在万科，商业地产一直是一项有争议的业务。
万科曾花了10年时间砍掉住宅以外的所有业务，其中便包括商业地产。2007年，为了将住宅用地中的配套商业彻底撇开，万科甚至将所有的商业地产面积外包给凯德商用。
到 2009年，越来越多的土地出让捆绑了一定比例的商业配套。如果万科不做商业地产的话，很难在一些优质地块的竞争上占有优势。“这无疑将影响到万科的主营业务。”长江证券分析师苏雪晶说。一个细节是：2009年，万科在北京房山拿了一块地，土地成本比一街之隔的首创地产贵上一倍。后者承诺用部分面积建一个大型的奥特莱斯商业项目。
以更优惠的方式取得土地，更容易实现资本市场再融资，人人都觉得做商业地产是个好主意。而且，做商业地产的一个美妙之处是，有稳定的租金收入，可以避开宏观调控。从2007年开始，一批住宅开发商纷纷涌入这个市常
万科也不例外。他们一直在物色商业地产人才，直到2009年，陆陆续续有一批人从商业地产公司跳槽到万科。但更多的人还在观望，陈实便是其中之一，他在新鸿基就职，2001年进入商业地产领域。
《南方周末》一篇文章曾经这样描述，关于商业地产，“王石根本不感兴趣，郁亮明白需要持有型物业来对冲风险，但他很谨慎”。陈实则认为，商业地产在万科太边缘，“只是住宅公司下面的一个小部门”。高层一直放风说要做，但迟迟不下决心。华润、保利都开始做项目了，万科还在研究可行性。
直到2009年年底，结论姗姗来迟。郁亮说，他不看好商业地产。
在万科多年前多产业发展阶段，他们曾拥有万佳百货。公开数据显示，他们在零售商业的表现远远不如在住宅市场的表现。万佳百货的盈利水平比市场平均水平略低。而相较住宅，商业地产的泡沫更加严重。如果说住宅市场可以实现企业多赢，则商业地产只允许一个赢家。在同一个城市，或者区域市场中，第一名的回报率将是第二名的两到三倍。
除此之外，郁亮更多的担忧来自于资金周转将因此变慢。在2010年一个万科内部一线公司总经理大会上，他曾经坦言，做一个10万平米的城市综合体，资金占用之大，相当于少开一个地方分公司。
左右衡量了许久，郁亮决定在保证经营安全的基础上先试一试。2010年上半年，他授予了深圳、上海、北京三家分公司“改革特区”的权力，一线公司可以成立商业筹备小组，先行先试，以便总结商业地产的运营经验。
按照公开的报道，我们可以发现每个分公司在商业地产上都有一系列野心勃勃的计划。深圳万科准备建一个城市综合体，在两年内投产两家酒店，并签约了一家酒店管理集团；北京万科组建了一支10人的商业团队，计划先收购持有一些商业地产项目，待项目培养成熟后，再溢价整体出售。上海万科则打算利用已有的1/5商业配套面积，建购物中心、写字楼或社区商业项目。
第一个将计划落实的是深圳万科。它在今年3月注册了商业管理公司，并在龙岗一个将近100万平方米的旧城改造项目上，拆除了商业建筑，挖出了两个大坑。除此之外，它还对外宣布将推出三大商业地产品牌—城市综合体“万科广潮，社区商业“万科红”，及写字楼“万科大厦”。一个深圳万科的员工透露，仅龙岗这个项目，就有许多分公司的代表前来参观学习。
但大多数的分公司也就仅此而已，它们不愿意做更多的跟进—如果为多年以后才有可能看到收益的项目做过多的投入，就意味着眼前的年度奖金收入将大大减少。
这种担忧源自万科现有的职业经理人考核机制。王珂是北京誉翔安咨询有限公司合伙人，他曾在万科任职。他进一步解释道，在王石逐渐隐退之后，郁亮剔除了务虚的业绩考核指标，如区域建设等，而只看财务报表的前三页指标，诸如资本回报率、利润率、存货周转率等。在2008年之后，存货周转率更是被提到最重要的位置。一线公司的职业经理人被时时教导：什么都别想，以最快速度拿地，最快速度开工，最快速度销售。无论如何，开盘当月你得卖出60%。
不仅如此。集团总部在商业地产上并没有给予分公司任何实质性的资源。上海万科的一名员工称，同样投入大见效慢的住宅工业化项目，每平方米要比普通住宅多出 300元到600元的成本—这部分的投入由分公司承担，但在年底考核的时候，集团会将此综合考虑进去。如果在住宅产业化上有更多进展，分公司还会因此加分。但商业地产显然并不享有同样的待遇。
那些身处一线城市的万科子公司，要经受更多的煎熬，它们不可能无视越来越庞大的配套商业面积。按公开消息，2010年深圳纯商品住宅用地出让面积，在全年出让居住用地总量中的占比仅为33%，2011年至今纯商品住宅用地供应量甚至为零。上海、北京的情况同样严峻。
这位员工透露，上海万科不会主动做商业地产项目，在资金不足情况下甚至会放慢现有的开发节奏。为了分散商业地产带来的资金压力，上海万科还将全部采取散售模式—最多持有五年，这些项目都将被卖掉。由于整体出售的难度远远高于散售，一些负责政府关系公关的员工，已经开始着手与政府协商，将大的产权证拆分成若干个小产权证。
陈实却不认同万科这种做法。如果没有长期回报，散售又卖得不好，住宅开发又因资金占用而周转率下降，那么，万科拥有的这些商业地产项目就会成为定时**。
这种仍然停留在住宅市场的操作模式，同样让那些先期进入万科的商业地产人才很是不满。他们中的一些人，最终选择了离开。
不过，这是郁亮所允许的。他曾经公开称，在商业地产上，容许各地子公司试错。在2011年10月18日，被进一步问及此类问题时，他的回答是：万科的商业项目是为了给住宅项目带来更多的附加价值，而不是像其他公司那样要求长期稳定的租金回报。
