抢占商业地产商机 开发大型商厦、商街、社区商业

在2002年国内的房地产市场上，商业房地产是一朵鲜艳夺目的奇葩。

　　从专为准备进入国内著名外资商业品牌开发的大型商业物业，到特色商业街区，再到散布在各个新建小区的社区超市、店铺，自1993年开始沉寂近十载的商业房地产市场复苏了。

　　苹果熟了？

　　12月14日，北京中关村一另类写字楼项目“左岸工社”拍卖底商，一个使用面积仅为105平方米的商铺最后被金凤成祥西饼店老板以668万元竞得，比人们预估的价格高出一倍。还有比之更离奇的，同在中关村的另一综合房地产项目“中关村科技贸易中心”不久前发售的铺面，位置最好的单元价格冲到每平方米12.8万元，被业界惊为天价，买者还趋之若鹜。社区商业物业市场之火爆由此可窥一斑。业内人士评说，由于城市改造拆除了很多临街商铺才使得新建社区的商铺如此抢手。而商业房地产的高额利润，无法不让发展商们从心动到行动，也就有了一条条社区商业街或成批的底商的出现。

　　像百货商场、大型超市这些业态对物业的需求如何呢？1993年，国内一些大城市曾经兴起商业热潮，一窝蜂般的大建快建大型商厦造成供给过剩，直到1998年才勉强消化掉。从此，人们投鼠忌器，少有企业敢再动投资大型商业物业的念头。然而自去年开始，随着中国加入世贸，外资商业知名企业加快进入中国市场的步伐，大型商业物业的需求又凸显出来。近来大碗喝上商业房地产头啖汤的当属大连万达，该企业与国际商业巨头沃尔玛结成战略性同盟(由万达开发商业物业，沃尔玛与之签署长达20年的租赁合同)，不仅在各城市的有利地点拿到地，还由此获得中国银行10亿元的授信，朝着商业地产的方向大步前进。尽管有人对万达的资金实力表示担忧(商业企业通常是租用物业而非购买，开发企业资金压力很大)，但勇气可嘉的万达显然找到了自己的经营突破点，南京万达购物广场、沈阳万达购物广场在10月份相继开工。据悉，成都蓝光集团也是主攻商业地产的企业之一，在成都开发了“罗马假日广场”、“东方新时代广场”等，有消息称该企业已瞄准北京市场。

　　北京、上海作为国内商业最为发达、竞争最为激烈的城市，历来是商家必争之地。仅沃尔玛一家今年就申请在上海开3家店，家乐福则提出在上海开7家店的征询计划。而北京商委反映，截止到去年底，已经有800家外资、港澳台投资的商业企业落户北京。今年世界零售巨头沃尔玛、家乐福、万克隆等都加快步伐进京抢地盘，欧洲三大家居超市百安居、欧倍德、乐华梅兰都上交了可行性报告，预计明年开业。世界最大便利店7-11、特色突出的西班牙迪亚折扣店也将在明年亮相北京街头。凡此种种，必将带动商业物业的大规模建设，为房地产开发带来新商机。目前已有消息表明，北京西城区、宣武区、亦庄一带都有开发商在规划大型购物中心ShoppingMall。

　　掘金有术

　　商业物业的开发与商用物业之主力———写字楼及住宅的开发相比，在开发规律及经营风险上都有很大不同，下面分别就大型商厦、超市及社区商业等不同业态的物业进行分析。

　　大型商厦：无足够的资金实力莫染指

　　目前对商业地产而言，最大的需求来自准备进入中国的外资商业企业。然而，这些准客户通常是租用而非购买。所以，没有足够的资金实力的企业开发大型商厦，且没有自己经营的打算，最好不跟风，否则早晚会被资金压力逼上绝境。

　　王志纲工作室的任国刚先生曾经服务于商业机构，对商业物业颇有研究。他结合自身实践经验告诫开发商：开发商业物业不要像建住宅一样，先规划设计好再销售，而要先确定经营模式、服务对象，再按经营业态需求进行建筑规划与设计，不然以后改建的费用会使成本大大抬升。以盈科大厦为例，为了引进太平洋百货，光在设施改造上就投入了4000多万元。在建筑设计上也要充分注意动线(人流移动的路线)设计的科学性，避免由死角所带来的物业价值的贬损。他还提醒大家，无论是在大商圈内还是在一定的区域内建商业物业，都要了解城市的总体规划及商业布局，了解区域规划的细节，考虑到规划的变数，切忌盲目开发或一味迎合地方政府的政绩工程的要求。政府机构在进行总体规划时，也应充分考虑到商业物业的集聚效应与合理布局，做好总量控制工作。

