正值深秋，而房地产行业却似乎已迈入严冬。年关将至，众房企个个如临大敌，每次的季度报表仿佛国考一般折磨着开发商早已疲惫不堪的神经。随着上市房企三季报的相继披露，业绩下滑、负债攀升、现金流等问题进一步恶化。
滨江集团一边以81.44%的资产负债率步入了高负债的危险阵营，一边又以庞大的存货数量为浙江省第一，如果调控政策持续不断，融资渠道又逐一关闭，降价销售将可能成为滨江集团这类资金短缺的房企唯一自救的手段。
81.44%的负债率已超行业警戒线
房地产企业使尽浑身解数，四处出击谋求钱粮，实在是被日趋紧张的资金状况逼得焦头烂额所致，更有甚者，曾有谣传称绿城地产已经申请破产，虽然已经过公司高层澄清，但外界对于上市房地产企业负债率的担忧却与日俱增。
据统计，三季度144家A股上市房企平均资产负债率环比攀升1.63个百分点。其中以业内评价负债危险指标的80%资产负债率为准，在此之上的上市房企就达15家之多，而滨江集团不幸便是其中之一。
截至9月30日，公司资产负债率达81.44%，比年初增加了1.95个百分点。资产负债率作为衡量企业健康与否的重要财务指标，过高意味着该企业债务负担严重、财务风险大。同策咨询研究中心分析师高启媛认为，扣除前三季度的公司预收款项169.44亿元，公司净负债率仅为31.16%，相比年初减少了近7个百分点，高额的预收账款是导致滨江集团高负债率的主要原因之一。
虽然预收款的回笼可以一定程度降低负债率，但滨江集团的流动负债却呈逐年增高之势。目前公司流动负债占总负债比例为84.76%。而从2008年以来，三季度同期公司流动负债占负债总额的比例分别为73.18%、75.70%、77.50%和84.76%。业内认为，房地产企业的主要资产为土地和房产。理论上说，一旦楼市普遍降价20%，房企资产相应缩水20%，那么负债率超过80%的企业都可能资不抵债。那些流动负债占比较高的企业，将是实实在在的高危房企。
另外，在整个第三季度期间，由于房产交易市场总体处于胶着状态，公司无新盘推出，三季度内仅实现销售回笼资金5亿元。这样到了第三季度末，公司货币资金仅实现了16.39亿元，较2010年同期大幅下滑了52.72%，而比年初则下降了22.58亿元，同期内公司短期借款和一年内到期的非流动负债为22.97亿元，“显然，报告期内货币资金余额已经明显不能覆盖公司的短期债务。” 同策咨询研究中心分析师高启媛如是说。
汉宇地产市场研究部经理付伟表示，成交量低位徘徊依然会持续一段时间，开发商是追求业绩增长盈利，还是降价以谋生存必选其一，届时即使要面对众多前期业主的质问恐怕也不得不为之。
绿城、滨江“争做”浙江存货王
一项同比再增40%的数字让开发商坐立难安，1.17万亿元！这是三季报上市房企的存货数量。
在目前限购、限贷等一系列调控措施的冲击下，存货出口被堵，销售增长乏力，房地产存货继续积压无法避免。不得不承认，楼市调控对房产企业的影响正在全面显现出来。“如果考虑存货跌价准备，如此巨量的存货对上市房企而言将会造成很大的财务压力。”东莞证券地产分析师何敏仪表示。
之所以形成如此庞大的存货量，主要是因为2009年、2010年出让的大量土地，在2010年下半年之后陆续进入销售状态，房企四大龙头“万保金招”成为库存的集中营，合计库存为4523亿元，并占到了所有上市房企库存总和的近四成。作为一家主要业务范围集中在浙江省的地方型房企滨江集团，也成为了库存重地。据统计，在今年三季度房企存货前十中，滨江集团以存货量229亿元名列第八，同比增长55.61%，也是浙江省唯一入榜房企。由于2010年绿城集团在杭州主城区几乎没有拿地，一直被大量存量房困扰的绿城集团目前在杭州的土地储备，跌至第二名，并很有可能已经将杭州主城区的“存货王”桂冠拱手相送于滨江集团。
