裘韬，鹏华美国房地产基金拟任基金经理，特许金融分析师（CFA），美国波士顿大学理学硕士，麻省理工学院（MIT）数学和经济学双学士，7年证券从业经验。历任美国运通公司研究员，美国哥伦比亚管理公司(原美国河源投资有限公司)基金经理。现任鹏华基金管理有限公司国际业务部总经理助理，2010年10月起至今担任鹏华环球发现（QDII）基金经理。
本报记者 江沂 深圳报道
美房地产市场趋稳
中国证券报：提到投资美国的REITs，大家目前最关心的问题是美国经济怎么样？是否适合投资美国房地产？
裘韬：从宏观面来看，2010年四季度以来美国房地产市场逐步趋于稳定。首先，美国经济基本面好转，就业市场企稳，企业盈利回升；其次，经过2008年的调整，全美住宅类房价目前仍处于相对低点，而全美商业地产的平均价格从低点已有10%的复苏，房价收入比、房价租金比均进入合理水平，住房空置率也开始下降。由此，我们认为美国商业地产在整合后已处于复苏阶段。
欧债危机之后，美联储宣布将超低利率至少维持到2013年中期。REITs收购需要抵押贷款，而贷款利率目前也是最低，意味着融资成本下降很多，而收益增长又比较稳定，因此保持较低利率有利于REITs保持估值水平。
从终端需求和供给来看，美国REITs物业的租客包括酒店、保险公司、医院、连锁商店等诸多行业，租约相对稳定。预期未来若干年内，美国房地产市场将随着美国经济的复苏而回暖。
中国证券报：资产配置与经济形势高度相关，美国会否出现滞胀？对REITs影响如何？
裘韬：首先，美国目前通胀并不高，而且REITs是抗通胀品种，在租约签订时一般会考虑通胀预期，通胀最终都会传导到终端需求，如果通胀较高反而可能会有益于REITs。
虽然目前美国宏观形势不太明朗，但据我们实地调研发现，美国的企业比较健康，经济基本面本身没有恶化。当然，未来的确有可能出现企业经营状况变差、利润大幅下滑的情况。目前三季报正在陆续披露。我认为，保持谨慎灵活性比较重要，但我们对企业本身的经营情况还是比较有信心的。
另一方面，美国的房地产周期一般是7-10年，而且美国房产开发周期更长，加上企业决策滞后，因此，我们认为本次复苏周期可能持续更长。以2009年3月开始计算，本轮周期还有3-5年的复苏期，预计期间REITs表现可能更好。
中国证券报：投资美股的房地产REITs和A股房地产股票有何不同？
裘韬：REITs与中国的一些房地产企业还是有比较大的区别的。从主营业务来看，美国REITs中的商业地产比较多，这些REITs主要是对物业进行经营管理，大部分开发业务则会进行外包。同时，美国REITs行业高度垂直整合，综合了上游的物业开发、中游的物业经营和下游的资本运作与资产管理。此外，REITs管理人通过收购、管理、租赁、变卖等形式直接进行房地产投资组合管理。而中国房地产企业更多的是集团的形式，业务比较复杂，并且国内开发商主要投资住宅，业务相对比较单一。
从营业收入来源来看，最重要的区别就是，美国REITs的法规要求公司必须将最少75%的总资产投资于房地产，最少75%的收益必须来自投资组合所持物业的租金或抵押贷款利息，这也决定了REITs是一种经营型地产，而不是开发型的地产项目。
中国证券报：以同样的方法来评估，中国房地产股的估值水平和美国相比是什么状况？
裘韬：因为市场低迷，对账面价值是否能够实现比较悲观，美国房地产的价格低于账面价值，很多都是1倍PB以下。国内现在的房地产股还没有估值这么低的情况。
点开裘韬的新浪微博，美图是必不可少的。比如，位于通用汽车大厦的苹果旗舰店、苏州工业园内唯一的物流园区等。而在微博上晒美图的最后，他都会回到业内人士的专业上——该物业隶属美国某REITs旗下资产。作为鹏华美国房地产证券投资基金的拟任基金经理，不遗余力地介绍和推广REITs，成为裘韬微博近期的主题。在全球经济持续震荡时，鹏华美国房地产基金获批后一直引而不发；而到本月底形势较为明朗时，拟任基金经理裘韬接受了中国证券报记者的专访，两个小时里他提得最多的就是“谨慎”和“灵活”。
