旧改土地950万平方米，接近总土地储备的1/3，佳兆业在寻找自身发展模式时选择了旧改与三线城市刚需双轮驱动的模式。
整个2011年上半年，物业销售均价由2010年同期的7774元/平方米上升至13670元/平方米。这使得佳兆业在销售面积增长并不大的情况下，销售金额大幅增长78.4%至35.8亿元，毛利达到12.39亿元，较2010年同期增长56.3%。
在房地产调控背景下，销售均价大幅增长，销售金额及毛利增长，原因何在？就相关问题，佳兆业书面回复了本报记者。
答问录
经济观察报：今年以来，随着限购效应的扩散，市场普遍出现交易量下降的问题，贵司如何看待此种情形？拿地或者扩张策略又是如何制定的？
佳兆业：随着调控的深入，市场的交易量出现了下滑，大规模的降价也开始了。这也表明调控取得了一定的效果。
对于佳兆业而言，进入二、三线，甚至三、四线城市是公司根据宏观政策和行业趋势做出的战略布局，也是基于为城市郊远地区提供其所缺乏的品质好、管理好、居住环境好的“三好”房子，在这些区域，佳兆业以小步快跑的概念，快速开发，快速销售，快速回笼资金。
实际上，限购主要是针对一线城市，以及某些二、三线城市，而公司很多项目不在核心区内，根据统计我们受限购政策影响的业绩占目标业绩比例不超过20%，再加上公司坚持刚需定位，因此受限购影响不大。
在扩张方面，佳兆业一直采取积极而慎重的策略，根据市场变化及政策变化，合理调整未来的开发计划，并根据不同地区的市场现状和产品需求，调整产品结构、营销及推广策略。公司积极扩展土地储备，以实现地区多元化及全国性扩展。截至今年6月30日，佳兆业土地储备建筑面积约2340万平方米，足够公司未来5年发展所需。
另一方面，公司在珠三角地区开展的旧改业务是公司的利润增长点，目前公司的旧改面积约950万平方米。通过改造城市郊区、片区、城中村，进入城市中心区，参与中国城市更新，佳兆业采用低成本策略，通过杠杆收购或者参与城市更新项目等方式，获得成本较低的土地资源，因此能获得较高利润回报。
经济观察报：由于银根及信托收紧，地产公司的资金层面都较为吃紧，贵司的资金状况如何？融资策略是怎样的？
佳兆业：在资金方面，佳兆业一向以财务稳健著称，资金流动性良好，现金流量稳定，资金链状况良好，负债率也在正常范围。公司的贷款大部分是2015年到期，截至明年6月底短期借款仅为25亿元，年内未付地款也较少，完全可以覆盖，没有到期而没有偿还的债务。
在融资方面，佳兆业借助顺畅的海外融资渠道，从2010年始，利用境外资本平台进行多元化融资。今年3月和5月发行20亿元人民币债券和3亿美元优先票据，2笔海外融资共约40亿元人民币，这两笔都是3-5年的中长期贷款，公司整个海外融资启动较早，成本低，平均融资成本是9%-9.5%。目前公司未用授信额度超过100亿元。
在政策严控及银行紧缩情况下，地产行业资金紧张目前是一个普遍现象，佳兆业到年终负债率保持在行业中等水平。另外，公司的项目都是100%持有，即便是需要项目融资，空间也比较大。
在资金较为充裕的情况下，佳兆业于近期进行有限票据赎回及大股东回购。
8月29日，通过场外交易市场回购本金额200万美元2015年到期的优先票据，并于伦敦时间9月5日进行结算。结算后，这些票据将予以注销。公司未赎回的票据本金额为6.48亿美元。公司回购债券有利于节省利息费用，回购行为表明了公司对财务状况和销售情况的信心，同时可以提振投资者对公司的信心。
9月23日，集团主席及最大股东郭氏家族通过大正投资有限公司及大丰投资有限公司名义数次在公开市场上购买集团股份，以增加其在集团权益。截至9月30日，郭氏家族通过大昌、大正、大丰总共增持集团股票26次，涉及股数超过1.8亿股，持股比例已由62.23%增加至62.33%。
经济观察报：目前“渐进式放松”的判断比较流行，高端逐步放松，而中低严格限购或成趋势，这与贵公司的产品结构是何关系？
佳兆业：佳兆业在全国24个城市拥有60个项目，在产品方面公司主要定位刚需，即小户型房和老百姓第一次置业购买的房子。佳兆业前期所有的决策都基于不会取消限购措施，因此公司积极应对政策紧缩。如果下一步限购政策更加严格，我们定位将更加集中于刚需。
经济观察报：今年被称为“商业元年”，在商业地产的布局上，贵公司是如何考量的？
佳兆业：截至2011年，佳兆业商业共持有运营及在建商业面积逾百万平方米。同时成立和完善自营星级影院、时尚百货等综合业态，进一步强化精品酒店及高端餐饮规模发展及建设步伐，使购物中心及城市综合体发展实现快速资源整合。
佳兆业商业地产以佳兆业广场为核心品牌。佳兆业广场位于城市中心或新兴中心区，作为佳兆业城市综合体中的商业部分，对整个商业的价值起着举足轻重的作用。
按照佳兆业对商业地产业务的发展规划，未来三年要通过惠州、江阴、沈阳、大连四地的商业项目新增商业持有面积45万平方米，增加开发销售型商业面积180万平方米。而未来的四到六年内，公司计划在前三年的基础上新增深圳、南充等城市的近10个项目，将集团累计持有商业面积增加至114万平方米，运营面积增加至70万平方米。当商业业务达成以上目标后，将按每年新增30万平方米持有商业面积的增幅精细化运作商业地产，完成佳兆业商业从发展期到成熟期的品牌运营。
考虑到商业地产风险较大，资金占用大，项目运作时间长，佳兆业将商业地产总量控制在10%以内。
