佳兆业下半年以来发力推盘，9月份向投资者交出一份销售捷报。
据佳兆业公布的销售简报，佳兆业在9月份实现合约销售为20亿元，同比上涨219%。截至9月30日，累计销售额为103亿元，同比增长48%，完成今年销售目标的2/3。
此外，佳兆业上半年在土地市场进取，连拿14幅地块。房产市场低迷，佳兆业选择在这个特殊时期，模仿恒大，走快速滚动的开发模式，加速扩张规模，是乐观的市场预判还是盲目的激进？
销售压力仍存
尽管佳兆业的销售已冲百亿元，但销售仍面临压力。
销售数据显示，佳兆业的销售得益于国家宏观调控影响较小的二、三线城市新盘项目，这些项目大多为刚需性产品，符合大部分首次置业者，销售和更换速度非常快。
从去年上半年开始，佳兆业改变在一、二线城市发展为主的战略，发展战略转向二、三线城市。去年下半年，佳兆业更是拿地凶猛，有7天拿下300万平方米的纪录，这些地块有80%在三线城市。
数据显示，佳兆业的销售主要来自于二、三线城市的贡献。项目销售分布上，成渝地区占到33%，长三角地区和珠三角区域分别为25%、23%，中部地区为12%，环渤海地区则占7%。
独立地产评论人林夕向时代周报记者表示，目前政策紧盯一线城市，复苏也以一线城市做考量。佳兆业在二、三线城市出击，反而分散分险，是一个好路线。尽管佳兆业还不能和恒大相提并论，品牌还没有形成效应，但快速滚动开发的战略转型已经奏效。
但随着佳兆业二、三线城市业务的比例加大，利润率有所下跌。数据显示，佳兆业的合约销售平均售价比去年同期下降46%至6425元/平方米。
根据海通国际的报告，估计佳兆业的预售均价将于今年下半年和明年进一步向下。随着建造成本与融资成本的上升，2012 年及2013 年利润率可能出现一定程度的下调。
佳兆业表示，发展二、三线城市，应该看长期。刚到那个城市打造品牌，自然要让利于消费者，价钱会放低点。虽然短期还是会受影响，但二、三线城市发展速度很快，做到后面，毛利率会相对较高。
不少中小开发商扛不住，开始悄然降价销售。记者从佳兆业多个在售楼盘了解到，佳兆业今年在江阴、常州等地推出的楼盘，都有不同程度的降价或优惠销售。为冲击150亿元的销售目标，佳兆业在第四季度是否会降价销售呢？
佳兆业对此向时代周报记者表示，公司以“快速开发”为盈利模式，主要针对刚性需求，这样的企业大多数采取“随行就市”的策略。目前很多品牌开发商也是在“随行就市”，根据市场情况调整策略，公司下阶段会采取积极优惠措施也是“随行就市”，在政策未见松动的情况下，积极采取优惠措施，顺应市场需求，也顺应国家的政策趋势。
此外，佳兆业表示，随着政策延伸，市场整体环境下滑，该公司已经有意优化负债比例。并且公司土地储备已经够3-5年的发展，大项支出已经降低，将资金链的风险性也降到最低。
年内再融资可能性小
除了快速销售外，佳兆业延续剽悍的拿地风格，并试图布局新领域。
4月，佳兆业以6.5亿元竞得辽宁省鞍山市高新区3幅商住用地，总占地面积为30.89万平方米。获取该地块后，佳兆业将进一步深入东北的二、三线城市。
此后，佳兆业又落子湖北。5月27日，佳兆业宣布，以6.8亿元人民币成功竞得湖北省武汉市洪山区两宗地块，总占地面积11.87万平方米。据了解，这是佳兆业首次进入湖北市场，以此在华中进一步布局。
次日5月28日，佳兆业竞得山东潍坊5幅地块，总占地面积约16万平方米。按照计划，这5幅地块将发展为住宅项目。
今年上半年，佳兆业在东北、华中连拿下20多幅地块。此外，在这期间，佳兆业还与广东普宁市政府签署初步合约，计划于此进行小型城市开发大型综合项目。佳兆业深圳盐田110万平方米项目的旧城改造方案也获得通过。
除了在土地市场大量进货，佳兆业还需大量投入发展于去年拿下的项目。为维持流动性，佳兆业同时也进行了高密度的融资行为。
2010年11月至今年3月，佳兆业在海外市场，分别发行了3年期和5年期无抵押贷款3900万美元和6000万美元。今年1月和5月，佳兆业分别发行20亿元人民币债券和3亿美元优先票据。
