成都东大街11号地拍卖延期幕后

问题背后的机会

　　“除了政府想找个买家卖个好价钱外”，市房地产经纪协会的人士向记者分析，“成都商业地产空置率不断攀升，可能也让政府放慢了11号地块拍卖的脚步”。

　　来自四川省城调队的数据显示，在全国35个大中城市中，2005年一季度，成都房价涨幅排名第三，在西部11个大中城市排名居首，达到每平方米3559元。在此背景之下，成都市地价5年涨4倍——土地均价从1999年的63．9万元／亩到2005年5月12日止已经涨到了268．4万元／亩，均价上涨了204．5万元。

　　成都金房集团董事长王晓白一针见血指出，现在成都土地市场的一个客观事实是，有些开发商手里有地但不想开发，有些开发商想开发但手里没地。在这种情况下，土地拍卖如果还不限高，最大的影响就是市场将越来越失去理性，越来越浮躁。

　　事实也总是来势汹汹。据记者掌握的资料显示——

　　2002年，成都商业营业房空置面积41．18万平方米，接近当年商业营业房销售面积。2003年空置攀高43．06万平方米，2004年空置面积更是达到54．92万平方米；2005年，成都商业地产的新开工项目面积超过200万平方米，而2004年成都市区累计供应商业用房面积才127．44万平方米。

　　5月26日，在2005商业地产招商论坛上，旅美学者、《中国房市警告》作者羊慧明毫不留情地指出，“成都城市的商业结构就像蜘蛛网一样”。

　　与羊慧明一样，西南财大党委副书记杨继瑞也看得很清楚。他观察到国外mall的面积一般在6－8万平方米，但在成都，近50万平方米的巨型mall正在出现。mall是在汽车普及、住房郊区化的时代背景下出现的——“在几公里内就有几个mall，带来的必然是恶性竞争”。

　　一个问题随即摆到桌面：成都的商业地产是不是该退烧了？依稀可见的答案是，记者从国土资源部日前举办的“房地产市场土地供应调控情况座谈会”上获悉，28个城市的国土资源管理部门采取四大措施加强土地供应调控，以控制房价过快上涨。

　　这四大措施之一就是加大闲置地清理力度，积极盘活存量建设用地。据本报记者了解，成都已处置64％的闲置土地，收取土地闲置费400多万元。

　　在此之前的5月下旬，国土资源部的一系列举动还向市场传递出重要信号：土地供应政策将向普通商品房和经济适用住房倾斜。

　　问题背后的机会在哪里？

　　如何利用“休闲之都”这张名片，是成都房地产商相当密切关注的方向，“也是考验政府的一道大题”，该开发商笑着告诉记者，“比如土地出手的时机、收益、影响等”。

　　6月5日，据市国土局知情人士向记者透露，11号地块的最新规划指标可能不再限高，最高可达170米，“项目开发成本预计27亿元”。他给记者算了笔帐，11号地块总建筑面积为51．6万平方米，可销售、出租、经营面积为42万平方米，车库可租赁车位数为1000个。

　　“东大街拥有近900亩空地，是一个具有最大可塑性的区域”，如果将来都规划建成休闲经济的商业地产项目，成都市规划局一位人士认为，“东大街将成为休闲之都的形象大使”。

　　梦似乎并不遥远。根据城市规划：“红星路三段及上东大街城市设计”其功能定位是成都市的商业中心——规划空间结构为“两片、一横、三纵、五个节点”。

　　“两片”即以春熙路商圈为核心的西片和以大慈寺保护区为核心的东片，“一横”即以城市核心向东延伸的城市商业发展轴，“三纵”即春熙路传统商业轴、大慈寺保护区历史文化轴和红星路景观轴。

　　很显然，这就是要把东大街包括红星路、春熙路在内的几条市中心传统商业街区，规划成为一个庞大的“休闲大商圈”。