目前，商业地产被业内人士普遍认为是一个需要有责任感的开发商、运营商才能做好的行业。调控背景下，开发商、运营商和品牌商需要怎样操作才能实现盈利？新商业地产模式有哪些？购物中心未来发展方向、发展趋势和重点是什么？购物中心吸引业种能不能继续扩大，还没有进入购物中心的业种是否进需要购物中心开店？商业地产的运作有哪些内在规律必须遵守？在长久以来并无针对性政策“关照”的情况下，商业地产的2011将走向何方？
带着诸多问题，记者与广东创鸿集团副总裁刘琴进行了深入访谈，希望能给予行业人士一些建议和帮助。
作为商业地产的开发商，一是转变观念，不要像原来做住宅地产设计好了，贷了款了，卖了房，钱回来了。其次，不要过于相信什么模式，要因地制宜。如SOHO模式就是我商铺要卖掉，我资金快速回笼，但是现在逐渐被市场发现，这种运作模式存在很大问题。万达起了一个好头，这五到八年时间，万达在商业地产上应该比较好的开端，它摸索到了万达模式，其他开发商会不会也复制万达模式呢？这不一定。背景、文化可能都受到制约，在商业地产上每种运营模式不同，各个开发商都会找到适合自己的模式。
同时，商业是需要长期不断的运营，才能取得一个良好的收益，这也是开发商要在近期想做商业地产的这些开发商一定要转变的思路，在商业地产开发过程中，一定要设计好什么地方应该持有，什么地方应该销售出去，这应该是怎么平衡这些东西，这都是未来商业地产发展所需要关心的问题。在运营之前恐怕有诸多分析，这些分类里边你要保证开发商的现金流，作为大开发商也同样需要这个问题，怎么配比好所有的这些东西，这是商业地产有效运营很关键的东西。总体来说，商业地产一半是海水，一半是火焰。一方面是定位能力，一方面是运营能力，这是商业地产开发的关键点。从生活方式、消费方式方面去认识，可能会更有利于做好商业地产。 换句话说，对商业地产的价值模式，我们多考虑一点、经营更专业一点、金融渠道宽一点、人才多一点、规划方面考虑慎重一点、退出机制再快一点，对生活方式也要多想一点，在商业地产运营中信任多一点、沟通也要多一点。”
购物中心之所以能够成为全球范围内零售业提供有效供货和服务的最佳方式，是因为其设计和整体功能刚好迎合了消费者的购物新需求，是否把所有消费者需要的东西都填进购物中心内就能保证一定成功呢？我个人觉得这个还有待考究。就目前国内购物中心而言，同质化现象严重，增加一些新的业种也是体现差异化不错的方式。但前提是一定要先了解你的消费者的需求。商业地产永远是找到需求，如何去满足。2011年商业地产是一个大发展的阶段，这个阶段我希望各方面投资商、开发商包括运营者都要谨慎行事，避免过度开发，避免走错误的路线，三思而后行。
