随着楼市调控的纵深，住宅地产颓势难改，各家房企、资金逐鹿商业地产甚嚣尘上。甚至有论调称，商业地产的春天来了，要搭上商业地产这趟列车。但日前，中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平在接受记者独家专访时谈到：“商业地产这趟列车通往哪里你要看清楚，它是一趟开往春天的地铁，还是一趟通往冬天的高铁？投资者可要想好了！”
作为中国商业地产主要代表人物之一，王永平认为，商业地产既要慎提春天论，也要慎提泡沫论，因为开发商向商业地产的转型有很多是被动和盲动的。此外，由于政府对许多地块的规划条件完全违反了商业规律，导致中国的很多商业项目“从拿地的时候开始，已经注定是输了”！
房企转型商业须慎提春天论
记者：目前开发商集体转向商业地产的趋势十分明显，在您看来，这是楼市调控下的被迫转型或主动转型？
王永平：现在以万科为代表的一批地产公司都在转型，包括绿地集团拿了2000万平米的商业用地，体量非常大。再看商业公司转型，如王府井这样的百货公司也在买楼；超市像乐购、多乐汇也在自己买地然后建购物中心；还有麦德龙，自己买地建大卖场；红星美凯龙家居，最近联合其他几家公司拿下了上海今年的地王项目，花了36个亿；苏宁旗下一个关联公司也拿了上万亩一块土地；还有上海的月星家居在建城市综合体；连LV都在上海投资开发物业。所以可以看到，大批量的公司、其他产业都在向商业地产转型。
我把开发商集体转型分为三类：主动转型、被动转型、盲动转型。
第一类，判断是否主动转型，取决于资金投入商业地产是否有战略目标。比如中粮、万达和华润这些公司都有一个清晰的目标，无论到什么时候，公司持有资金占到公司总资产的多少比例都有规划。而且，这类公司要有资金通道，例如很多上市公司可以利用这个融资渠道投资商业地产。
第二类是被动转型，这类开发商目前大量存在，从一定程度上讲是由政府造成的。政府出让的土地面积越来越大，并有各种配套的地块，住宅、商业、保障房总是按照一定比例匹配，开发商不全盘接受就拿不到地。所以我想包括万科在内，很多房企转型商业都是被迫的。如果放在10年前，万科和万达在商业地产上竞争的话肯定是万科胜出，因为那时候有品牌效应。可10年后的今天，再竞争将是万达胜出，因为万科不会做商业地产。
第三类是盲动转型。许多人看到胡润房地产富豪榜里，王建林是首富，在福布斯中国富豪榜里，娃哈哈的宗庆后是首富。王建林是做商业地产发迹，而娃哈哈是发迹之后全部做商业地产，这给人们一种误导，似乎做商业地产是21世纪创业的新大陆，所以也有很多人其实是在盲目跟风做这个事。
记者：既有大量的被动转型，又有不少盲动转型，可这么多房企、资金密集转向商业地产，是否意味着商业地产的春天来了？。
王永平：现在有很多论调说商业地产的春天来了，一定要搭上商业地产这趟列车。我想说这趟列车通往哪里你要看清楚，它是一趟开往春天的地铁，还是一趟通往冬天的高铁？你可要想好了！
我认为我们应客观面对其他产业向商业地产的转型，一方面慎提春天论，另一方面也要慎提泡沫论。第一个慎提春天论，因为商业地产并非遍地是黄金、遍地是机会，在房地产行业最好的时候，商业地产一样有烂尾楼，永远都会有人赔。
第二个慎提泡沫论，因为泡沫是供求之间的失衡，是供应大了需求少了。但商业地产很多时候是结构性的矛盾，即有效供应不足、无效供应过剩，所以这种情况不能简单讲就是泡沫。换言之，现在商家选址难和开发商招商难是一个“两难并存”的局面。有的项目大家争抢，有的项目闲置多年，体现的就是这个问题。
记者：既不算“春天”也没有“泡沫”，那么您对商业地产即将迎来洗牌期的说法怎么看？
王永平：所谓洗牌期无非是周期的判断，现在业内普遍认为在3-5年内，商业地产将有一轮洗牌。而我认为，商业人才是一个企业面临的重要问题。商业地产增量快，人才配套跟不上就会出问题。中粮集团的高层曾讲过：“资金不是问题，人才才是一个问题。人才的紧张不光是一个捉襟见肘的问题，甚至连内裤都露出来了。”这话讲得很生动，人才短缺就是这个情况。
