严格意义上的住宅底商，服务人口一般在5万人以下，底商总规模一般应控制在3万平方米左右。业内认为，社区商业较为理想的模式应该是一种名为“5、10、20”的标准化商业社区模式，即社区居民在5分钟内能够到达社区零售网点；10分钟内能够通过步行，或借助简单交通工具到达社区商业中心；20分钟内借助交通工具能够到达区域型商业中心。今年，北京商业今年已开始重点打造“一刻钟社区服务圈”。
但从广义上说，加强型的社区商业越来越多出现。随着城市郊区化，房地产商也更加重视社区商业的打造，不仅服务于本社区，并对周边形成辐射，甚至成为商业中心。社区商业的分布，从空间上呈现出向郊区跃进，从体量和业态上，也更加规模庞大和精细化。
迈向郊区时代
来自21世纪不动产的数据表明，在所有社区商业中，朝阳区社区商业数量名列各城区之首，占据社区商业总量的47%。这主要是由于朝阳区占地面积大，新建社区数量最多的因素。
如今，由于土地饱和，二环以内新建大型楼盘已几乎没有。在宣武区、西城区和东城区等三个市中心老城区，占据多数的老旧社区底商又多处于规模、档次较低的状态，社区商业发展滞缓。
今年初，北京公布了“北京市第一批社区规范化建设达标社区名单”，达标社区达到645个，其中朝阳区达标社区175个排在各区县首位，平谷、密云、延庆、怀柔4个区县达标社区仅在5-8个之间。
更多新建社区出现四五环和昌平、通州、大兴等郊区地带，大社区形成催生了大型社区商业萌芽，开发商们开始规划大体量商业配套。原中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路此前表示，国内各大中城市无论是经过大规模改造和建设成的现代化城市，还是近年崛起的新兴城市，几乎都出现了市区居住人口大迁徙、大移动的壮观场面。因此，在商业布局方面，各大、中城市的政府已把注意力从市区转向了建设城郊社区商业。
转向大型商业中心
如今，相对高级的社区商业中心——邻里中心越来越多出现，尽管商业体量不过一两万平米，服务主体只以周边几个社区内的居民。但已开始明确定位、统一规划，其业态经营多采取连锁形式，而非传统的产权自有个体户经营。
“目前，这方面做得最好的，应该是苏州的邻里中心。”朱凌波表示，苏州工业园区邻里中心公司也发展成为国内最专业的社区商业投资商之一。8月11日，该公司开发建设的第11个邻里中心——明日邻里中心在苏宿工业园区举行开业典礼。这是邻里中心从新加坡“复制”到苏州17年来，首次走出苏州。社区底商的成功打造不仅能使商铺档次提升，更可以使整个楼盘出彩大卖。随着几十万甚至百万级大盘的涌现，尤其是郊区配套严重不足，开发商开始大规模规划商业配套，于是大型综合性社区商业中心开始出现，城市综合体概念也被融入部分大盘中。
部分郊区大盘更是力图打造城中城，将住宅和商业等多种业态组合成城市综合体，其商业配套动辄数十万平米，如通州百万平米大盘的华业东方玫瑰，昌平规划208万平米的珠江摩尔国际中心。
大佬万科在社区商业开发经营上，也开始迈开步子。万科红项目成为万科试点大规模集中做社区商业的项目。6月22日，北京万科与肯德基、麦当劳、星美影院、苏宁电器、万宁、屈臣氏、宝胜道吉等25个品牌商户在北京万科中心签署了战略联盟协议。
商务部商贸服务管理司处长张斌此前表示，从发达国家看，社区商业已经成为社区居民综合消费的一个载体，占到社会消费品零售总额一半以上。“社区商业在发达国家的比重已经达到60%至70%，美国社区商业以大型购物中心或超市为核心，比例甚至达到80%。”朱凌波表示，随着国内商业地产大热，粗放原始的社区商业也有望实现升级换代。
大型社区商业应只租不售
物业一般的租售模式大致可划分为四种，销售、租赁、先租后售以及售后返租。曹峰杰表示，开发商在处理商铺时一般都以分割出售为主，有的是嫌麻烦，更多开发商甚至一开始就纯粹只想销售商铺。抱着这样的想法，后期经营管理肯定难以跟上，最终使得整个项目陷入无序经营状态。
万年花城一开始采取的就是出售商铺方式，一二期共出售了约40个商铺，导致了业态的重复和单调，后来开发商意识到这个问题，就采取了只租不售方式。蔡宇翔认为，社区商业被分割出售后，开发商、投资人和经营者三方的利益如何平衡，就成为一个难题。产权掌握在小业主手中，一旦规划不符合小业主的利益，他们不会听从指挥。即使某些小业主同意规划方案，但是由于人数众多，执行起来也有诸多不便。
在北苑区域，华贸城、润泽悦溪等在建项目配套商业均为租赁物业。据开发商介绍，小区内零碎底商也是只租不售，并且租赁方式与高端购物中心类似，首要考虑条件为业态，其次考虑品牌档次。
朱凌波认为，小范围的社区分割散售问题应该不大，其对于定位也没有过多要求，依旧能存活得很好，同时开发商愿意出售店铺快速回笼资金。但他表示，超过3万平米的社区商业就必须考虑只租不售、长期持有。社区商业是长线投资，而商业地产一向强调统一运营管理，依靠的也是租金收入。因此，项目在前后期，都必须形成专业规划和统一管理，这也是未来社区商业和传统底铺的区别。
当年依托于国美第一城的国美第一商街，营销业绩一度引起轰动，其采取的就是“买铺即返三年租金”的租售结合模式。因此有专家认为，在操作方式上应该更灵活，如新建成的社区商业在前几年不要分割散售，交由统一商业物业公司运营管理。或部分商业物业进行分割出售，开发商自行持有30%-50%业权的商业物业，从而保障整体商业运营及收益。擅长做商业地产的万达，就是60%出售物业(住宅、写字楼和社区商业)，40%持有Mall享受租金收入。
