从现代商业地产的角度来看，经济型酒店是改革开放之后中国掀起的第一轮“圈地运动”，大型购物中心、奥特莱斯继之。郭歆晔2000年进入商业地产研究领域，如今已是这一领域的专家。他认为，汽车城的大热堪称商业地产的第四轮“圈地运动”。
汽车公社：从商业地产的角度，如何解释“圈地运动”一词？
郭歆晔：汽车圈地其实和奥特莱斯差不多，它往往是一些位置不太好、不繁华、周围也没什么居民的地，不过交通还比较便利。因为全国对各种各样的土地都有一种饥荒感，但是有些地拿到手以后，经过分析又没什么别的项目可以做。当然也有一些汽车城项目本身就是以圈地为目的的，因为地价升值是一种隐形收益，这种是少数。
汽车公社：与前几轮“圈地运动”相比，汽车城有哪些不同？
郭歆晔：汽车有一个特点，它的购买频率不像日常用品，所以它的客流量注定不会太大。一个项目想要做大，必须吸引一个城市的人，不然你就没法维持，所以很多新的汽车城项目可能就是为了圈地而圈地。
汽车公社：汽车城一般采用哪种经营模式？只租不售？出售？还是租售结合？
郭歆晔：汽车城是目的性消费，很多都在交通便利之地，人流没有无所谓，这种汽车城是分割卖掉的，（经营者）也不管将来业绩好不好，往往是谁有钱卖给谁，谁愿买就卖给谁。还有一种是靠运营赚钱的，也就是租金；这种也分为两类，一类是真心希望做大，另一类是只能出租，因为许多汽车城用的都是农村的地、部队的地、厂房的地，没法销售，最多只能卖经营权，就只能租。租售结合的比较少。
汽车公社：国家以及地方政府对于汽车城的兴建抱着什么样的态度？扶持？还是控制？
郭歆晔：国家的态度我不能确定，但是从《汽车品牌销售管理办法》修改意见的逐步出台可以看出倾向。项目所在地方的政府肯定是支持的，有企业形象宣传的作用，有政绩的作用，有增加税收的作用，有解决就业的作用。
汽车公社：如今各地汽车城数量不断增加，您认为是时代促使的正常发展，还是盲目扩张？
郭歆晔：不同的人赚的是不同的钱，不能一概而论。像北京、上海一线市场可能目前供给量已经可以了，不需要扩张，就上海来说，汽车城五六年前就规划过一批，但两家倒闭了，一家根本就没开起来。因为汽车这个东西还是认品牌的，往往你决定买一样东西的时候已经认好品牌了，所以还是4S店好发展。汽车城做得好的也有，这些做得好的和4S店是不排斥的，它里面很大一部分都是4S店。4S店集群，再加上二手车市场、汽车超市，等于是一个组合的。而二三线城市，目前还是需大于供，这样汽车城会有很大的发展空间。
汽车公社：预测一下中国汽车城的发展前景。
郭歆晔：这要看有没有很好的运营商，和购物中心一样，它很考验运营方的能力，像上海大宁（国际广场）的位置并不是很理想，大家都不看好，是运营方一直做活动把它做起来的。但目前国内做商业运营的人才并不多，许多项目都是为了卖而存在。目前来说，特别成功的样板不多。之前我说做得好的北京那个，其实和4S店也没有什么大区别，只是它把这个项目拿到手，再租给4S店，并没有遵循新一代的汽车城理念，有试车场呀，有一些餐饮配套服务呀，它不是很新概念的，和2004年以前的大卖场差不多，升级版的大卖场。所以现在没看到一家领头羊出来的情况下，我暂时无法预判。当然机会我估计会有，现在城市化越来越快，以前很多在中环附近的4S店都陷入动迁中。
杨丽婧