调控商业地产没意义更没必要
记者：商业地产的高增量与人才配套不相匹配，这显然给它的发展蒙上了一层阴影，为此银监会近期也已经预警商业地产风险，毕竟它相比住宅同样是一个吸金黑洞。业内其实很多人在担心，大批房企投入商业地产会否进一步加剧行业风险？
王永平：谈到风险，我们不得不说住宅与商业地产的本质区别，这其中涉及到宏观机遇与微观机遇的问题。
过去，房地产行业整个形势基本面都很好，政策、资金都支持住宅地产发展，在过去10多年间，每一个住宅公司全都挣钱，每一个投资住宅炒房的个体都挣到钱了，这就是宏观机遇等同于微观机遇。
但是就像我前面谈到的，商业地产永远不是这样，无论什么时候，商业地产永远都会有人赔。在北京、广州、成都等等地方，总会有大规模的购物商业项目空置在那里，这说明商业地产里面的宏观机遇不等同于微观机遇，也就是说，宏观机遇好并不意味每个公司就都有商业机遇，这是商业地产与住宅的最大区别。
那么，这其中的根本原因何在？因为住宅地产的产品是标准化的，市场基本没有太大差异，而商业地产的差异区别很大。它的差异会体现在每个环节，从选址开始，首先选哪个城市，这个城市里面要选哪个门市，然后是招商品牌该怎么组合。即便位置选好了，但定位错了照样出问题，这就像在王府井繁华地段去建建材城，建材市场物流进不去，人们消费不方便，照样会失败。但同样一个百货公司，如果建在北京宜家旁边，也会因为缺少足够的客流和规模效应出问题。
因此，商业地产每个环节都要做物业结构，它的层高和承重都会有不同规格的要求。而每一个想涉足商业的住宅公司，都需要研究商业地产个性化的需求。特别是现在商业业态非常多，每个公司的不同业态，都需要投资方抓住机遇，这个复杂程度按照住宅的标准做是不行的。所以我们说，在商业地产中，宏观机遇不等同于微观机遇。
记者：看来商业地产的风险预警并不是杞人忧天，既然如此，就您了解来看，商业地产有无调控的必要？近期或可能出台调控政策？
王永平：我认为现在并没有迹象表明政府对商业地产会做出比较大的调控措施。尽管在7月关于经济形势的分析会上，银监会讲到商业物业抵押须慎重的问题，但我认为这更多的是一种政治姿态。包括上海银监局关于消费信贷出台了一个购买商铺的限制性措施，我认为也是为了配合住宅调控的一种政治姿态，它主要起到补漏和预警的作用。
事实上，商业地产是地产的一个部分，它在一个公司的内部资产中是具有流动性的。也就是说，限购商业地产可能会使这部分资金又回到住宅，况且它并不涉及国计民生，影响面也没那么大。因此我认为限定商业地产既没有必要，也没有意义。
第二个，商业地产的金融风险没有住宅这么大。其实纯商业项目很难拿到开发贷款，因为银行不愿意给。银行愿意贷款给住宅，因为住宅卖掉后回款快，银行的资金一般2-3年回收。而一个商业物业，从买地到建设到开业的时间至少需要三年，这三年时间免租，意味着根本没有收益，所以银行持有商业物业并不划算。实际上银行给商业的贷款份额很少，因此商业地产并不会对整个房地产市场产生实质性影响。
我认为，政府不需要调控商业地产，而是要干预商业地产。但这种干预不是行政措施，而是用规划调整的手段。毕竟，商业地产这些年如果说存在很多问题，更大程度上是由政府造成的，政府才是第一责任人。
政府规划不给力使开发商输在起点
记者：谈到政府的责任，目前各城市正在批量建设城市综合体，但“千城一面”的现象令人忧心，您认为地方政府和开发商该如何对此负责？
王永平：的确现在很多城市在批量建设商业地产，所以我们现有的商业存量并不少，我们缺少的是质量。所以商业地产要规划、要调控，应该从品质入手，从数量性走向质量性。
这其中政府要负主要责任。现在的情况是开发商拿到地的时候，所有指标都已被相关部门硬性规定出来，其实在这项工作开展之前，应该有商务部门的参与，引进更多专业意见，包括这块土地适合做商业还是做住宅，应该经过这些专业人士的建议。否则，就像前两天恒隆董事长讲的那个观点：“我们很多商业项目输在起点上，你拿地的时候已经注定是输的。”
