古曰：“周公制礼而有九数，九数之流则《九章》是矣。”数学巨著《九章算术》将纷繁浩杂数学的问题归为九类，观阴阳之割裂，总算术之根源。如今，中国房地产行业也已如同一道艰巨的数学谜题横亘于前，我们不妨借古人之故智，“一房化九章”，资本、国土、公司、管控、设计、服务、绿建、品牌，各章求解而管窥整体之得失兴替，不失其本而得其新，以此“九章论术”，作为2011年中国住交会这一继往开来启幕盛事的征战檄文。
寻找“白银骑士”
■宋振庆/文
沧海横流，又到了“剩者为王”的时代，而资本，无疑是剩者的最强利器。
“无资本，不地产”，资本永远是这个类金融行业的核心资源。诚然，如今的中国房地产行业已经发展出越来越多的新颖模式，轻资产运营的代建模式、高度人性化的酒店式服务、眼花缭乱的旅游、养老、度假产品，但如果抽去资本这一环节，所有炫目的旁支都将如无源之水般枯竭。
叶落知秋，现在已经没有几个开发商敢放言自己“不差钱”了。年底聚在一起的开发商越来越多谈论的，离不开某些地产商众口铄金的资金链危局，温州、鄂尔多斯这些地区摇摇欲坠的民间资本楼阁，以及海外高息债、私募基金的利息成本。
资本对于房地产本是一道多选题，但循环往复的市场波动和调控政策一次次将多选化为单选，行业严冬渐行渐近，房企能否找到属于自己的“白银骑士”？
寒冬之困
关于信贷、信托、资金链的关注越来越频繁，任何一处风吹草动都会掀起轩然大波，全国各地关于金融、基金方面的论坛又火爆起来，这一场景，让人依稀回到了2008年。
年关将至，姑且不论对银行、债券及其他借贷方的还本付息，也不论还未支付的土地款项，单单拖欠工程商的资金就颇为可观。据知情者透露，一家大型开发商在华东区拖欠施工方的资金就高达40亿元，考虑到这家企业是全国性发展商，其欠款规模可想而知，由此再推及整个行业，令人忧心忡忡。
“一分钱难倒英雄汉”，鄂尔多斯的惨剧就在眼前，温州、大连等地房企民间地下借贷更是利率惊人，据称年利率已经达到疯狂的122%，而不少谨慎的地区甚至已经发文，明令禁止小额贷款公司向地产企业发放贷款。
如果这些表象还不够令人担忧的话，那么实实在在的数字就更有说服力了。
根据贝塔策略工作室合伙人杜丽虹的统计，A股和香港中资地产上市公司平均的现金持有比例已经从2009年末的18%、2010年末的16%，下降到2011年中期的13%；平均的净借贷资本比从2009年末的20%，到2010年末的41%，而到2011年中期已经上升到46%。
毫无疑问，与2010年末相比，2011年中期地产行业整体的财务状况已经进一步恶化，而且，这种恶化的程度正在像气温变化一般迅速加剧。
多数业内人士已经预言，一场前所未有的行业洗牌将要到来，以并购为主的外延式增长将取代内生式增长成为未来一段时间的主题。在这场暴风雪中，资本将扮演着重要的角色，拥有多元而强力资本渠道的大型房企将拥有并购抄底并且主宰市场的能力，而“缺衣少食”的中小房企则只能听天由命。
资本加剧分化，这种分化又进一步分割资本。资本这位逐利的“白银骑士”，永远青睐地产行业的强者，为其推波助澜，开辟疆土，在行业寒冬中，其势更甚。
又到基金时刻
“融资三板斧”是一个对房企外部资本来源的比喻，房企总是首先倚仗于信贷、股市和债市融资，然后是信托，如果前两板斧都被封住，只能寻求以私募基金为代表的民间资本。
目前看来，银行信贷尽管尚未枯竭，但显然已经限制重重，并非全民盛宴了。很多银行已经将房地产列为头号风险大敌，告贷无门并非危言耸听。统计数字显示，今年1~9月，全国房地产投资资金来源中，国内贷款的比例仅16.2%，为历年来的最低点；同时，贷款的成本也水涨船高，贷款协议签署举步维艰。
在信贷萎缩后，信托一度是国内地产商最为倚重的融资渠道，但随着信托成本的升高和调控焦点的扩散，银监会开始三令五申提醒房地产信托的风险。目前，“监管层暂停房地产信托”的传言甚嚣尘上，真假难辨，但确凿的是，已有不少信托公司迫于压力主动停止了房地产信托业务。
根据用益信托的数据显示，今年第三季度房地产信托发行数量环比下降33.05%，发行规模也环比下降了46.15%，同时，所占全部信托比例也近一年来首次低于40%。
在前两板斧挥之不动时，基金这最后一斧或许将砍动乾坤。很多人将2009年成为地产基金的元年，但畅旺的销售和汹涌的信贷却将其淹没。故而，以研究私募基金为主的清科研究中心指出，2011年才是私募房地产基金募资、投资集中发力的一年。
数据也在支撑此论，与信贷和信托的数据相对应的，2011年三季度共有61只可投资于中国内地的私募股权基金完成募集，堪称多年来最大的“井喷式增长”。
星浩资本已经整装待发，滨江基金也暗流涌动，KKR则伙同远洋加入分羹行列，还有世茂、中海、金地、荣盛、云南城投……无论是一线房企还是中小房企，都无一例外地投身这股热潮当中。“春江水暖鸭先知”，他们才是最能体会市场冷暖而未雨绸缪的一线战士。
房地产基金的不断涌现是房地产行业资本链条成熟的重要标志，尽管还有很多痼疾待解，但已经给行业孕育了很多新的希望。海外发达市场的房地产基金需要十几年的发展才成熟，显然，我们要走的路还有很长。
