早在9月份，标准普尔评级机构宣布将中资地产商合生创展集团有限公司(0754.HK)的评级展望由稳定调整为负面，因为该公司的流动性削弱。与此同时，标普还将合生创展的大中华区信用体系评级由“cnBB”下调至“cnBB-”，债务评级由“cnBB-”下调至“cnB+”。同时，标普确认对合生创展“B+”的长期企业信用评级和未到期优先无担保债券“B”的债务评级。标准普尔信用分析师符蓓表示，该公司流动性和财务实力可能将在2011-2012年进一步削弱。27日，标普公布了一份针对中国房地产开发商的压力测试。其中显示，如果2012年销售额下降30%，可能使包括数家大型开发商在内的很多开发商承受严峻的流动性压力。符蓓表示，销售额下降和国内外信贷紧缩是推动开发商流动性压力上升的主要因素。标普称，最扛不住销售额下降打击的开发商有6家：其中合生创展赫然在列。
无独有偶，9月28日，穆迪也下调了包括合生创展在内的两家内地房地产公司的评级展望由稳定下调至负面，称中国房地产市场降温以及两家公司销售不稳定是下调至负面的主要原因。同时，穆迪给予合生创展企业家族评级为B1，优先无抵押美元票据评级为B2。穆迪分析师JIMING ZOU表示，调级的原因主要是因为合生的销售过度依赖一线城市，限购政策将极大影响房屋需求并限制公司销售，销售的下降将影响偿债能力，利息保障倍数低于2-3倍，而这将降低公司的融资能力。穆迪表示，受制于宏观调控，合生创展的销售额将较去年同期有所下降，而公司计划进入二三线城市以及商业地产的策略仍未见效。公司家族债B1的评级反应了公司在激进的土地并购策略后面临了较高的运营和财务风险。
一周之内，两家国际权威机构，对合生创展“痛下杀手”。人们不仅要问，合生创展究竟是怎么了？
迫于调整，转型高端地产
2010年9月29日，被业内人士被冠以“新政”的新“国五条”出台后，众多开发商感到了来自于新政策方面的压力。特别是传统住宅的大型开发商，在住宅市场前景难料之时，纷纷开始布局“转型”。合生创展也不例外，一方面，他们清楚地意识到政府此轮政策调控的决心与力度；另一方面；出于对自身企业发展的判断，在进军高端地产的基础上，着力完善从住宅到商业的“全系地产”战略转型。即从简单地开发普通住宅向产品、环境、配套、物业、教育、社区文化、社区互动、绿色环保、增值服务和公益慈善十个方面进行全方位拓展。就象合生创展总裁薛虎所说的那样，“以往的企业发展更多体现的是资源属性，以土地、资金等资源的高度集中来取得发展，但随着行业的不断发展和宏观经济的转型要求，开发商未来将越发需要以经营能力和独特模式为核心竞争力。”并说：“由于城市核心区土地越来越稀缺，加上地方政府逐渐成熟和位势改变，以往通行的大规模造城已经失去了存在的可能性，单纯依靠规模开发已经不再是房地产企业的长久生存之道。”从而，在两方面的压力下，合生创展开始了战略转型。
转型高端地产，对合生创展来说，是在做好住宅和商业地产的核心板块的同时，着力打造国际级酒店和自营部分的酒店地产、高尔夫与旅游地产、体现全新生活理念和提升个人艺术修养的文化地产、政企合作平台下的产业园开发以及面向未来的养老地产等业务板块。例如在北京的合生霄云路8号，就是其转型高品质地产的代表之作。
按照国外地产发展经验，商业地产是住宅地产之后的更高级发展阶段，也是更可靠的避风港和更稳定的利润源。但在国内针对住宅严厉调控的情况下，商业地产同样存在着风险。有行业专家指出，今年以来，由于各大开发商纷纷转型，导致商业地产投资升温，部分城市出现量价齐升而租金回报率下降的局面，价格泡沫隐现。同时，随着货币信贷的持续收紧，进入商业地产的资金也开始出现外流的趋势；一旦资金退出，商业地产信贷将面临较大风险。特别是当供大于求出现严重背离时，就会有大量的商业物业滞销堆积，使开发商的资金链出现断裂，进而引起各种连锁反应。合生创展的转型和因此产生的风险，正如薛虎在接受媒体采访时曾表示的：“目前业务模式调整已经基本定型，这段时期是合生创展蓄势的过程，转型一定会付出一些代价。”
调控之下，遭遇“钱紧”之痛
受制于中心城市项目遭遇限购，今年以来，合生创展在“限贷”、“限购”和销售受阻的情况下，遭遇“钱紧”之痛。8月26日，合生创展(0754.HK)公布了2011年半年度经营业绩；半年报显示，截止今年六月底的中期业绩，中期纯利10亿 ，倒退33%；合约销售额53.25亿人民币，按年减少11.7%；平均售价每平方米14，714元，下跌22%。对此摩根大通认为，合生创展资产周转慢，业务集中在一线城市，有政策风险，加上经营透明度低，企业管理欠佳，目标价由8.5元削至5.4元，较2011／2012年平均资产净值折让70%。其股票维持 “减持”评级。
更令合生创展始料未及的是，尽管此轮房地产调控暂未涉及商业地产，但在银行信贷资源收紧的情形下，购房者从商业银行获取贷款的时间，则相比以往要缓慢。某客户经理表示：“各家支行都有额度，目前额度用尽了，可以先申请，然后等到明年放贷”。 合生创展为解决资金难题，一方面将眼光瞄准到二三线城市，另一方面在境外融资了3亿美元，用于二三线城市项目扩张和高端产品的转型。但事与愿违，调控之下，资金回流紧张问题仍然难以解决。
为了“套现”，合生创展不得不在销售上大做文章。他们一方面开展品牌项目低售优惠活动，如上半年曾在位于北京望京区域的麒麟社推出“最高优惠30万”的活动；位于海淀区的珠江摩尔国际中心推出的100平米以上房源享受“1万抵20万”、100平米以下房源享受“1万抵15万”优惠活动，等等。 另一方面进行打折促销活动，如今年8月底在广州海珠区开盘的“帝景国际”打出折扣促销价，原定均价为2.8万元/平方米左右，折后只有2.4万元/平方米；9月24日，位于惠州大亚湾区的合生滨海城项目海景洋房高层开盘发售，定位高端楼盘的滨海城项目的均价只高出周边普通房屋均价2000元左右，均价只有7200元/平方米。如此等等，其目的是加快资产周转和销售回笼的速度。
在目前的形势下，走高端产品线路的合生创展，出现业绩下滑的态势，似乎是在劫难逃的。对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为：“资金回流紧张将导致企业不得不选择新的融资渠道。如果资金链持续紧张，企业可能将继续进行债务融资，以保证项目开发。鉴于当前的资金规模，合生创展转型需要把握尺度，切勿为了规避楼市政策而急于整体转型，需要着重考虑自身资金状况以及项目优势。”