　　特色商业街区：越独特越有卖点

　　商业街区的开发最忌讳街上千店一面，“个性”是其生命力所在。

　　香港瑞安集团开发的上海新天地，借助大上海的国际城市的特点，彰显了特色商业物业的价值，堪称特色商业街区开发经营的榜样。

　　记者日前在宁波采访的“老外滩”项目则与上海新天地有异曲同工之妙，而且有青出于蓝而胜于蓝之势。开发商宁波城建投资控股公司总经理白小易先生抱着“要让这个比上海外滩的历史还要早20年的宁波老外滩重现辉煌”的决心来开发该项目，将之定位为历史文化街区。所以在规划时，不仅保留了7000多平方米的古建筑外形(内部结构按现代用途分割)，还对商用部

　　分进行业态的细化，除了特色酒吧、精品店还复兴宁波本地特色的商业会馆，让时尚与传统、新颖与古典、东方和西方、现实与未来、静态与动态在这里交汇。无论是会馆还是特色店铺都引起了投资者的极大兴趣，该公司在上海举办的产品发布活动宾客如云。宁波的年GDP过千亿元，本地人有很强的消费能力，而已在规划中的沟通宁波与上海的跨海大桥的修建，将为之带来的人流与商机难以估量，所以作为宁波的亮丽名片的老外滩商业部分应该有很大的增值潜力。只要特色突出、定价合理，后期管理到位，将会成为继上海新天地之后的又一特色商业街区开发的典范。

　　社区商业：与住宅形成互动

　　在商业房地产中，社区商业是一个重要分支，通常有以下几种形式：独立超市、独立商业街、底商。目前，从南方到北方，基于配套的要求和高额利润的诱惑，在新开发的社区内规划商业用房的越来越多，上述几种形式都有。这些物业或租或卖，租售速度之快常常出乎意料。任国刚先生指出，在社区内规划商业物业的好处，除了为开发商带来直接的超额利润，还能改善区域的品质，带动住宅的升值，住宅与商业物业实际上存在互动关系。

　　有过商业街开发经验的北京万科销售总监周昆总结，社区商业开发应考虑两个方面：一是针对周边乃至更广泛的客源的开放性，一是针对社区内居民的社区服务性。依据地段与城市的关系、地段周边已有商业配套的情况，社区商业开发模式应该在偏开放性、中间模式、偏社区服务性3种中选择。在远离城市的郊区开发的社区商业需要侧重社区服务性，并营造特色商业，同时要把商业街的形态控制好，并在建造上提前或同步于住宅的发售，可作为重要的推广手段、并带来客户信心；在偏城市地段开发的社区商业，以营造特色精品为主，争取形成周边乃至城市重要的消费场所，业态调控上要注意与周边已有的商业形成互补或超越之，这种开发手法可以实现更高商业部分的售价，获取更高利润回报；对于在城郊开发的大型屋村，配套商业是否先实施，从营销角度考虑非常必要，但需要考量发展商之资金实力及住宅部分的消化速度所带来的资金回流状况及商业部分的客户量。从长远看，如果有控制力，开发商可以考虑只租不售，改善自身业务构成。他还提醒同行，无论城区还是郊区项目，商业街的设计要考虑消费群的泊车、进入之便利及社区的安防保障。

　　至于商铺的发售方式，不妨尝试拍卖方式，将价格归还给市场，由市场定价，同时体现交易的公平、公正与公开。竞拍成交价无论高低都反映商铺的真实价格，因为多少钱买着值买家心里最清楚。左岸商铺竞拍得主金凤成祥的冯总对记者算的账就很说明问题，他说：“我买这个铺面是为了自用而非投资，看中的是左岸工社紧邻北四环的位置和由个性楼盘及位置所带来的广告效应，所以志在必得。虽然比心里预期的价格高了几十万，如果把在北四环购买广告牌的费用算上，668万元买下这个店面对我们来说绝对值。”让您的旺铺也拍个好价钱吧！