被冯仑誉为万通地产学习偶像的新加坡商业地产运营商凯德商用前不久宣布，该公司已获香港联交所原则上批准在香港主板上市，上市日期预定为10月18日。
凯德商用2009年11月已在新加坡上市，香港第二上市仅以介绍方式进行，故此次概不涉及任何新股发售或任何其他证券的公开发售，也不会根据上市筹得任何新所得款项。“公司并无融资压力，上市主要为贴近内地市场，便于熟悉内地业务的投资者。”凯德商用总裁林明志表示。
3-5年增至100家购物中心
根据凯德商用上市文件所述，凯德商用2010年全年盈利3.95亿美元，今年上半年盈利1.7亿美元。截至2011年6月30日，该公司在新加坡、中国、马来西亚、日本及印度的50个城市中，投资及管理着95个零售物业，总物业价值约208亿美元，总建筑面积约为75.6百万平方尺。
其中，在中国的项目有54个，总面积超过455万平方米。林明志透露，凯德商用在中国的资产值目前约占公司总资产组合的42%。对于未来的拓展，凯德商用计划在3至5年内，内地的购物中心由现时55家增至100家，相应资产值达至160亿美元。
这无疑需要庞大的资金支持。凯德商用中国总裁骆伟汉此前在接受媒体采访时表示，凯德商用除了拥有自有资金、私募资金以及银行贷款等资金来源，上市信托基金也是一个非常重要方式。通过自有资金或私募资金投资项目后，会把它注入到上市信托基金或出让给第三方变现，资金回笼后就可以再投资新的项目。这一套“商业地产+金融”的模式运作流程，使凯德商用有稳定的资金链，将促使公司做出更优质的购物中心来。
商业地产多种投资模式
“凯德商用的购物中心档次一般，地段一般，盈利中等。加上凯德不卖铺，靠什么赚钱与发展？就是基金对回报的主要要求是稳定，回报比银行高。”一位商业地产人士在微博上评论，凯德在海外有十多只基金，另外他们还是上市公司，只要能达到回报率，商场就可以滚动发展。从某种程度来说，凯德商用的商业项目就是一种不动产基金化，这种模式内地尚无企业成熟运作。
上述商业地产人士认为，目前就中国的商业地产投资企业来说，万达购物中心现在的价值，是作为拿地时的筹码，它无论是设计、规划、营运都可快速克隆，口诀就是“模块”，然后通过销售部分商铺快速回笼资金。万达购物中心的任务基本是保证安全、保证出租率，不出乱子，积累到一定的规模，然后去上市。而另一商业地产投资者华润其本质是做商业的，所以主要精力放在研究动线、商场设计、招商追求品牌与形象等，并不把租金放在第一位。这种模式需要耗费大笔资金，但其“放水养鱼”的模式有可能令其成为商业地产最大的赢家。
对内地商业地产开发商而言，万达模式风险较大，没有可复制性；而华润模式投资回报期太长。相比较来说，凯德模式更容易学习模仿。
凯德模式登陆中国市场
林明志称，目前中国城市化进程加速、可支配收入以及消费的增长将促使零售额强劲增长，而公共设施和城市交通网络的强劲持续投资有助于零售商业地产的发展。此外，购物中心在中国尤其是在二三线城市有巨大增长潜力，而住宅地产市场的降温措施将使零售商业地产市场反映更加理性化的估值和价格，提供项目收购机会。
鉴于当前，不少海外房地产基金纷纷表示要成立在岸基金系列，以满足发展中国房地产业务的需要。据悉，凯德商用中国将通过建造两种购物中心模式来拓展：其一是持续打造标志性购物中心，例如北京来福士中心、上海的卢湾项目等；其二是继续开发模块化项目，即规模化复制社区购物中心。
林明志透露，该集团已于新加坡和马来西亚拥有3只房产信托基金，主要涉及内地资产，期望未来待内地R eits上市条件成熟后，再将内地资产打包成R eits在当地上市。由于人民币流通不足，他认为仍没有必要在港发行人民币R eits。
（记者田爱丽）
