摘要：“商业地产的层次是比较高的，需要综合素质决策产品，资历高的企业才可以进去。”近日，第一太平戴维斯物业顾问有限公司项目策划部总经理徐伟成接受记者独家专访时如是表示。
“商业地产的层次是比较高的，需要综合素质决策产品，资历高的企业才可以进去。”近日，第一太平戴维斯物业顾问有限公司项目策划部总经理徐伟成接受记者独家专访时如是表示。
目前，住宅地产屡遭调控，不堪重负的开发商们为规避风险纷纷转战商业地产，商业地产是否能成为调控下大多数房企的避风港，目前还是个疑问。徐伟成认为，房企转型商业地产，是抱着一种圈地投机的心态去做，这种心态做不好商业地产，商业地产本身是一个需要耐心和资本的项目。所以，目前房企应该放慢脚步，若开发商真想成功转型，既需要积累经验、又需要储备人才，包括开发、招商、运营、管理，还有集团内部的资产管理。
转型商业地产需要耐心与资本
记者：在目前融资渠道被紧缩的情况下，大批房企转型商业地产，多数房地产企业资金并不富余，商业地产又是吸金黑洞，密集转型会否进一步加剧房企的资金危险？
徐伟成：分两个问题去回答，第一个问题转型，大批房企转型商业地产的趋势已经有一年多了，因为09年底已经有这个趋向，包括华润，万科，他们也是在转型，其实他们也不是全部变脸转型，他们只不过是局部的一些传统住宅地产，更多去做产业园地产、科技地产、商业地产，多元化业务的发展。
商业地产也好，商务地产也好，本身在合理的地方做合理的产品。我举一个例子，华润转型做商业地产，在全国复制万象城，他现在有新的产品是五彩城，而五彩城属于家庭类型的，他这个新的产品市场细分非常有胆识，也是很聪明的决策。它分中高档的、高档、中档的产品，我觉得是比较合理的。刚才你提到很多企业的资金风险，现在融资渠道很少了，少数房地产上市企业和民营企业他们发行私募，也会发行信托资金去增加他们的融资渠道，但是我认为商业地产本身资金渠道不是这两年的课题，其实从06、07年开始，业界已经在反映这个问题，但经历了五年的时间都没有办法解决，这主要跟我们国家金融房地产资金、房地产融资金融证券化发展进程慢有关系。
因为我们发展了大量房地产开发企业，土地被大量拆迁，但是资金渠道很单一，就是靠银行，所以它本身渠道就少了。更何况，现在很多企业也需要到商业地产领域分一杯羹，这就变成像电子老鼠一样，哪一条路走不通，他就走哪条路。
记者：而且商业地产的资金回报还将是一个长期的过程，是这样吗？
徐伟成：对，不是马上形成商场以后，八千平米就能够卖掉，后续可能也会产生很多市场因素了，例如或者没有使市场价值，或者出现经营问题，或者业主追讨损失。商业地产本身应该是投资金额相对量比较大，产品的形态定位跟过程决策须慎重，从它的开发、设计以及包括前期研究定位，直到招商、业态组合，直至开业周期时间很长，它的租金收益回报也受市场零售、包括经济环境的影响，还有当地消费文化，还有市场环境变迁等新的因素影响。
所以商业地产本身就是一个需要耐心和有资本的经营项目，包括有企业管理人才文化，跟管理决策层有非常到位的决策成熟的产品。它的层次是比较高的，需要综合素质决策产品。当然我们也不是说住宅开发需求就很低，住宅也需要天时因素跟基本需求因素结合起来，衣食住行相结合。
记者：要投资商业地产对房企要求很高，您觉得是不是有实力的房企才可以转型？