滨江集团去年以50.17亿元的拿地金额，位列杭州主城区拿地开发商排行榜首位。目前在杭州主城区的土地储备，若论可转换为价格的价值，远远超过了包括绿城集团在内的地产商。
根据滨江集团三季报的解释，存货较年初增加71.92%，主要原因是杭汽发项目及金色黎明二、三期项目取得土地使用权证，转为开发成本，导致开发成本增加较多所致。
“从房企的生产周期来看，在建工程转化为存货一般需要半年到一年时间，虽然在会计科目上不一定确认，但两者反映的都是供给端的数量。”一位某房企的会计人士对记者表示。这意味着，如果滨江的销售依然没有起色，那在未来至少半年内供给的增加将无可避免。
为贷款5亿元抵押在建工程
存货之大致使滨江集团收购杭汽发项目计划也胎死腹中。记者了解到，早在2006年9月，绿城便联手滨江以36.3亿元的总价将杭汽发项目收入囊中，并刷新了当年杭州地王纪录。而随着绿城资金严重告急，要把杭汽发项目卖给滨江集团的传闻引来较多关注。滨江集团董事长戚金兴不久前就此事回应，滨江与绿城之间进行项目转让、股份转让之说纯属谣言，就目前滨江所表现的业绩来看，即使真有此心，恐怕也无此力。
据滨江集团三季报披露，由于公司以现金支付较多土地出让金、工程支出持续投入及缴纳较多税收，其货币资金较年初减少了57.94%，而在建工程则较年初增加了80.39%；实现营业收入9.7亿元，较上年同期减少了49.43%；归属于母公司的净利润1.29亿元，同比减少71.24%。
缺乏现金、销售不力、库存量大，多重压力之下，滨江集团收购杭汽发项目已然缺乏现实条件。滨江集团董事长戚金兴对今年的销售情况也显得缺乏信心，“年初制订的100亿元销售计划确实已难完成。”
实际上不要说收购别的项目，就是自己的项目滨江集团都已作为抵押融资。
记者调查发现，就在今年2月22日晚间，杭州滨江房产集团股份有限公司发布公告称，将向中国民生银行股份有限公司杭州分行申请5亿元贷款。滨江集团董事会研究决定，同意以城市之星5号楼(部分)在建工程为公司向中国民生银行股份有限公司杭州分行申请的上述贷款提供抵押担保。
中原证券的一位分析师表示，滨江集团2010年拿地激进，开发资金缺口较大，以致年初滨江为了贷款5亿元把正在销售的楼盘都抵押了，最后靠城市之星的低价出手才缓解压力。而为了后期开发资金的平衡，滨江有可能将采取低价推盘的策略。
目前滨江在建拟建的项目多达十余处，不少已经达到预售条件。根据2011年中报显示，公司预收款项为165亿元，较年初增加32.96%。
但此款项主要是商品房预售款，远水难解近渴。一位业内人士向记者分析，按滨江较高的毛利率45%、利润率30%计算，165亿元预售款的净利润近50亿元，但结算是三年后的事情，存在许多不确定性。目前房企融资和贷款较难，如果依靠房地产信托或民间借贷的话成本相当高，以目前滨江的总负债264亿元来看，到时候需付的利息就有可能把其利润全部吞噬掉。
所以在2011年初，公司董事会就提出了“两开源、两节流”的应对策略。其中一项就是快速销售、回笼资金。手持大批待售项目，如何在颓市中逆流而上，实现突破，将是滨江集团首要解决的问题。这也就不难解释为什么早就计划推出的金色黎明和曙光家园两大项目迟迟未发了，广发证券分析师徐军平表示，目前两大项目蓄客量表现不错，预计开盘后将去化 80%以上。
一年内负债较年初增长223.93%
