今天的主题包括两个关键点，第一个关键点是新的商业格局。在这样的市场调控下，中国一、二、三线城市的商业地产分别呈现怎样的格局，第二个关键点我们会通过跟深圳区域型购物中心的合作，通过合作观察到现在中国进入商业地产的开发商的思维是在发生一些变化。
在新的市场环境下，中国的商业地产是呈持续增长的势头，在不同的城市中是有不同的特征，例如北上广深的一线城市，多核心的商业格局已经形成。而且购物中心已经是在讲主题、讲概念，而不是简单的讲购物的概念。我们的二线城市佛山、杭州、南京已经走出了购物中心的概念，逐步地走向城市综合体的时代。城市综合体的时代现在是商业地产领域中最热的话题，包括三、四线城市。根据世联的研究和业务，实际上三、四线城市是中国商业地产需求量最大的城市，这是有原因的。
一线城市已经形成了多个商圈格局的概念，深圳从八十年代人民南的商圈、东门的商圈，逐步的向西延伸，现在形成了多个市级商圈和区级商圈，各位媒体在广州生活久了，广州已经形成了完整和成熟的多级商圈，从原来的北京路、上下九、到现在的友谊商店商圈，天河北商圈、番禺广场商圈，多个商圈的形成是相互独立，也是比较成熟的。
从概念来讲，是走创新的路子，也就是说购物中心不仅仅是到里面买东西这么简单的概念，我们给它一个定义，购物中心也在走跨界，例如深圳的万象城是传统的购物中心让客户体验。
欢乐海岸是华侨城最新的主题公园，实际上是城市综合体，就是我们下面看到的项目，实际上是跨界项目，都市娱乐体验的概念，这是什么意思，我们可以看得出欢乐海岸已经开业了，目前打造了水景剧场的项目，在情景互动方面做到了极致，在未来的购物中心中还会营造沙滩，里面有很多风景的餐饮，已经完全走进了高端消费、高端体验的时代，现在一直讲购物中心进入第四代，实际上是第四代购物中心的雏形。
二线城市是从单核向多核发展的过程，从佛山来看，八十年代的时候，主要是祖庙商圈，随着城市的发展，逐步的向外围拓展，一直到2005年的时候，保利水城是非常出名的购物中心，相信各位同事都很清楚，以这个购物中心为主形成了商圈，可以说二线城市的商业格局是逐步的向多核发展的，这也是商业地产投资不断增长，量不断增多的因素。
二线城市中可以看到旧有的商业都是不断进行升级改造，例如说岭南新天地，由瑞安集团来做的，他们做了上海的新天地是非常出名的，大家对此是非常清楚。禅城区的核心，东华里已经升级为非常漂亮和有主题的新天地，还没有开业和招商，大家有空的话可以去看一下。之前跟佛山的东建集团建设的东方广场，以前在珠三角是非常出名的商场，随着市场的变化，运营已经逐步的变差，之前也跟我们谈商业升级改造的合作。
三线城市也是在逐步的走综合化发展的道路，为什么说是综合化发展的道路，在很多三线城市来讲，我们看到很多都是商业街，通过传统自然形成的商业街的形式，例如通过超市、小的餐饮形成超市店或者是百货店，因为人消费水平的提高，对体验要求的提高，他们希望自己在购物场所能够满足吃喝玩乐的需求，所以购物中心也是应运而生，佛山的三水广场事实上就是很好的案例，这个项目也是由商业部的同事在哪里担任营运的总监，目前这个项目做的还是比较成功的。
整个中国的一、二、三线城市都是呈现新的格局和变化，在这种浪潮下，各类商家加快在中国布局的脚步，餐饮企业、百货企业纷纷在中国选点，中国的发达地区基本上是遍布了，未来会向西部和更加远的地区布点，很多的企业也在走全国布局的道路。在这样的发展条件下，事实上一方面是机遇，另一方面也给现在已有成功的商业项目带来新的挑战，下面要讲的案例是深圳海岸城的项目，这个项目是今年世联商业部和海岸城集团合作的项目。
各位如果对商业地产有一定的认识或者是了解的话，海岸城作为区域商业中心在全国来讲做的非常的好，盈利情况很好，开发到现在只做了四年，基本上回收了。
广州很多的项目都去看这个项目，友谊商店的甘总去这个项目看了8次，我们有名的设计师是从太古出来的，也去了这个项目4次。
这个项目不是特别的出名，但是运营的很好。这个项目四年就实现了商场租金的翻倍，其实是很好的业绩，因为我们讲购物中心如果四年可以达到盈亏持平就不错了，但是四年可以达到租金翻倍，商铺的售价上涨了338%，2007年的4万元达到了17.5万元，购物中心的估值达到了30亿元，这是骄人的业绩。项目的成功，很大程度取决于海岸城集团本身在商业地产商前瞻性的战略投资眼光。
南山区在2003年的时候，属于整个深圳是很不成熟的区域，深圳的罗湖区和福田区是很成熟的，2003年海岸城集团和红塔山集团经过竞价，在荒凉的地区拿下了这块土地，而且是地王，说明他们的投资和战略性眼光是有前瞻性的，也把握了城市发展的契机，南山商业文化中心在这里规划，城市也是有白领居住人口。类似于广州的华南板块，当然发展跟华南板块是不同的。
其次是招商的成功，开业的时候，已经实现了100%的招商率，前期的定位是全阶层的家庭购物广场，这是海岸城从开业到现在运作成功几个关键的点，一个是企业的战略，第二个是区域的时机，第三个是招商能力。为什么在这么成功的前提下，还会找我们进行合作。
