经历过房地产泡沫演变成“失去十年”的日资财团，在当下中国持续的调控下，似乎把眼球瞄向了国内的商业地产。
近日，杉杉集团宣布，将与日本财团伊藤忠商事联合建造浙江第一高楼“宁波中心”。同一日，杉杉集团与日本三井不动产株式会社共同开发的宁波杉井奥特莱斯商业广场正式开业。
而此前不久，三井不动产还在广州正式宣布成立子公司，子公司以资本金3000万日元、员工6人开始启动。成立之时三井宣称，主要是方便能获得华南地区更多的商业机会为目标。事实上，没过多久，三井就与深圳星河集团进行了商业地产方面的合作。
众所周知，受地产调控影响，国内传统的住宅开发商纷纷涌向商业地产，而日资企业的来袭仿佛也看好前景。就此，记者专访了对日本经济、日资企业有深入研究的中国社会科学院全国日本经济学会理事白益民。
白益民认为，三井不动产和伊藤忠商事在国内地产方面的布局，其实是日资企业对话投资战略的转型。以前他们主要是投资制造业，很大的原因是中国的劳动力成本。现在制造业的投资已经饱和，所以他们选择了向服务业，包括金融、商业地产这个方向走。
国内普遍有担忧中国会出现日本式的地产泡沫，不过，在白益民看来，由于中国的钱没有出去扩张，也出不去，所以导致中国地产价格不会出现像日本那样的大幅度变化。
以下为记者对白益民先生的采访实录：
记者：我们最近看到三井不动产在广州成立了子公司，包括跟深圳的房地产企业在商业地产方面也有合作，您对三井有过深入的研究，是如何看待它的这些布局呢？
白益民：我之前有关注到三井不动产和杉杉集团做了一个奥特莱斯的项目。基本上三井不动产在中国主要的动作是针对商业地产，他们不会介入直接参与中国的房地产。
但日本的企业基本上是围绕着商业为主体来运作的，然后通过商业反过来控制产业，同时它背后也是和金融结合在一起。这种商业地产布局，其实也是为其整个进入中国市场做基点。
我们知道，在华的日资企业现在有一万多家，很多都是这种合资、合作方式，但独资也越来越多了。最开始日本企业进入中国的目的是利用中国的劳动力资源，然后把日本的技术、工厂一些东西搬过来，因为日本不光是在中国经营企业，另外它和台湾企业关系密切，台湾在中国有很多的企业，特别是电子型的企业。
它原来的战略是利用中国的人力资源，然后加工组装，再把产品卖到全球各地，对中国市场本身内需这方面并不是最主要的，之前过去的二十年它在中国的投资主要是全球化分工，利用了中国的劳动力。
那么，现在竞争已经不是简单看到的产品竞争了，现在是渠道竞争。而且，日本更加注重在中国市场的销售，因为它在中国的生产能力很大，全球很多地方经济不景气，而中国是一个更大的市场。
但现在它在中国有一些瓶颈，就是生产企业都要通过一些其他的渠道才能进入到市场里面，比如说国美电器，有很多的电子类产品，另外有很多的产品都需要中国的这些渠道商、代理商。
因为日本的产品渗透到中国各个方面，包括纺织品有很多都是日本的面料在中国加工的。就是它实际上是站在了后台，有很多东西实际上是贴的中国标签，但有很多都是日本提供零部件组装的。
另外，其实现在从战略角度来讲，日资企业的竞争如果是在渠道这一块，就是针对消费者终端把握了以后，整个链条就打通了，因为它的原料供应，包括它在中国的生产体系有了，物流体系都做得很好，这些生产物流体系都做好后，那么，下一步最主要的就是消费的物流体系，渠道体系和它的消费终端。
所以，也就是说日资在制造业上的投资已经饱和了，现在主要是向服务业，包括金融、商业地产这个方向走。因此，日本对华投资的格局已经转变过来了。
最后，不光是三井不动产，在产品销售终端方面他们可能都越来越重视，而且在加快这方面的投资，其实商业地产方面，也等于是他们在中国建商圈的一个套路。
记者：三井现在加大在中国商业地产的布局，但现在国内做商业方面的也非常多，据您的观察，它的优势是什么呢？
白益民：三井不动产一般都是带着合作伙伴一起来投资的，比如它和杉杉的合作，实际上是借助中国杉杉在全国的渠道。另外，不光是不动产，好像和伊藤忠商事也是连在一起，在杉杉那个项目也有伊藤忠，因为伊藤忠是和杉杉捆绑在一起了，后来三井不动产就加入进来。
所以，它投资一般都是寻找合作伙伴，中国企业一般都是独资，都是想自己当老大，而日资企业一般投资都是把上下游连接起来，然后再掌握整个盘子。
另外，三井不动产本身的资本金是很大的，三井实际上是跟很多的企业都有关连，中国的企业都比较孤立。三井不动产背后的很多持股方都是金融机构，所以，表面上看是商业资本，但是背后是金融资本。
而中国的企业都是商业、产业和金融是分离的，搞商业就搞商业，搞产业的就搞产业，搞金融就搞金融，他们之间没有持股关系。实际上要分析三井不动产的股权结构的话，很多都是大型金融机构，所以要扩张的话就不缺弹药。
特别是在危机来的时候，很多企业都会低价把手里的东西转出去，它就可以借此接过来。很多企业，像当初中日合资的一些企业，在1997年东南亚金融危机，中国后来工人下岗，国企改革，那时候很多都变成日本独资企业。
而目前中国的经济，包括地产方面，有很多的危机已经显现出来了，这正是他们下手的时候。日资在中国活动有很长时间，并不轻易下手，一旦中国出现危机，他们就可以把合作伙伴的资源全部拿到手里。
记者：我们观察到，一边是三井在加大中国的布局，但另一个日本的房地产企业森大厦，它去年年底把上海非常知名的环球金融中心进行了出售。两种不同的行为，您怎样看待？
白益民：这两个是不一样，森大厦做的是楼盘，实际上是做物业投资，而三井不动产搞的是商业投资，这是两个概念。物业为什么要卖掉，因为已经分析出了中国地产有泡沫，想急于脱手获得现金获利出局。
但是，三井不动产整个体系是跟三井财团捆绑在一起的，森大厦那些全部是搞地产的公司，和这种财团体系公司的做法、战略方向是不一样的。森大厦有点像美国式企业，反正就是获利走人，主要是赚取利润差价。
像三井不动产这种财团式的公司主要是做长期布局，吃的是长期收益，并不是靠房地产涨跌来获取收益，而是靠商业方面长期流水式来获取利益，并不是简单的投资将来卖掉。商业地产不是经营买卖，它可能是长期持有的，这是两个不同的概念。
记者：目前中国的地产行业，无论是住宅还是商业，大家也在讨论会不会步入日本房地产没落的十年，您觉得这个可能性大吗？
白益民：我觉得中国房地产本身的泡沫跟日本还不一样，日本有强有力的经济体支撑，当时日本的泡沫是怎么出来的呢？实际上它向海外扩张的时候把大量的资金转移到海外了，当时日元升值，升值以后日元更值钱了。日元值钱以后回过头去海外收购大量资产，也就是有钱可以向海外扩张，而不需要在内部赚钱了。
