由新京报房地产世界主办，国投广场协办的“展望新都市核心——西二环价值成长潜力及发展论坛”活动于10月14日15：30在钓鱼台国宾馆举办。 以下是中原地产华北区域董事总经理李文杰先生的现场直录：
李文杰：各位朋友大家下午好，刚才长盛说到的朋友租到国贸，国贸现在贵的房子，国贸三期的高层大概的租金一个月一平米1500，可能最高的都超过1600，什么概念呢，我们一天按照使用面积成本算上使用率大概超过八十块，这是非常惊人的，之前国贸相对的租金，在二期和一期的时候，当时的租金两三百都是有的，经过这几年的发展，实际上北京的商业地产租金的上涨是非常突出的，我想可能从目前的写字楼市场简单的跟大家沟通一下，写字楼上来讲，最近我们看到的数字，北京、上海、深圳、广州四个一线城市的写字楼，租金在今年以来就已经按月实际上跟年初比累计上涨了30%，这个数据我们看到了空置率也是从年初的10%降到了3%，3%基本上我们认为写字楼是满租的，一般说10，我们就认为是满租的，很多写字楼租赁的时候会给楼内的业主预留一部分扩租的面积，去年到今年虽然楼市调控，GDP在增长，一些大城市，核心城市的企业的经营效益还是不错的，所以就面临着写字楼的扩租，我们统计了一下，客户比较多的是金融，包括一些IT，咨询顾问，跨国公司加速在北京市的投资。所以我们实际上看到的在目前写字楼经历了一个阶段，媒体朋友实际上在去年、前年的时候还做过一个选题，就是所谓的商住倒挂，就是媒体、公众关注的商业地产的价格比住宅的价格低，当时关注北京豪宅价格，高档的公寓在同一地段可能倒挂了30%左右，比如说崇文门、CBD。
中原地产华北区域董事总经理李文杰先生
今年以来这种情况已经发生了根本性的改变。今年首先经历了北京商业地产的价值回归，我们看到随着限购的影响，商业地产受到挤出效应的受惠，商业地产的价格实际说有一些回升，而且随着目前我们看到的限购的时间不断的深入，不断的持续，到明年乃至以后的一段时间，商业地产都处在价值不断的增长。对于投资回报，给大家一个概念，现在好的写字楼，商铺，平均的投资回报依然能够维持在7%左右，在目前我们看，虽然经过调控，但是有一些高端豪宅，他的回报实际上租金和售价还是在2升值更低，如果2%算的话，我们需要五十年的租金才可以把房价填补回来，有一些算法叫租售比，是租金回报率，在原来商业地产7%，随着价值的回归，实际上已经回落了，在我印象当中，09年我们做商业地产交易的时候，一部分的租金回报能超过10%，也就是说你花两万块钱，投入到商业地产，十年就可以收回成本，实际上我们看到商业地产由于售价不断的上升，已经拉平了投资回报，但是依然维持在比较高的位置，对我们目前的市场投资者还是有强的吸引力的。
目前的市场上客户的情况，我们注意到近年来受到的调控的影响，北京市从住宅挤出的投资者非常多，从自身的交易来看，监测要关于商业地产的交易翻了大概三倍，从近年来，我们看到点的物业，像望京SOHO，音和SOHO的销售都可以看出商业地产的风向标。
商业地产的投资方面也是来自于整个区域之内的投资资金，不断的在寻找购买的对象，虽然可能原来的资金都是购买豪宅，高档的住房，现在受到限购的影响已经被挤出了普通的投资领域，但是流入到商业地产、办公楼，商铺、酒店，也都是成为他们新的收购的一些目标，所以从我们目前的需求来看，在未来一段时间，只要是通胀依然维持在较高的水平，一段时间资产依然是抵抗通胀比较强的替代的工具，住宅确实受到限购的影响，商业地产在通胀持续不断的情况下，商业地产的价格也会持续不断的走高，租金的部分很难说，这个是和企业经营有关系，通胀持续下去，企业的利润势必受到挤压，企业势必调整自己的租赁策略。
从区域板块看，前面陈教授提到了我们在西二环的情况，在区域来看，在北京市的区域板块当中，典型的区域板块都有一些代表性的项目，CBD依托与国贸和嘉里发展起来的，金融街可能就是国企，银行、大厦。目前受到售价和租金不断上涨的影响，核心区挤出的办公楼的效果也非常的明显，带来了非常多的租金也不断的回升和价格的回升，所以现在来看，北京除了全新的核心的商务区来说，周边的新兴的商务区，可能在丽泽，新世界，还有像望京，燕莎，还有一些北三环，马甸这些区域，仅次于一些商业中心，价值售价的回归也非常的明显。
从国投广场来讲，也是我们这次服务的主要的项目，而且他的位置是位于金融街和丽泽商圈之间，是突出的纽带的作用，我个人看，随着前面几位专家提到的，随着西客站南广场，丽泽商务圈不断的完善，价值会逐渐的显示出来，谢谢大家！
（来源：房讯网）