事实上我们看到，中国的城市发展是非常快的，南山区现在发展已经很成熟了。原先招进来的商家品牌已经跟消费者的需求不相匹配了，我们可以从中看到，当初给他们做的统计，这个项目我们的合作是非常密切的，世联派了专业的团队在海岸城集团现场服务了一个月，跟他们的高层、运营的老总进行了深入的洽谈，所以了解到了比较细致的数据。
比如说女装基本上都是中低档和中档，占了90%的分量，价格在400到2000元左右，消费群体的月收入基本上是的1000—3000元左右，因为商家的组成，导致客户的群体，现在南山在发展，人的消费潜力在不断的升高，很多高端的客户已经外溢了。我们对海岸城的加价是1.38万元/平方米，已经比其他的商业城低了，目前的业绩在深圳的市场上已经是落后的，他们已经感受到自己的危机。
深圳商业地产的迅猛发展，使得很多大型的开发商都进入了商业地产，海岸城已经规划了五个超级购物中心，例如凯德置地、华润的万象城、香港的太古城、欢乐海岸都在周边试点，他们也感觉到竞争的压力。如果按照原先发展的状态，很快就会被淹没在竞争的潮流中，事实上我们可以看到天河城也在不断的调整，例如餐饮在不断的调大比例，中华广场的主力店、超市也在进行调整，事实上他们都看到形势变化带来的危机。
这种情况下，经过四年的培育，如何有效的提升运营管理已经成为海岸城未来发展的契机，这种情况下，世联跟他们进行了合作。我们解决了哪些问题，刚才讲到了，我们是紧密的合作关系，包括跟他们领导集团深入的访谈，包括我们在现场做了很多的调研，希望通过合作可以共同的对内部进行调整升级，适应外部环境的变化，谋求更加长远的发展。实际上海岸城也希望通过这次的合作，在全国复制成功的模式，这是现在很多商业地产商在谋求的一种模式，做自己的模式，然后COPAY。
在合作的过程中，我们刚才讲如何提升他们的业绩，实际上通过我们的分析，解决运营业绩的问题无非就是两个点：第一个就是提升客单价，就是提升每个来消费的客人的消费金额;第二个就是增加人流量。这两个问题事实上都是任何购物中心在开发中的核心问题，涉及到后面要调整的方向，比如说产品的定位，品牌的定位，规划设计、营销推广等等方面的调整。
在主题方面，刚才讲到了海岸城主要是家庭式的生活消费，家庭式的生活消费就比较大众化，前面讲到现代的购物中心是主体化、体验化的方式发展，海岸城区域的发展可以支撑朝着这个方向发展，我们建议在大的方向上走更主题化、更体验化的发展方式;业态调整方面走业态餐饮的体验方式，以客户价值观划分标准，细分客户，这是定位方面给他们的建议。
在业态调整方面，实际上是系统工程，也是商业工程运营管理中非常重要的一个内容，业态调整事实上相当于招驻进来的品牌有严格的筛选，在统一的主题下升级我们的业态，这与原先粗放型的招商理念有所不同，我们要建立一种标准。
餐饮方面，中盛名菜的客单价不高，当初是30%到40%的人流量，因为要扩大商场的人流量，建议置换市场，这样的举措，海岸城已经在执行，而且赔偿了500万元，为了整体的升级，他们愿意这样去做。
这是广州很有品牌的餐厅，但是几年在深圳经营的不好。
例如吉之岛百货的客单价不高，就是超市做的很好，但是百货做的不好。我们知道吉之岛的百货在不同的城市是分档次的，可以卖不同的产品，因此要求吉之岛百货要提高商品的价格，从而提升商场的客单价，这是业态的调整。
规划方面做了很多的调整，实际上项目是由美国设计公司进行设计的，但是后面的运营过程中，在原先设定的模式上有一些不太合理的地方，我们也提出了一些建议，简单的讲，例如动线方面，原来是单动线，对人流的引导不是很好的，通过商铺的合并，将商铺做大，将人流的主动线突显出来，包括垂直方面，设置了太多垂直交通点，不利于人流聚集的。
营销推广方面，也是营运管理重要的内容，现在很多的商业运营商认为商业运营就是租赁，事实上不是这样的，包括了非常多的内容，其中的营销推广是很重要的内容。
他们在会员管理方面是很初级的，例如会员的激励机制不够，会员没有分级，推广缺乏成效，我们在这些方面进行了建议，使得会员的推广方面更加的系统性。包括租户的管理，租户是直接影响到购物中心的运营水平，之前跟运营管理的专家沟通，商场是帮助提高经营的业绩，从而提高商户的租金和收益。如何帮助商家提高经营的业绩，确保租户调整，当你做的不好的时候，如何帮助你，当你还做的不好的时候，就要退出了。
通过前面的案例的合作，我们可以看得到，中国的商业地产，实际上也在发展，发生了一些变化。从环节思维转向链条思维，以前就是设计施工和招商管理。现在已经越来越多的商业地产商向上下游转变和发展。
从经验和粗放式的商场模式发展成为项目前提选址可研，事实上可以从海岸城看出特点，原先就是为了存活，有之前的模式，现在已经意识到现在是不行的，需要专业的机构介入，需要从前面的策划和后面的运营契合的模式。
很多的开发商认为项目建起来了，只要招进来就可以了，事实上不是这样的，经过一段的时间的发展，客单管理模式是企业运营发展的一周发展方向，今天就讲到这里。谢谢大家!