根据央行公布的最新数据显示，三季度末，房地产开发贷款余额为7887亿元，同比下降4.8%，前三季度金融机构对房地产行业的贷款支持力度，均出现明显减弱。虽然目前银行对开发贷款尚未全面暂停，但对大开发商的贷款审核更趋严格，中小型开发商更是求贷无门，房企的贷款难度之大史无前例。更有报道称工农中建四大国有银行在10月底已停止了新增开发贷款审批，本年度内不再给房地产开发商发放贷款。“除了少数有背景的大型房企，中小开发商想从银行获得贷款基本没有可能了。”一家股份制银行信贷部经理表示。
然而银行借贷恰恰是滨江集团最重要的融资来源，记者调查了滨江集团这两年的融资情况，不难看出银行贷款已经是滨江集团在资本市场上筹措资金的主要渠道。面临金融政策严压形势，信贷收紧对于信贷依赖较重的房地产开发企业影响无疑重大。
半年报显示，公司负债总额为263.85亿元，其中一年内到期的非流动负债余额17.07亿元，较年初增加了223.93%，这主要是由于以前年度部分项目的长期借款将于一年内到期所致，主要涉及抵押贷款3.04亿元和抵押兼保证借款14.03亿元。而三季报披露，一年到期的非流动负债已增加到21.48亿，短期偿债压力大增。
杭州滨江区城市建设开发有限公司副总经理韩伟林告诉记者，滨江集团隶属于杭州上城区区政府，这类具有国资背景的开发商通过国有企业相互之间担保，借钱相对较为容易，另外还可以争取地方性中小银行贷款。据了解，杭州银行秋涛支行于2009年6月和2011年4月分别为滨江集团提供了3.2亿元和2.2亿元贷款。
“不过批准贷款不代表就能马上拿到钱，”汉宇地产市场研究部经理付伟表示，“银行放款时间相当漫长，往往是空头支票，滨江集团资金紧张和融资渠道单一不无关系。”
合作、代建解燃眉之急
为了有效缓解资金压力，滨江集团在积极展开合作开发之路上不断加码。
据记者了解，2010年2月5日，滨江集团携手金都房产以10.75亿元成功摘得衢州一地块，双方将各出资50%成立项目公司开发。不久之后，滨江集团以2500万元收购金都房产持有的金都房产集团衢州置业有限公司50%的股权，将衢市储(2009)12号地块也纳入共同开发项目。到了2010年7月21日，滨江集团宣布将与万科南都联姻，共同合作开发万科于2000年5月拿下的杭州25号草庄地块。2010年11月8日，滨江再度宣布，分别与上虞市创恒实业及浙江三花置业出资设立项目公司，开发上虞及杭州地块。
这一系列的举措确实为滨江集团带来丰厚的收入回报。在滨江2010年年报中指出，报告期内公司的营业收入同比大幅上涨，是因为主要结转的项目为新城时代广场、金色蓝庭和阳光海岸项目的部分，较上年有较大幅度增长。其中，新城时代广场项目和阳光海岸项目都属于合作项目。
不仅如此，滨江集团还积极参与保障性住房代建项目。
去年滨江集团通过竞标参与普福村农转非居民拆迁安置房项目的开发，该项目总建筑面积19.8万平方米。由政府出资，公司收取代建管理费。通过保障房建设的平台来争取融资也成了这类房企获得有效资金的一种方式。
除此之外，公司还有商业代建项目约43万平方米，自2010年正式开始代建保障房至今，滨江集团房地产代建项目建筑面积已增至62.7万平方米。代建正成为各类房企试图突破资金制约谋求扩张的一条捷径。
杭州是目前代建发展最为迅猛的城市，一位当地的业内人士向记者透露，一般代建的企业所获得的利润相对较高，可以达到8%~10%。从盈利角度出发，并不比企业单独拿地开发低。
有地的缺乏开发能力，有开发能力的却无钱买地，双方的合作便有了空间，无疑是一个共赢的结果，有专家认为，滨江集团有向品牌代建商转型的趋势，这将是未来业务的亮点。
