中国调控住宅项目的力度日益趋紧，调控之外的商业地产就成了外资近期觊觎的焦点。外资进入中国地产行业的利与弊共存，这实际上是一场利益的博弈
也许在不久的将来，当我们在北京万达广场购物的时候，将看不到沃尔玛超市的身影了。据外媒报道，近几年与万达广场有着紧密合作关系的沃尔玛，将在中国逐渐放弃沿用了十几年的租赁物业经营的战略，改为在中国买地自建超市的模式。
其实，沃尔玛只是目前众多外资通过各种形式大举进入中国地产行业的一个缩影。根据国家统计局发布的官方数据显示，中国地产利用外资直接投资的数额在2010年达到了676.96亿元。而这个数字在十年前的2000年为106.12亿元。而另一组数据更能显示出外资对于中国地产市场的“疯狂”，2010年度中国地产行业利用外资的同比增幅在第一个季度同比下降33.75%的情况下，在第二季度就达到了61.39%的同比增幅，到第四季度数据已改写为184.65%，增幅速度令人咋舌。
经历了后金融危机时期的短暂休整之后，虽然国家正在不断加强对外资进入地产行业的限制力度，但外资并没有放慢进军中国的脚步。
外资抢滩中国地产行业意欲何在？应如何正确看待外资对中国市场的影响？
中国商业地产的诱惑
外资对中国地产行业绝对是“虎视眈眈”。1040亿美元，这是DTZ戴德梁行日前发布的全球房地产投资报告中，全球今年预计投向亚太区房地产的资金量。而在这其中，还未受到政策调控的中国商业地产是资金的重点流向。在全球后金融危机的经济大版图中，中国无疑扮演着最炙手可热的角色，在地产行业也不例外。探究其中的主要原因，包括快速的城镇化进程、较高的投资收益，以及人民币升值抗通胀因素等。
首先，中国的城镇化进程从1998年开始，截至2010年11月1日，中国城镇人口的数量约有6.66亿，占总人口的49.7%，比十年前的2001年提高了13.46%。虽然目前对是否将“十二五”规划目标51.5%调高到53.68%还存在争议，但不可否认的是，中国城镇化的道路依然会快速发展下去。而在这个过程中，有观点认为，一线大城市的发展已经趋于饱和，而二三线城市由于产业大转移趋势仍将继续，从而成为下一波城镇化发展的“发动机”。而外资正是看中了这其中积蓄的巨大消费潜能，在紧盯一线城市商业地产的同时，也越来越多地把目光投向了二三线城市。仲量联行的数据显示，到2020年，上海、北京、广州、深圳等一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，二三线城市的发展潜力不容小觑。从中国购物中心产业资讯中心的预测报告中也可以看出二三线城市发展商业地产的疯狂程度：到2011年底，广东东莞将拥有购物中心69个，建筑面积350万平方米；辽宁沈阳的数据为71个、700万平方米；河北石家庄的数据为22个、230万平方米；贵州贵阳的数据为43个、200万平方米。
其次，较高的投资收益也是外资看好中国商业地产的重要原因之一。在世界经济大环境持续恶化的背景下，近年中国的GDP还能保持8%-9%的增长，这是其他任何国家都无法达到的“中国速度”。经济的增长必然导致消费需求的增长，而商业地产行业就得到了发展的大好时机。与国外相对成熟的地产行业相比，中国的地产行业目前还处在发展的初级阶段，对高档酒店、公寓、写字楼及其他商业地产的需求巨大。而业内人士也表示，中国地产价格上涨的幅度大于欧美国家，在亚洲国家里也处于领先地位。以新加波淡马锡旗下的丰树集团为例，通过其“丰树印度中国基金”，除了在北京投资建设了丰树大厦和佳程广场外，还进军二三线城市，投资了西安的怡丰城、佛山的富丰新城。在丰树集团25%的海外份额中，中国已经占到了6%，而集团也公开表示，未来还将加大中国的投资力度。
最后，人民币升值抗通胀的因素也许才是外资近期疯狂进入中国的最大驱动因素。连世界银行行长罗伯特•佐利克都表示，“人民币升值具有建设性意义，特别是在帮助解决中国的通胀压力方面。”多家国内外金融机构也相继调高了对人民币升值的预期。而这样的大环境，吸引了更多外资在短期内进入中国进行投机行为，虽然中国监管层已封堵了外资热钱进入中国住宅地产的投资，但调控之外的商业地产就成了外资热捧的对象，就连本土的地产企业万科、华润、万达、合生创展等也都纷纷开拓商业地产的业务，谋求新的业务增长点。目前，市场中的观点是，在人民币升值和通胀加剧的双重影响下，商业地产无疑是一种抗跌性更好、投资回报更稳定的投资类型。
