收缩香港地产规模以投资内地商业地产，太古快步进军内地的意图已很明显。
今年5月，太古地产准备在香港上市，最多拟筹资208亿港元。但受累于欧债危机，在公开认购和国际配售均反应欠佳的情况下，太古不得已搁置了上市计划。6月，又传出太古地产正接洽新加坡枫叶基金，准备将其位于香港九龙塘的又一城购物中心作价220亿港元出售给对方的消息。
近期，太古地产在资本市场上的频繁动作与其素有的稳健、低调和目光长远的形象大相径庭。太古地产是一家并非以销售地产为主的公司，在香港成立近40年以来，从未变现过旗下的核心资产。而太古集团去年的资产负债表仍然很强劲，现金流也足以为当下的项目提供资金支持。这种不寻常的筹资举动让人不由得遐想：太古地产要在内地投资物业上大展拳脚？
太古的经营之道
相比于香港同行，太古这艘慢船进军内地的步履要缓慢得多。迄今为止，太古地产在内地开业的项目只有北京三里屯VILLAGE和广州太古汇，筹措和开发中的项目也只有上海大中里、北京颐堤港和成都大慈寺。这5个均是太古地产最擅长的综合型商业地产项目。
在解释为何不涉足内地住宅市场时，太古地产此前曾表示，住宅市场需要快速拿地、设计然后卖掉，整个周期非常短，太古并不太擅长这个领域，而对于内地的持有型商业地产，也没有找到可以复制的成功模式。这种专注于主营业务，不盲目多元化经营的商业思想，在这个炫目的时代差不多要被批评为过度保守了，但这似乎正是太古自豪的地方。
而与保守相对应的是太古在专业化上的进取。太古的地产项目主要分布在香港和内地，在英国和美国也持有部分住宅和酒店业务。就商业地产而言，太古最值得称道的地方在于其对单体建筑因地制宜的设计与后期优质的运营管理。
总体而言，太古地产在优质化经营上处于行业领先位置。对购物中心位置、设计和经营的准确定位和把握让太古地产收获了丰厚的回报。它开创性地将商场地下层和地铁直接驳接（如太古广场），采用多层次的人流推进结构；在北京三里屯VILLAGE项目上又综合考虑到三里屯区位的人群结构和文化底蕴，大胆地采用开放式的多栋单体建筑格局，一方面规避了多层购物中心在人流推进和采光上的缺陷，另一方面也减少了前期开发和后期运营的成本。
前期优良的建筑设计加上后期的改建翻新，再配合近乎苛刻的物业管理，给太古带来高额租金回报的同时，也强化了其集团品牌。在《亚洲金融》（FinanceAsia）2010年组织的一次调查中，太古股份在最佳管理和最佳公司治理两项类比中排列第八。2009年，华尔街日报亚洲版对香港200家最受尊崇的公司进行的评选中，太古股份名列第二。这种良好的声誉又反过来促进了太古在商业地产上的议价能力。
太古的北上之路
太古地产的保守和专业能最大程度地规避激进的风险，但发展就意味着改变，而改变就需要刺激。太古地产认为过去10年内地的房地产市场粗放无章，不愿意冒险过多涉猎。但近年来在内地以高价拿地仍频频败北，太古也感慨自己错过了低价拿地的良好时机。而相比商业地产3～5年的开发周期，在内地多个项目上的拖沓也显示出其对内地政策法规的不适应。
目前，太古地产在内地需要面对土地政策不连续及土地成本高昂所带来的压力。因此，与远洋地产的合作就成了一件顺理成章的事情。后者深谙政策变动，同时在内地储有的土地总建筑面积超过2000万平方米。2008年，太古收购了远洋地产北京颐堤港地块50%的股权，双方共同注资40亿元开发该地块。而成都大慈寺的地块也是与远洋地产以20亿元的价格共同拍得。
太古的财务约束
由于目前的现金流无法支撑新项目的融资，太古地产不得不通过变现为内地项目注资。2008～2009年，太古地产现金流大幅下滑44%（从41.46亿港元降至23.22亿港元），2007年至2009年三个财政年度现金流环比平均下降20%。这种现金流的大幅下滑被认为是公司在成本管理上的无效和决策上的疲软。
而与此相对的是，太古的资产负债比率在连续两个财政年度升高之后，今年初步估计会达到21%。20%的资产负债比率普遍被认定是香港地产行业的一条红线。香港优秀的房地产企业，包括恒基、新鸿基、新世界和长江实业均将这个比例控制在20%左右。而从其负债的偿还年限结构来看，24%的债务总额需要在一年内偿还，这是对其稳健财务的细微损耗。目前来看，太古同时盯住了三个目标：维持20%的资产负债比率不使其扩大，维持香港本地的商业地产规模不收缩，拥有足够的现金流来扩展内地商业地产。
这种财务上的三角约束在短期内不太可能解除，它能指望的是其他部门在短期内拥有高额的现金回报来覆盖其地产部门扩张所留下的债务。鉴于开发新地产项目所需要的投资额度，这个可能性也不大。太古最终收缩了香港本地地产规模以投资内地商业地产，间接说明它对内地零售业的发展更有信心，“慢船”太古快步进军内地的意图已很明显。