这是什么意思？就是说这个地块的规划条件完全违反了商业规律，谁来做都会做死。事实上，一个好的商业项目规划是筑巢引凤，但我们往往是先引凤再筑巢，更关注引凤而不关注筑巢。可这个巢如果是麻雀窝，凤凰肯定看不上眼，如果是凤凰巢，麻雀又会因为成本太高根本住不起。我们的商业地产现在面临的就是这个问题。
记者：能否具体谈谈商业项目该如何规划？
王永平：我们现在做得很多商业地产规划，一个是跟城市进化没有兼容，没有把城市规划资源有机结合起来，比如城市的交通是否支持这个区域建商业行业，没有人评估，或者评估很不科学。再比如客流量，如果建一个高档物流中心，这些物业需要很多客流，消费人群从哪里来？是否考虑到与周边住宅也处在同一个区位？
另外，现在的商业地产规划很不科学，商业地产总量缺乏控制，往往在数量上没有跟城市规模相协调，没有跟城市人口相协调，没有跟城市经济总量相协调，也没有跟商业品牌发展速度相协调。这些造成了现在商业地产遍地开花，大量低端商业项目的重复建设，一方面导致企业效益比较差，另一方面也造成了很多盲目投资和浪费。这其实才是需要政府宏观调控介入的地方。
不必因黑石撤资看衰中国商业地产
记者：听您谈了这么多，感觉目前的中国商业地产乱象丛生。而日前，黑石集团撤资上海购物中心的消息，也让很多人认为是其看空中国商业地产未来走势，对此您是否赞同？
王永平：黑石公司撤资我认为更多的是个案战略调整，其中甚至可能有些政策性因素。因为中投与黑石集团有战略合作，这说明项目本身有国家主权基金在里面，它既是战略合作又涉足房地产，任何动作都很敏感，黑石公司从中恐怕难有作为。因此在房地产调控环境下，卖掉这部分股权可能有响应中央政府政策的因素。
我们可以看看其它一些个案。日前美国塔博曼1.5亿收购华夏柏欣90%股权，1.5亿元的代价，这么高的价钱，说明该基金是想战略性进入中国房地产市场。再看香港“又一城”，太古此前出手香港10万平米的“又一城”给新加坡丰树产业，售价188亿元。要知道“又一城”在香港是非常有名的购物中心，太古出售它说明他们希望把资产重点向内地转移，例如在北京、广州、天津等地，太古都在有计划地加大投资，显然重点主攻内地将是太古公司的策略发展方向。
记者：除了这些个案，在宏观层面您如何看待商业地产的未来发展趋势？
王永平：如果从宏观方面来讲，我们更没有理由怀疑中国商业地产的市场前景。第一个，我们整个经济继续保持比较快的增长，尽管欧元区欧债危机各方面仍有问题，但中国经济一直在保持，尽管有一些通胀，但是总体经济还是比较良性的循环。
第二个，从商业地产与住宅的区别来看，商业地产的宏观经济关联度更强。住宅资本大量是个人持有，它容易操作，投机、泡沫化就比较容易发生，这就像股市里散户在操作。但商业地产主体是办公楼、酒店、商场，这些基本都是机构在持有，个人持有占比很小。而从机构比较追基本面的角度来讲，它跟宏观经济关联密切，更没有理由看空。
第三个，我们的城市化进程比较快，未来发展空间比较大。从目前来看，我国城市化率大概在48%左右，如果按照发达国家城市化进程完成70%-80%为标准，我们还有一段很长的路要走，每年至少超过1个百分点的速度增长。这也就意味着，每年将近2千万人口会从农村人口转化为城市人口，这种转变不仅仅是户籍制度的转变，更多是一种消费方式、消费行为、消费水平的转变，这些都将成为商业地产新的增量。
此外，中国未来目标是全面进入小康社会，而小康社会的一个重要特点就是消费水平提高。这包括四个方面，即对品质、品牌、体验式购物、享受方式的追求，这些会促使传统商业进行升级改造，带来商业地产新的需求，这些都是支撑商业地产发展的重要因素。
从当前形势来看，我国经济的三驾马车是投资、出口和内需，其中前两个都出现了问题，特别是出口受到贸易环境影响、政治摩擦影响将受到很大制约，所以商务部出台了许多扩大内需的政策，就是为了提高消费者的消费能力。因此从国家政策基本面上来讲，政策是支持商业地产发展的，而中国商业地产处于起步阶段，未来仍有很多发展空间，看衰的说法是没有任何依据的。( 安飞/文 )
