近日，温家宝总理对外强调“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇。”此言一出，房地产市场瞬间再起涟漪，一直强撑的房企亦失去底气。多位业内人士分析，住宅市场短期内已无望“恢复元气”，商业地产仍将被房企视作救命稻草，购物中心、城市综合体等在未来一段时间内仍然是房地产市场的活跃产品。
“调控政策的持续势必进一步坚定房企转型商业地产的决心，但也一定要警惕盲目介入，目前广泛存在的商业地产同质化现象已经给市场敲响警钟。”专家建议，房企在运作商业地产项目时一定要从市场调研、招商等多方着手，践行差异化战略。
冲动的惩罚：商业项目同质化
温家宝总理的一席“调控措施不动摇”论，再次冲击了住宅开发商的心理防线，“住宅滞涨”无疑将继续延续。然而，在房地产市场的另一端，商业地产势头依然迅猛。据了解，今年下半年，北京将陆续迎来国盛购物中心、凤凰购物中心、世贸工三、金融街购物中心二期、新奥购物中心等商业地产项目的开业，新增供应面积共约40万平。
近两年来，商业地产从未停止飞奔的脚步。2010年，北京商业地产新增供应量和吸纳量分别达到了空前的123万平方米和100万平方米，比2009年分别增长了355%和357%。有数据称，2011年北京将共有170万平的商业供应。此外，上海、广州、深圳等地商业地产供应量也在直线飙升。专家估计，鉴于楼市调控对住宅市场产生的冲击以及房企寻求新的利益增长点的心理诉求，未来一段时间全国商业地产仍将继续走热。
然而，看似风光无限的商业地产热背后，问题正在凸显。“首当其冲的就是日趋严重的同质化现象。”业内人士指出，“在同一个区域范围内，往往存在多个定位相同、功能类似的商业项目，这种现象在热点城市和热点商圈尤其明显。”
在中国人民大学商学院教授黄国雄看来，随着商业地产的一再升温，部分房企已经步入误区。“现在很多城市、很多开发商都在规划城市综合体，雷同现象比较普遍，很多购物中心在外观、内部设计等方面差异很小，这样就造成千城一面的局面。”
差异化战略：项目突围关键
目前来看，商业地产项目同质化主要涉及建筑形态、业态组合、引进品牌等方面。业内人士称：“最直观的同质化体现就是建筑本身，我之前接触过几个购物中心，在外立面、内部构造、建筑风格、景观设计等方面几乎千篇一律；在业态组合上，很多购物中心基本都涵盖服装、餐饮、娱乐等多个方面，各业态之间的比例差异较小；最后就是引进品牌，这点也非常明显。”
有专家称：“商业地产同质化会在一定程度上弱化单个项目的竞争力，并影响项目的后期运营。”
提及商业地产如何突破同质化困境，多位业内人士建议房企在项目规划之初，必须在市场调研方面做足功夫，“包括商圈前景分析、人流量统计、政府未来政策规划、消费人群特点、竞争对手分析等等，尤其是对竞争对手的分析，一定要深入全面，这样才可以在项目运作时有的放矢，突出差异化。”
招商中心工作人员透露：“现在有些房企已经开始主动规避同质化，并请我们对意向城市、意向商圈做市场调研，截止目前，我们的CRIC商业地产数据库已经在全国20多个城市，为近2000千个商业开发项目撰写研究报告，获取了大量一手信息，对于房企运作商业地产项目起到了有力作用。”
“在市场报告的基础上，我们会结合自身定位，进行组合错位、功能错位和时间错位，及时调整策略并寻找新的突破口。”某房企人士称，在招商环节，除了参考市场调研报告，最主要的还是要多引进一些新品牌，“由于自身商家资源有限，我们一般通过专业机构来实现资源拓展。”
