报率有2%，3%到4%，成都就有7%到8%，租金没有降，也在升，只是升幅没有房价升幅大。
现在成立的基金都是炒卖型，投资者的回报率有10%，而且内地以短线为主。国外养老基金要求回报不高，3%-4%已经满足，如果这些钱到中国，当然会丰富基金量，但政府担心炒高，已经加紧限制了境外资金进入。
