益民百货：淮海路最大“地主” 地产增值额15.30亿

益民百货（600824）控股股东为上海市卢湾区政府，共持有53.59%股权。依托大股东支持和对上海商业地产升值准确判断基础上，2000年以来，在原有嘉丽都商厦等商业地产基础上，益民百货低成本收购卢湾区主要是上海黄金地段淮海中路的商业房产，成为淮海中路最大的“地主”。截止目前为止，益民百货共拥有商业地产约13.78万平方米，其中，淮海路的商业房产面积约在7.09万平方米。

　　重估后每股净资产约为10.12元

　　由于益民百货主要房产（占总面积的52%）集中在淮海中路上，可简单将其位于淮海中路的地产作为一整体进行评估，而其它地产按照不同类型、地段进行个别估算。

　　目前淮海中路商铺售价一般在3万元/平方米-11万元/平方米之间，这里我们以与公司同处淮海中路的柳林大厦作为参照标准。该大厦将原先整层铺面主要分割成10～20平米的基本单元，每层均价依次递减，底层、2层、3层、4层售价分别为每平方米单价11万元、6万元、4万元、3万元。按此测算，柳林商铺销售均价为6万元/平方米。考虑到益民百货下属商铺历史较久，部分铺面非临街店铺，且店铺面积一般较大，我们认为公司商业店铺售价应在6万元/平方米的基础上存在折扣，这里按照40%-80%的折扣分别进行测算，重估后益民百货仅淮海中路商业房产价值约在17-34亿元之间，这里，我们保守估计其实际价值为17亿元。

　　其他商业房产的重估价值约在7.50亿元

　　益民百货其它商业房产，如瑞金一路、瑞金南路靠近淮海路等核心商业中心，我们保守估计其售价约在2.5万元/平方米，该部分商业地产面积约为1.30万平方米，其重估价值约在3.25亿元。剩下的5.40万平方米为厂房和公寓楼，上海莘庄、浦东北蔡等地的厂房土地使用权批售出让金均价在5000元/平方米之间，上海二手公寓楼平均售价也约在此价格，以此测算，该部分地产价值在2.70亿元。

　　地产增值额为15.30亿元

　　综合以上测算，益民百货房产总价值约为22.95亿元。根据2004年年报，截止2004年12月31日，益民百货房屋及建筑物账面资产价值5.85亿元。加上土地使用权年末账面值0.23亿元和新收购、正装修的商业地产3.10亿元，其地产账面值约在9.20亿元。以此测算，公司地产增值额约为13.75亿元。

　　据此测算，益民百货地产重估后使得其每股净资产增加额为7.09元/股。截止2004年底，公司账面每股净资产为3.93元，加上重估后增值部分，公司实际每股净资产为10.12元/股左右，比账面每股净资产高出157.51%。

　　2005-2007年业绩稳定增长

　　益民百货名为百货，实际主业为连锁专业专卖和商业房产租赁，下属古今内衣和红星眼镜连锁专卖店品牌、规模等优势较为突出，业绩增长较为稳定。预计2005-2007年，益民百货连锁专卖业业绩将保持年均12%左右的稳定增长。另一主业地产租赁业在下属房产面积增加和租金价格稳步上调两因素带动下，业绩将保持年均10%左右的增幅。综合以上测算，公司2005年-2007年业绩年均增幅将达到10%左右。

　　资产升值和并购预期强烈

　　按照益民百货成长性并结合同行业估值水平，我们认为其合理市盈率应为18倍，合理价值应为6.66元，与目前股价水平基本一致。考虑资产升值和潜在的并购预期，我们维持对益民百货短期“增持”评级。

　　益民百货昨日收盘价7.51元，涨4.45%。
　　（消息来源：中国证券报）