招商地产近日发布的三季报显示，公司前三季实现营业收入124.7亿元、净利润20.8亿，同比增30.1%、46.1%；前三季度毛利率、净利率分别为50.8%、16.7%，同比升11.4、1.8个百分点；前三季度实现EPS1.21元，同比增46%，增速行业领先。
早在30多年前，效率就是生命的口号从蛇口工地传遍了大江南北。今天，一向以稳健步伐前行的招商地产突然提速前进，效率大幅提升。招商地产已经从稳重扩张的内敛成熟开发商蜕变成为一个充满活力的积极追赶者。
事实上，早在2011年4月，招商地产董事长林少斌就表示：2011年是招商地产的战略转型之年，提速是首要目标，并且正在制定三年、五年、十年规划。
中投证券认为，招商地产在集团新的十年发展战略规划下，年初以来公司发生了实质性改变，管理效率与开发销售速度屡超市场预期，加速释放2008 年布局全国的资源，后续仍将在行业深度调整下加速资源整合，并纳入集团大量优质资源。公司正处在自身发展通道中的上升期，是未来5 年一线公司中增长最快的公司。
效率提升凸现
招商地产作为一家龙头房企，虽然在10年内已经由最初规模的40亿跃升至600亿，相应利润也翻了10倍，但相较于万科、保利等其他企业的发展速度，仍然还是有一定差距。
2011年，招商地产开始发生质的转变，从稳步前进步入了加速发展者的行列。
公开信息显示，招商地产2010年全年的营业收入为137.82亿元，归属于上市公司股东的净利润为20.11亿元。
从2011年招商地产前三季度业绩来看，招商地产前三季度营业额已接近去年全年，净利润更是超过2010年全年。
前三季度招商地产实现签约销售金额约140亿元(多家券商测算的认购金额约170亿元)，完成全年销售200亿元的目标没有悬念。
业绩的提升来自效率。招商地产前三季度的ROE为10.86%，同比提高2.45个百分点；毛利率50.8%，较去年同期提高11.4个百分点;净利润率16.7%，较去年同期提高1.8个百分点。
对比同行，不论是ROE还是毛利率，招商地产都比同行高出一筹。招商地产的中报显示，今年上半年招商地产的房地产开发销售业务毛利率达50.43%，同比提升7.67个百分点。同期，保利、万科和金地的毛利率分别为40.7%、32.1%和39.2%。
事实上，早在2011年4月，招商地产董事长林少斌就表示，作为国有控股企业，招商地产的提速不是单纯追求销售量，而是追求利润，追求股东回报。
严厉的房地产调控正让开发商的流动性不断恶化，在追求利润效率提升的同时，招商地产的财务状况依然延续了之前的审慎原则。
公开信息显示，截止到三季度末，招商地产的资产负债率为67%，较年初微升2个百分点;扣除预收账款后的负债率为47%，与年初持平;净负债率29%，较年初上升13个百分点，基本处于行业最低水平。账面货币资金123亿元，较年初增加26亿元;短期借款及一年内到期借款共69亿元，无短期偿债压力。平均资金成本仅6%，远低于行业平均水平。
中投证券认为，招商地产费用控制水平业内一流。在调控下土地市场持续降温，一、二线城市住宅地价持续下行。招商地产现金充裕，且销售回款大幅增长，有能力抄底土地市场，为未来发展打下坚实基础。
积极的追赶者
效率的提升已经让招商地产成为龙头开发商最凶猛的追赶者。
早在今年年初，招商局董事长傅育宁对旗下地产业务提出了明确定位和要求：地产业要进入国内行业第一梯队，形成全国性品牌，并在发展模式、市场定位等方面构筑独特的竞争力。
按照招商局集团的规划，招商地产作为招商局地产平台的战略地位不会变，招商地产已完成由三级子公司到一级子公司的转换，在管理方面改为招商局集团直接管理。
招商地产为此制定了相应的以提速为首要目标的战略转型，公司的内部管理制度变得更为狼性，销售策略也变得更为积极。
围绕提速，招商地产在过去的三个季度中已经完成了组织结构、业务模式、管理体制、薪酬体系等系列变革与调整。按照林少斌的构想，招商地产今年的销售目标是200亿，2012年希望到300亿，1000亿的指标8年实现。
截止到2010年底，房地产龙头万科的销售额为1081亿元；保利地产的销售额为660亿元。尽管招商地产2010年的销售额只为143亿元，但因其效益和战略纵深的巨大潜力已经被业内公认为业界最有力的挑战者。
挑战者今年以来的转型效果已经开始显现：面对调控的压力下，招商地产前三季度加大项目开发的进度、提升资产的周转率，进一步提升公司的经营水平。在具体操作上，公司按行业先进标准改进项目开发模板并全面实施；明确城市公司权责、向城市公司放权；加强标准化产品在项目开发中的运用，大幅压缩项目前期定位设计周期；加强战略合作和集团采购工作力度。
国泰君安认为，招商地产以往最大的短板为周转速度偏慢，目前已得到持续提升，年内部分新项目获地9 个月后已实现销售。项目考核中开竣工、销售的时间节点、周转率权重高、执行力度明显加大。
公开信息显示，招商地产设计标准模板的周转率是0.5，两年一个来回，整体的周转提速已经超过100天。周转加快后，招商证券三季报也显示，公司销售面积和销售金额同比增速和2010年相比有明显提高。
此外，招商地产董事长林少斌透露，招商地产未来将会有一系列变化，一方面是有集团大股东予以诸多资源的支持；另一方面公司也将加快规模化发展的步伐，积极参与集团内外合作伙伴的战略协同，挖掘商业地产、地产金融的发展机会。
“基于招商地产强劲的增长，招商地产估值被大幅折扣局面将发生逆转，将向万科和保利靠拢。”中投证券认为。
截止到三季度末，招商地产扩充项目资源约118万平方米，权益建筑面积约100万平方米。其土地储备已经超过1300万平方米，能够满足公司未来4-5 年的开发。招商地产的开发足迹目前已经遍及深圳、佛山、广州、珠海、天津、苏州、北京、南京、上海、重庆、漳州等珠三角、长三角、环渤海地区各大城市。
